房地產(chǎn)基本制度與政策——答疑精選（4）

　　1、學員一：

　　問題：老師： 麻煩你列舉以下中介服務行業(yè)標準。執(zhí)業(yè)規(guī)則。指導意見。推薦合同都有那些？

　　老師：您好！

　　1、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)規(guī)范：國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、房地產(chǎn)估價若干指導意見（《城市房屋拆遷估價指導意見》和《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》）、《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》。

　　2、推薦合同主要有：

　　《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務合同推薦文本》包括：《房屋出售委托協(xié)議》、《房屋出租委托協(xié)議》、《房屋承購委托協(xié)議》、《房屋承租委托協(xié)議》、《房屋買賣合同》和《房屋租賃合同》等六個合同。

　　2、學員二：

　　問題：在保險合同期內(nèi)，受益人可以變更，但必須經(jīng)被保險人同意。我的問題是變更是否可以不經(jīng)過投保人的同意？

　　老師：您好！

　　關于受益人的變更。

　　被保險人或投保人在指定受益人后享有變更受益人的權利，但投保人變更受益人時須經(jīng)被保險人同意。

　　變更受益人的權利包括改變受益人和撤銷受益權。受益人的撤銷與變更要及時書面通知保險公司，并且保險公司應在保單上批注，這樣變更的受益人才能有效。否則，變更后的受益人無效，保險公司對變更前的受益人進行給付后，不再對變更后的受益人承擔責任。

　　從以上規(guī)定來看，投保人的同意與否，無關緊要！

　　3、學員三：

　　問題：拆遷產(chǎn)權不明的房屋必須進行證據(jù)保全嗎？ 證據(jù)保全的 作用是什么？

　　拆遷房屋的土地是劃撥和土地是出讓的評估價值一樣嗎？被拆遷人所獲得我貨幣補償是一樣的嗎？

　　老師：您好！

　　一、拆遷產(chǎn)權不明的房屋必須進行證據(jù)保全。《房屋拆遷證據(jù)保全公證細則》第三條規(guī)定，本細則適用于《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的拆除依法代管的房屋，代管人是房屋主管部門的；拆除有產(chǎn)權糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的；拆除設有抵押權的房屋實行產(chǎn)權調(diào)換，抵押權人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達不成抵押協(xié)議的；以及其他房屋拆遷證據(jù)保全的公證事項。

　　證據(jù)保全的 作用是；《房屋拆遷證據(jù)保全公證細則 》第二條規(guī)定，房屋拆遷證據(jù)保全公證是指在房屋拆遷之前，公證機關對房屋及附屬物的現(xiàn)狀依法采取勘測、拍照或攝像等保全措施，以確保其真實性和證明力的活動。

　　二、劃撥土地使用權評估

　　1、關于劃撥土地使用權價格的涵義及構成

　　劃撥土地使用權價格，是指通過劃撥方式取得的土地使用權在對應狀態(tài)下的價格，它一般為通過劃撥方式取得并開發(fā)至對應的基礎設施狀況下的土地資產(chǎn)價格。為配合和促進國有企業(yè)改革，國土資源部于2001年2月3日下發(fā)了《關于改革土地估價結果確權和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號），通知中明確地提出了“劃撥土地使用權價格”的涵義及其相關問題。《通知》指出：“為支持和促進企業(yè)改革，企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益計入企業(yè)資產(chǎn)”?？梢姡瑒潛芡恋厥褂脵鄡r格由兩個方面構成：一方面是劃撥土地使用權的取得成本，即無償或有償取得劃撥土地使用權直接支出的有關費用，如拆遷補償安置費等；另一方面是在對應的劃撥土地上所投入的土地開發(fā)成本，如場地平整等改善土地利用條件的合理費用。

　　2、關于劃撥土地使用權評估值中是否應包括土地使用權出讓金的問題

　　對劃撥土地使用權評估值中是否應包括土地使用權出讓金的問題，學術界一直沒有統(tǒng)一權威的定論。有人認為“取得劃撥土地使用權，未向國家繳納土地出讓金，評估值中不應包含土地使用權出讓金”。也有人認為“如果劃撥土地使用權評估值中不包括土地使用權出讓金，國有資產(chǎn)就會流失”等等。但是，從理論上講，劃撥土地使用權評估值中不應包括土地使用權出讓金（這一點，可從前面所述的“劃撥土地使用權價格的涵義及構成”中很直接地得到答案）。但在具體評估時，根據(jù)不同的評估目的，在評估報告中應就土地出讓金的有關事項予以特別說明。一是以轉(zhuǎn)讓為目的，轉(zhuǎn)讓后按國家有關規(guī)定，受讓方不需辦理土地使用權出讓手續(xù)，土地仍屬劃撥性質(zhì)的，土地評估值中不應包括土地使用出讓金。二是經(jīng)有批準權的人民政府批準轉(zhuǎn)讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價依據(jù)作為估價目的的，評估機構出具的評估報告中應包含劃撥土地使用權價格及土地使用權出讓金的款項，并注明以上兩項之和為受讓人合法取得該土地使用權時所應支付的費用，同時，應分項就支付時間、原因及對象等加以具體說明。三是以抵押價值為評估目的時，劃撥土地評估值中不應包括土地使用權出讓金。對此，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第6條明確規(guī)定：“以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”。因此，在以抵押價值為評估目的時，劃撥土地評估值中不應包括土地使用權出讓金。四是以確定拍賣底價為目的時，劃撥土地的評估價值從理論上講雖然不應包含土地使用權出讓金，但在實際操作出具估價報告時，應把土地使用權出讓金作為土地價值的一個內(nèi)容并予以必要的說明。

　　3、其他幾個應該注意的問題

　　（1）在對劃撥土地使用權價值進行評估時，其取得成本和開發(fā)成本兩項構成均應取社會平均成本，而非個別成本。（2）關于土地使用權年限的問題。由于劃撥土地沒有土地使用年限的具體規(guī)定，而土地價格評估結果又直接與土地使用年限有關。對此問題，建議在評估時，將劃撥土地使用權年限設定為從估價時算起至各類用途用地的法定最高出讓年限。（3）對含有劃撥土地使用權的評估報告，不能簡單的以一個數(shù)據(jù)作為評估結果，還必須就評估的具體項目予以詳細說明，以便切實為實現(xiàn)評估目的提供真實可行的依據(jù)。如劃撥地進行房地產(chǎn)抵押時，其評估值是否含有土地出讓金的款額，直接關系到銀行做出的“可予以貸款的數(shù)額占評估值的比例”的決定，這一點尤應引起注意。（4）在對拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)特別是居民住宅進行評估時，其占用的劃撥土地使用權應予以特殊的考慮。

　　三、拆遷房屋的土地是劃撥或是出讓，被拆遷人所獲得的貨幣補償應是不一樣的。

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試報名時間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價師輔導課程開通