房地產(chǎn)估價(jià)中如何提高市場比較法的評估精度

　　房地產(chǎn)估價(jià)中的市場比較法，就是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法（見《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999））。市場比較法又稱市價(jià)法，它是一種最簡單、有效的方法，是因?yàn)楣纼r(jià)過程中的資料直接來源于市場，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。因此，在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）第5.14條指出：有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。可見，市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)方法中的重要性，同時(shí)，也是運(yùn)用最多的估價(jià)方法之一。

　　當(dāng)然，選用市場比較法，必須的前提條件是：

　　1、需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價(jià)對象相類似房地產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得；

　　2、參照物及估價(jià)對象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運(yùn)用市場比較法估算估價(jià)對象的價(jià)格或價(jià)值，重要是能夠找到與估價(jià)對象相同或相似的參照物。與估價(jià)對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產(chǎn)參照物進(jìn)行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場比較法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。

　　隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場日趨活躍，交易非常頻繁，為市場比較法運(yùn)用奠定了基礎(chǔ)。但是，由于市場信息的不對稱而造成的相對阻塞，估價(jià)人員直接、及時(shí)獲取最新成交案例的機(jī)會相對較難；交易情況、交易內(nèi)幕的不透明，這二種情況制約了市場比較法估算估價(jià)對象的價(jià)格或價(jià)值的股價(jià)精度。因此，如果估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)不足，選擇的參照案例不能全面反映對價(jià)格或價(jià)值的影響、對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢判斷不準(zhǔn)、對同類房地產(chǎn)市場的特征把握不全面而不分修正因素的主次、不按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）對市場比較法的技術(shù)規(guī)范操作等，就會影響估價(jià)精度而造成股價(jià)結(jié)果的偏離。

　　為了準(zhǔn)確反映估價(jià)對象的價(jià)格或價(jià)值，提高估價(jià)結(jié)果的精度，我認(rèn)為應(yīng)：

　　一、提高估價(jià)人員的規(guī)范意識、全面理解和把握《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）精神。

　　《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）作為房地產(chǎn)估價(jià)的操作技術(shù)規(guī)范，是房地產(chǎn)估價(jià)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的全過程的行為準(zhǔn)則和技術(shù)指導(dǎo)。我們要深刻理解和把握規(guī)范的涵義、精神實(shí)質(zhì)，從進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)行業(yè)開始，在承辦業(yè)務(wù)開始到股價(jià)報(bào)告出具、估價(jià)底稿歸檔，都必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范；平時(shí)加強(qiáng)學(xué)習(xí)、交流，提高執(zhí)業(yè)水平。

　　二、估價(jià)流程規(guī)范

　　在承辦業(yè)務(wù)后，估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照估價(jià)程序，對估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行必要的鑒定，兩名或多名估價(jià)人員（一名則在經(jīng)驗(yàn)或把握不全面時(shí)容易產(chǎn)生誤差；多名則可以分工協(xié)作，一人疏漏的他人可以補(bǔ)充）到估價(jià)對象現(xiàn)場進(jìn)行勘察，進(jìn)行全面、細(xì)致的市場調(diào)查。資料匯總、認(rèn)真分析，把握對價(jià)格或價(jià)值影響的主次因素，確定修正調(diào)整系數(shù)，內(nèi)部審核，必要時(shí)進(jìn)行座談，將誤差降到最小。

　　三、設(shè)立專門的信息資料部門

　　設(shè)立專門的信息資料的部門，負(fù)責(zé)收集市場信息、房地產(chǎn)交易資料，進(jìn)行實(shí)地查看，核對成交的真實(shí)性；對資料進(jìn)行匯總、分析、歸納，以掌握市場動態(tài)和發(fā)展趨勢，為估價(jià)部門提供翔實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)的交易案例，從而提高參考案例的可比精度。

　　四、正確選取案例，進(jìn)行指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)的修正

　　市場比較法的要義：選取的參照案例應(yīng)具有可比性，指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)修正具備重要性、準(zhǔn)確性和時(shí)限性。估價(jià)過程要抓住影響價(jià)格或價(jià)值的因素，要異中求同、同中求異。比如：估價(jià)對象與參照案例的交通條件不一樣（但離市中心和主要購物中心距離相當(dāng)），其他情況基本一致，且均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一周內(nèi)成交并且價(jià)格無明顯波動。交易價(jià)格分別為：A－1020元/平方米（兩條交通線路）、B－1040元/平方米（三條交通線路）、C－1000元/平方米（一條交通線路）；估價(jià)對象的有三條交通線路。經(jīng)過調(diào)查分析，同類房地產(chǎn)交易中，交通條件不同其交易價(jià)格也不一樣：交通條件越好，價(jià)格越高。這樣，我們可以認(rèn)定：交通條件是影響價(jià)格的一個(gè)重要因素，對價(jià)值或價(jià)格的影響程度為2％/1條交通線路。在修正時(shí)，以估價(jià)對象為100，則參照案例的修正后分別為98、100、96；修正后參照案例的價(jià)格分別為1041元/平方米、1040元/平方米、1042元/平方米，在前述條件夏，估價(jià)對象的估算價(jià)格為1041元/平方米（簡單算術(shù)平均法）。顯然，這個(gè)結(jié)果與實(shí)際極為接近，因此可以作為本次估價(jià)結(jié)果。

　　在舉例中，可以看出：參照案例的可比性是基礎(chǔ)，它將直接影響估價(jià)結(jié)果。因此，在采用市場比較法估算估價(jià)對象的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)注意參考案例的可比性。如以下情況就不宜作為參考案例：

　　1、時(shí)間超過兩年；價(jià)格波動較大的情況下（如±15％）時(shí)，參考案例成交時(shí)間超過半年。

　　2、特殊情況下的交易案例。

　　3、超過《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）規(guī)定的單項(xiàng)調(diào)整超過20％、綜合調(diào)整超過30％的交易案例。

　　4、不同區(qū)位（或供需圈內(nèi)）的交易案例。

　　5、不同用途（如估價(jià)對象為住宅，則參照案例不宜選商場用途的房地產(chǎn)）。

　　五、參照案例的修正

　　1、修正方法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）第5.2.9條，可以采用百分比率法、差額法或回歸分析法。但是對難以量化的因素進(jìn)行定性分析，確定其對價(jià)格或價(jià)值的影響相知和程度，在修正時(shí)給以一定的權(quán)重，從而更準(zhǔn)確反映估價(jià)對象的市場價(jià)格或價(jià)值。

　　2、修正程序。應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）進(jìn)行。

　　3、指標(biāo)。技術(shù)參數(shù)選取。綜合分析參照案例、合理量化價(jià)格或價(jià)值影響指標(biāo)，確定修正系數(shù)。

　　4、注意問題：

　?、佟⒄{(diào)查參照案例的實(shí)際資料，找出價(jià)格差異因素；

　?、?、估價(jià)人員對整個(gè)房地產(chǎn)市場及同一供需圈的行情及趨勢總體把握；

　?、?、分析因素要全面，選取重點(diǎn)要突出、主次要分明；

　?、堋⑿拚褂玫囊蛩貤l件說明表、比較因素條件指數(shù)等匹配對應(yīng)；

　?、荨⒘炕种狄侠?，進(jìn)行必要的驗(yàn)證等。

　　市場比較法的內(nèi)涵豐富，運(yùn)用技巧很重要。在運(yùn)用中，應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）執(zhí)行，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，靈活 運(yùn)用，嚴(yán)格估價(jià)過程，把關(guān)估價(jià)結(jié)果，提高估價(jià)結(jié)果的估算精度。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開通