房地產(chǎn)評估是評估業(yè)的主流

　　在市場經(jīng)濟活動中，價格及其形成機制無疑是十分重要的。在計劃經(jīng)濟時期，由于價格形成機制被嚴(yán)重扭曲，產(chǎn)品的價格高低不能反映其供求狀況，人們也不能根據(jù)產(chǎn)品的價格來決定生產(chǎn)什么，不生產(chǎn)什么，因此，生產(chǎn)的積極性不高，生產(chǎn)的效率也難以改進。在市場經(jīng)濟條件下，人們從事各種經(jīng)濟活動，所對應(yīng)的標(biāo)的物一般要求有明確的價格。從經(jīng)濟理論上來說，價格應(yīng)該是由供求雙方?jīng)Q定的，并不需要專業(yè)人員提供估價服務(wù)，只有當(dāng)一種資產(chǎn)同時具有獨一無二和價值量大兩大特性時，才真正需要專業(yè)人員提供估價服務(wù)。

　　這是因為，一種商品或資產(chǎn)如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在或者常人依照通常方法容易確定，就不需要專業(yè)估價。例如彩電、冰箱、洗衣機、空調(diào)等家用電器，現(xiàn)實生活中就沒有被要求估價的。一種商品或資產(chǎn)雖然具有獨一無二的特性，但是價值量不大，請人估價的花費與資產(chǎn)本身的價值相比較高，甚至高過資產(chǎn)本身的價值，就不值得請人估價。例如，一件翡翠手鐲，基本上也不會被要求估價。因此，真正需要專業(yè)估價的，主要是房地產(chǎn)、古董、名家藝術(shù)品，珠寶玉石、礦業(yè)權(quán)，以及某些無形資產(chǎn)和企業(yè)整體資產(chǎn)。

　　具體就房地產(chǎn)來說，房地產(chǎn)除了具有不可移動和獨一無二的兩大特性外，還因為其位置的固定性、認(rèn)識房地產(chǎn)的復(fù)雜性以及房地產(chǎn)市場信息的不對稱，使得房地產(chǎn)的價格存在很大的差異，因此，一般人在涉及房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟活動中，對價格到底是多少，往往不能達成一致意見，從而阻礙了有關(guān)經(jīng)濟活動的進行?？朔@一障礙的有效方法就是專業(yè)房地產(chǎn)估價人員運用科學(xué)的估價方法，根據(jù)市場信息，對房地產(chǎn)價值做出客觀合理的評估。

　　房地產(chǎn)評估是評估業(yè)中的主流，這是因為：

　　首先，房地產(chǎn)價值量巨大，在社會財富中占有較大比例。據(jù)不完全統(tǒng)計，在美國，房地產(chǎn)價值占社會總財富的60％多，在我國，房地產(chǎn)占社會總財富的比例也在不斷上升。一個需要估價的房地產(chǎn)項目，例如一座綜合大樓，下面是商場，上面是寫字樓，其價值就可以高到幾十億人民幣；對于一套普通的住宅，其價值也可能達幾十萬人民幣。

　　其次，在很多經(jīng)濟活動中，房地產(chǎn)估價是不可缺少的。政府出讓一宗土地，需要對出讓的土地使用權(quán)進行估價，為確定招標(biāo)標(biāo)的、拍賣保留價或掛牌底價等提供參考依據(jù)。買賣一套房地產(chǎn)，特別是二手房的買賣，交易雙方往往對房地產(chǎn)價格難以達成一致意見，需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價為交易雙方提供參考。在房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)稅收中，房地產(chǎn)估價也顯得尤為重要。債權(quán)人一般會要求債務(wù)人提供債權(quán)人信任的估價機構(gòu)的估價報告，以作為放款限額的參考依據(jù)。在確定保險金額和保險事故發(fā)生后所遭受的損失，也需要估價報告提供相應(yīng)的參考依據(jù)。政府在征收有關(guān)房地產(chǎn)稅收時，為防止偷漏稅和課稅的不公平，需要對作為稅基的房地產(chǎn)價值進行評估。在房地產(chǎn)征收和征用中，為了確定合理的補償標(biāo)準(zhǔn)，更離不開房地產(chǎn)專業(yè)評估。另外，房地產(chǎn)損害賠償，房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和司法鑒定等經(jīng)濟行為中，也需要房地產(chǎn)價值評估。

　　房地產(chǎn)評估作為評估行業(yè)中的主流，客觀上對房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師都提出了較高的要求。與此同時，政府部門和行業(yè)自律組織——中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會也應(yīng)積極制定相關(guān)政策和自律規(guī)則，營造誠信、有序的市場環(huán)境，力爭有效發(fā)揮房地產(chǎn)評估的重要作用，為我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展做出貢獻。

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