房地產(chǎn)估價(jià)師：《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考點(diǎn)分析與詳解

　　問(wèn)答題

　　（一）估價(jià)原則的運(yùn)用

　　1、最高最佳使用原則（在合法原則前提下）：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。

　　例1：96年試題

　　例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為4萬(wàn)元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格為1萬(wàn)元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5.該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮出讓金的情況下大約是多少？并說(shuō)明評(píng)估時(shí)的依據(jù)和理由。

　　答案：

　　1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬(wàn)元人民幣。

　　900×4＝3600（萬(wàn)元）

　　2、依據(jù)和理由：上述評(píng)估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評(píng)估中最佳使用原則。因?yàn)?，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理；其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。故評(píng)估值大約為3600萬(wàn)元人民幣。確切的價(jià)值應(yīng)該是3600萬(wàn)元減去拆除舊建筑費(fèi)用后的價(jià)值。

　　例3：2001年模擬試題問(wèn)答題的第（二）題

　?。?）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果的時(shí)間相關(guān)性、時(shí)效性，不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象有不同的狀態(tài)。

　　例1：98年的考題：選擇題第2題

　　例2：教材P141

　　例3：某人1999年7月通過(guò)出讓方式獲得一宗土地，地價(jià)款是100萬(wàn)元，之后又花了200萬(wàn)元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為50萬(wàn)元，正常利潤(rùn)為50萬(wàn)元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日（2000年3月）起計(jì)，則該地塊在2000年3月的價(jià)格為：（答案為D）

　　A.400萬(wàn)元　　B.350萬(wàn)元　　　C.100萬(wàn)元　　　D.〉400萬(wàn)元

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)說(shuō)明了估價(jià)時(shí)依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，這在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的P93-94中說(shuō)得很清楚。

　　例4：2001年模擬題A選擇題第2題

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則在損害賠償估價(jià)中、糾紛的評(píng)估中、轉(zhuǎn)讓的評(píng)估中、在建工程的評(píng)估中非常重要。

　　（3）替代原則：

　　例：2001年模擬試題B選擇題第（一）題

　?。?）合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

　　例：99年模擬試題：?jiǎn)柎痤}第（三）題和選擇題第（一）、（二）題。

　　98年考試題：選擇題第（一）題。

　　改錯(cuò)題

　　改錯(cuò)題一般是改估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤，各種方法常見(jiàn)的改錯(cuò)項(xiàng)目為：

　　（一）市場(chǎng)比較法

　　1、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P112例4-4和例4-5.

　　2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減（等比），期內(nèi)平均上升或下降（等差）的修正，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。

　　3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P128例4-14.

　　4、比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。

　　（二）收益法

　　1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀收益的計(jì)算問(wèn)題。

　　2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問(wèn)題。

　　3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。

　　4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。

　　5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。

　　具體見(jiàn)2001年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試題A第四題。

　　（三）成本法

　　1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本（如：重置價(jià)）的問(wèn)題。

　　2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

　　3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

　　4、沒(méi)有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問(wèn)題。

　　5、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年限修正的問(wèn)題。

　　6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問(wèn)題。如：銷售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。

　　7、銷售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

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