2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章知識(shí)點(diǎn)（5）

　　14. 利率風(fēng)險(xiǎn)

　　利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資的影響（三方面）

　　折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價(jià)值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損

　　加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難

　　還會(huì)抵制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降

　　15. 房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（6類）

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（收入低了）

　　項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)

　　未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)（費(fèi)用高了）

　　物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（折現(xiàn)率或報(bào)酬率變化）

　　即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化

　　比較風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)會(huì)成本）

　　也稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，投資該項(xiàng)目而失去了其他投資機(jī)會(huì)，失去了相應(yīng)的收益的風(fēng)險(xiǎn)

　　時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)機(jī)與時(shí)間）

　　房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短，物業(yè)持有過程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短

　　持有期風(fēng)險(xiǎn)（持有時(shí)間）

　　房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，壽命周期越長(zhǎng)，持有期風(fēng)險(xiǎn)越大

　　16. 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響

　投資者　投資目的　投資對(duì)象　收益型　承受低風(fēng)險(xiǎn)低收益水平 的長(zhǎng)期投資者　獲得穩(wěn)定租金收益　進(jìn)行穩(wěn)定期的收益性物業(yè)　收益加增值型　能承受中等風(fēng)險(xiǎn)和收益水平的投資者　物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益　款進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)　機(jī)會(huì)型　承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)，期望獲得高收益的投資者　　　

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