2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》：開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　開(kāi)發(fā)期

　　用于銷(xiāo)售前（準(zhǔn)備）期建造期

　　經(jīng)營(yíng)（銷(xiāo)售）期

　　用于出租營(yíng)業(yè)自用前（準(zhǔn)備）期建造期經(jīng)（運(yùn)）營(yíng)期

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始建造日開(kāi)始銷(xiāo)售日竣工驗(yàn)收日銷(xiāo)售完成日經(jīng)營(yíng)結(jié)束日

　　傳統(tǒng)方法：不考慮預(yù)售和延遲銷(xiāo)售，計(jì)息期到開(kāi)發(fā)完成時(shí)止，根據(jù)以上各項(xiàng)計(jì)算后直接相加減。

　　資金一次性投入的土地取得成本及其稅費(fèi)的計(jì)息期按開(kāi)發(fā)期全計(jì)。

　　資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷(xiāo)售期內(nèi)的計(jì)息期減半計(jì)，期外全計(jì)。

　　現(xiàn)金流量法：將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和各項(xiàng)成本、費(fèi)用先折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在相加減；

　　資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷(xiāo)售期內(nèi)的折現(xiàn)期減半計(jì)，期外全計(jì)。

　　折現(xiàn)率中包含資金利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率，不在單獨(dú)計(jì)算。

　　現(xiàn)實(shí)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，除了上面列舉的，還有許多。例如：

　　（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要的估價(jià)服務(wù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究到開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)為投資估算、收入預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)定價(jià)等提供參考依據(jù)。

　?。?）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)需要的估價(jià)服務(wù)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（過(guò)去稱(chēng)為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán)出讓合同、出讓合同）約定的土地使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者按要求向出讓人提交續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，出讓人同意續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價(jià)款、租金等土地有償使用費(fèi)。確定該土地出讓價(jià)款、租金等土地有償使用費(fèi)的金額，需要估價(jià)提供參考依據(jù)。土地出讓期限屆滿(mǎn)，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，因社會(huì)公共利益需要未獲批準(zhǔn)的，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無(wú)償收回，但地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施可能按出讓合同約定，由出讓人收回，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值，給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。確定該地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值，也需要估價(jià)提供參考依據(jù)。

　?。?）辦理出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價(jià)服務(wù)。

　?。?）房地產(chǎn)證券化需要的估價(jià)服務(wù)，包括房地產(chǎn)抵押貸款證券化、房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrust，通常簡(jiǎn)稱(chēng)REITs）中大量需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　　（1）修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由

　?。?）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒(méi)有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例。

　?。?）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

　　（4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%.

　　（5）比較修正的方向錯(cuò)誤。

　?。?）可比實(shí)例不符合條件。

　?。?）區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。

　?。?）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。

　?。?）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。

　?。?0）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

　　（11）間接比較與直接比較混淆不清。

　　（12）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。

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