2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第六章知識點（6）

　　13.財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）（financial Internal Rate of Return）

　　概念

　　財務(wù)內(nèi)部收益經(jīng)是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率

　　公式

　　NPV＝0時，求i

　　經(jīng)濟含義（三種含義）

　　項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率

　　以此收益率，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回

　　也表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

　　內(nèi)部收益率函數(shù)的性質(zhì)－是減函數(shù)

　　i1時，凈現(xiàn)值為NPV1＞0，則IRR一定比i1大

　　i2時，凈現(xiàn)值為NPV2＜0，則IRR一定比i2小

　　計算方法－插值法

　　i1時，凈現(xiàn)值為NPV1＞0

　　i2時，凈現(xiàn)值為NPV2＜0

　　I1和i2之差不應(yīng)超過1%－2%

　　判定標(biāo)準(zhǔn)－將IRR與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較

　　IRR≥ic時，項目在財務(wù)上可行

　　IRR 指標(biāo)說明－有可能出現(xiàn)多解或無解的情況

　　對于凈現(xiàn)金注量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化的，F(xiàn)IRR有唯一的實解

　　對于凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)有多次變化的非常規(guī)項目，F(xiàn)IRR可能有多個實解

　　14. 動態(tài)投資回收期

　　概念

　　是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)

　　適用范圍

　　一般用于評價開發(fā)完成后用來出租或自營的項目

　　也可以用來評價置業(yè)投資項目

　　公式

　　判定標(biāo)準(zhǔn)－將動態(tài)投資回收期Pb與基準(zhǔn)回收期PC相比較

　　如果Pb≤Pc，則項目在財務(wù)上可行

　　如果Pb＞Pc，則項目在財務(wù)上不可行

　　求解動態(tài)投資回收期的步驟

　　第一步，求出各期的凈現(xiàn)金流量

　　第二步，將各期的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)（求出現(xiàn)值）

　　第三步，逐期累計凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

　　第四步，套用公式計算

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