2015房地產估價師《經營與管理》復習指南（1）

　　2.4.3 房地產市場中的泡沫與過熱

　　2.4.3.1 房地產泡沫及成因

　　（1）房地產泡沫的定義

　　房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果。

　　（2）房地產泡沫的成因

　　房地產作為泡沫經濟的載體，本身并不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產泡沫的成因，主要有三個方面。

　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。 其次，投機需求的膨脹是誘因。再有，金融機構的過度放貸是促成因素。資金支持是房地產泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發(fā)放以房地產作抵押的貸款。

　　2.4.3.2“過度開發(fā)”及誘因

　　（1）房地產市場中的過度開發(fā)

　　房地產市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產“過熱”，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。

　　（2）過度開發(fā)的誘因

　　過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。

　　開發(fā)商在進行開發(fā)決策時，會對市場上的需求狀況進行預測。他們在預測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。即使當前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現(xiàn)象，他們也很容易會認為這種繁榮景象能夠長久持續(xù)下去，于是造成對未來需求過分樂觀的估計。研究表明，對未來需求預測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關，即目前市場價格增速越快，對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發(fā)商往往會加大投資，大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經不如所預期的那樣喜人，就容易產生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。

　　開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場機會就會迫不及待地去投資開發(fā)，殊不知有時這些市場機會是有限的；只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個開發(fā)商都想搶先得到市場機會，而不會進行內部協(xié)調，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。

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