09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（八十三）

　　物權(quán)法解釋：第八十三條[業(yè)主義務(wù)]

　　第八十三條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　[解釋]本條是關(guān)于業(yè)主有關(guān)義務(wù)以及制止損害他人合法權(quán)益行為并追究其法律責(zé)任的規(guī)定。

　　遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約是居住于建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的最基本的義務(wù)，不僅物權(quán)法在此做了規(guī)定，物業(yè)管理條例等行政法規(guī)、規(guī)章也對(duì)此做了規(guī)定。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》第十三條規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費(fèi)用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。《物業(yè)管理?xiàng)l例》還具體對(duì)以下情形做了規(guī)定，業(yè)主不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意。業(yè)主應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　目前，有些建筑區(qū)劃內(nèi)的個(gè)別業(yè)主，不遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)，損害了部分業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)這些侵權(quán)行為，由誰予以制止，是否可以追究其侵權(quán)的民事責(zé)任；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是否可以提起訴訟，在哪些方面享有訴訟資格，可以成為訴訟主體。對(duì)這些問題，在物權(quán)法研究起草過程中有著不同的看法。有的提出，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)個(gè)別業(yè)主實(shí)施的侵權(quán)行為，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有責(zé)任也有義務(wù)予以勸阻、制止，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)還可以提起訴訟，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)賦與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格。有的提出，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)提起訴訟后，如果敗訴，訴訟后果應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)，這在理論上說的通，但在實(shí)踐中行不通。有的提出，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主組成的。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵權(quán)行為予以處置，影響鄰里關(guān)系，容易產(chǎn)生矛盾，宜由物業(yè)公司或者國家有關(guān)部門予以制止。物業(yè)公司提出，物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主的要求，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的違法行為予以勸阻、制止，但當(dāng)事人根本不聽，物業(yè)公司也沒有辦法。物業(yè)公司是受業(yè)主委托，向業(yè)主提供服務(wù)的企業(yè)。沒有政府的授權(quán)，對(duì)這些違法行為無權(quán)管，管了也沒用。

　　立法部門經(jīng)調(diào)查研究認(rèn)為，為了維護(hù)業(yè)主的共同權(quán)益，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的起訴和應(yīng)訴資格做出規(guī)定，對(duì)此物權(quán)法草案三次審議稿第八十七條曾規(guī)定：“對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益等行為，業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。”對(duì)此，有的提出，這一條的規(guī)定對(duì)于切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益是必要的，但需經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意規(guī)定的比例過高，建議降低比例。有的提出，現(xiàn)實(shí)生活中維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益的許多工作是由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)的，經(jīng)業(yè)主授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)也可以提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。對(duì)此，立法部門將這一條修改為：“對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁”（草案四次審議稿第八十六條）對(duì)這一修改，有的常委會(huì)委員和業(yè)主委員會(huì)提出，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，難以承擔(dān)敗訴后的民事責(zé)任，建議刪去這一規(guī)定。立法部門經(jīng)調(diào)查研究認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)享有的權(quán)利、承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主身上，目前許多小區(qū)沒有成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提起訴訟、申請(qǐng)仲裁的權(quán)利以暫不作規(guī)定為妥；對(duì)侵害業(yè)主共同權(quán)益的糾紛，可以通過民事訴訟法規(guī)定，推選代表人進(jìn)行訴訟。

　　對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為如何處置，本條規(guī)定了以下幾種辦法，一是，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求其停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨礙、賠償損失；二是，受到侵害的業(yè)主個(gè)人依據(jù)民事訴訟法等法律的規(guī)定，向人民法院提起訴訟；三是，共同受到侵害的業(yè)主，推選代表人，依據(jù)民事訴訟法等法律的規(guī)定，向人民法院提起訴訟。

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