房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理課程講義（10）

　　4．風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響（兩方面影響）

　投資者　投資目的　投資對象　收益型　承受低風(fēng)險(xiǎn)低收益水平 的長期投資者　獲得穩(wěn)定租金收益　進(jìn)行穩(wěn)定期的收益性物業(yè)　收益加增值型　能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平的投資者　物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益　款進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)　機(jī)會型　承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)，期望獲得高收益的投資者　　　

　　第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

　　1．投資給合理論

　　主要論點(diǎn)（不要把雞蛋放在一個藍(lán)子里）

　　在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同投資項(xiàng)目的收益及風(fēng)險(xiǎn)不同

　　把適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目組合起來，可以達(dá)到一個理想的長遠(yuǎn)策略

　　尋找一個固定的預(yù)期收率下風(fēng)險(xiǎn)最小，或在可接受風(fēng)險(xiǎn)水平下收益最大化的投資組合

　　說明

　　通過投資組合理論，可將個別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在

　　具體方法

　　地區(qū)分布

　　時(shí)間分布

　　項(xiàng)目類型分布

　　【2008年真題】

　　投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以（ ）。
　　A．提高投資收益
　　B．降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
　　C．降低個別風(fēng)險(xiǎn)
　　D．使投資毫無風(fēng)險(xiǎn)

　　【答案】C
　　【解析】過投資組合理論，可將個別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率的計(jì)算

　　當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場的整體平均收益率時(shí)，市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)＝1

　　【2008年真題】

　　某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.（ ）

　　【答案】X
　　【解析】當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝市場的整體平均收益率時(shí)，市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)＝1

　　【2006年真題】

　　假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（ ）
　　A．4.42%
　　B．8.11%
　　C．8.13%
　　D．9.54%

　　【答案】B
　　【解析】注意無風(fēng)險(xiǎn)收益率在我國我一年期存款利率，在國外一般指國債收益

　　【2005年真題】

　　假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（ ）
　　A.0.25
　　B.0.50
　　C.1.5
　　D.2.00

　　【答案】B
　　【解析】公式的變換。

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