2015年房地產(chǎn)估價師考試資料：零售商業(yè)物業(yè)管理

　　零售商業(yè)物業(yè)管理，零售商業(yè)物業(yè)在市場上的影響力，取決于其位置、規(guī)模、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價格。可出租面積包括營業(yè)面積和分?jǐn)偟墓妹娣e。大型零售商業(yè)物業(yè)至少要有一個主要租戶。

　　零售商業(yè)物業(yè)的分類：市級購物中心（30萬人以上）、地區(qū)購物商場（10-30萬人）、居住區(qū)商場（1-5萬人）、鄰里服務(wù)性商店（1萬人以下）、特色商店。

　　零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為三個部分：主要區(qū)域（60-75%的營業(yè)額）、次要區(qū)域（15-20%）、邊界區(qū)域（5-15%）。零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營特色、位置、停車對租戶的影響。

　　選擇租戶的條件：聲譽；財務(wù)能力；組合與位置分配，次要租戶所經(jīng)營的商品與服務(wù)種類不能與主要租戶所提供的商品與服務(wù)種類相沖突，兩者應(yīng)是互補關(guān)系，良好的租戶組合應(yīng)該滿足目的性和沖動性購物的需要，以提高整個零售商業(yè)物業(yè)的總營業(yè)額。對于有兩個主要租戶的應(yīng)注意他們商品種類是否搭配合理，志次要租戶所經(jīng)營的商品類型互為補充；需要的服務(wù)。

　　零售物業(yè)的租金，在租約中載明的租金是基本租金，此外，租戶常常還需支付一些代收代繳費費用，以支付整個物業(yè)的經(jīng)營成本和公用面積的維護費用。租金有基礎(chǔ)租金和百分比租金（以營業(yè)額為計算，業(yè)主可分享租戶的零售額的部分經(jīng)營成果，百分比租金通常是基礎(chǔ)租金的附加部分。對于主要租戶的租金可以5年調(diào)整一次，對于次要租戶的租金可1年1次。

　　零售商業(yè)物業(yè)的租約中約定的特殊問題：關(guān)于每一獨立承租單元的用途；限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶；限制租戶在一定地域內(nèi)（通常4-8公里）重復(fù)設(shè)店；營業(yè)時間；公用面積維護；廣告、標(biāo)志和圖形；折讓優(yōu)惠，給予優(yōu)惠盡量不使租約中所載明的租金水平降低，可以提供裝修補貼，支付搬家費用或提供一定的免租期；以及中止租約條款和持續(xù)經(jīng)營條款等。

　　零售商業(yè)物業(yè)在關(guān)注其租戶正在進行的商業(yè)活動。這是與其他物業(yè)的最大差別。同時要有足夠多的零售商業(yè)的經(jīng)驗。

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