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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》復(fù)習(xí)指南(1)
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2.4.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱
2.4.3.1 房地產(chǎn)泡沫及成因
(1)房地產(chǎn)泡沫的定義
房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離,脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象,是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素,特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。
(2)房地產(chǎn)泡沫的成因
房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體,本身并不是虛擬資產(chǎn),而是實(shí)物資產(chǎn)。但是,與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同,房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹,所不同的是,由于房地產(chǎn)價(jià)值量大,這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)泡沫的成因,主要有三個(gè)方面。
首先,土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。 其次,投機(jī)需求的膨脹是誘因。再有,金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度放貸是促成因素。資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒(méi)有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合,就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),容易查封、保管和變賣,使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小,在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。
2.4.3.2“過(guò)度開(kāi)發(fā)”及誘因
(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)
房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)有時(shí)也稱為房地產(chǎn)“過(guò)熱”,是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí),所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。
(2)過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因
過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面,即開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開(kāi)發(fā)資金的易得性。
開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)決策時(shí),會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的需求狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)。他們?cè)陬A(yù)測(cè)時(shí),總是在很大程度上依賴于目前市場(chǎng)上的銷售和價(jià)格情況。即使當(dāng)前市場(chǎng)上的熱銷和價(jià)格上漲只是暫時(shí)的現(xiàn)象,他們也很容易會(huì)認(rèn)為這種繁榮景象能夠長(zhǎng)久持續(xù)下去,于是造成對(duì)未來(lái)需求過(guò)分樂(lè)觀的估計(jì)。研究表明,對(duì)未來(lái)需求預(yù)測(cè)的偏差程度基本上與目前市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)速度正相關(guān),即目前市場(chǎng)價(jià)格增速越快,對(duì)未來(lái)估計(jì)中過(guò)分樂(lè)觀的程度就會(huì)越大。這時(shí)開(kāi)發(fā)商往往會(huì)加大投資,大批項(xiàng)目上馬,待到竣工時(shí),市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人,就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過(guò)度開(kāi)發(fā)景象。
開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會(huì)加劇這種市場(chǎng)過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況。開(kāi)發(fā)商只要一看到市場(chǎng)機(jī)會(huì)就會(huì)迫不及待地去投資開(kāi)發(fā),殊不知有時(shí)這些市場(chǎng)機(jī)會(huì)是有限的;只需少量開(kāi)發(fā)商的介入就能滿足。但是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都想搶先得到市場(chǎng)機(jī)會(huì),而不會(huì)進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào),于是一哄而上,生怕自己被拉下了。
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