09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（一百零六）

　　第一百零六條　無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

　?。ㄒ唬┦茏屓耸茏屧摬粍?dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

　?。ǘ┮院侠淼膬r(jià)格轉(zhuǎn)讓；

　?。ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

　　當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

　　[解釋]本條是關(guān)于善意取得的規(guī)定。

　　善意取得，指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn)，又可適用于不動(dòng)產(chǎn)。善意取得中的受讓人須是善意的，不知出讓人是無處分權(quán)人，否則不構(gòu)成善意取得。

　　善意取得是所有權(quán)特別取得的重要方式，許多立法例對(duì)此都有規(guī)定。例如，德國(guó)民法典第九百三十二條規(guī)定無權(quán)利人的善意取得：物雖不屬于讓與人，受讓人也得因第九百二十九條規(guī)定的讓與成為所有人，但在其依此規(guī)定取得所有權(quán)的當(dāng)時(shí)為非善意者，不在此限。在第十二章第二十九條第三款規(guī)定的情況下，僅在受讓人從讓與人取得占有時(shí)，始適用本條規(guī)定。法國(guó)民法典規(guī)定：受讓人明知或因重大過失而不知物不屬于讓與人者，視為非善意者。第二千二百七十九條規(guī)定對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，占有即等于所有權(quán)證書。瑞士民法典第七百一十四條規(guī)定：以所有權(quán)移轉(zhuǎn)為目的善意取得動(dòng)產(chǎn)的，依照占有的規(guī)定，其占有受保護(hù)的，即使該動(dòng)產(chǎn)的讓與人無此轉(zhuǎn)讓權(quán)，該善意占有人仍取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。第九百三十三條規(guī)定：凡以善意受讓動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或有限物權(quán)的人，即使轉(zhuǎn)讓人未被授予讓與權(quán)，亦應(yīng)保護(hù)受讓人取得該動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)。第一千一百五十三條規(guī)定：從非所有權(quán)人處取得物品轉(zhuǎn)讓的人可以通過占有取得所有權(quán)，但是，以實(shí)行占有之時(shí)具有善意并且持有適當(dāng)?shù)乃袡?quán)轉(zhuǎn)移證書為限。在權(quán)利證書未表明所有權(quán)上附有其他人的權(quán)利并且取得方具有善意的情況下，占有人無任何負(fù)擔(dān)地取得所有權(quán)。可以以同樣的方式取得用益權(quán)、使用權(quán)和質(zhì)權(quán)。第一千一百五十四條規(guī)定：誤信出讓人為所有權(quán)人或者誤信前占有人已經(jīng)取得了物品的所有權(quán)的理由不適用于知曉原因不法仍然取得物品的人。日本民法典第一百九十二條規(guī)定即時(shí)取得：平穩(wěn)而公然地開始占有動(dòng)產(chǎn)者，如系善意且無過失，則即時(shí)取得行使于該動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第八百零一條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)之受讓人占有動(dòng)產(chǎn)，而受關(guān)于占有規(guī)定之保護(hù)者，縱讓與人無移轉(zhuǎn)所有權(quán)之權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。第八百八十六條規(guī)定：質(zhì)權(quán)人占有動(dòng)產(chǎn)，而受關(guān)于占有規(guī)定之保護(hù)者，縱出質(zhì)人無處分其質(zhì)物之權(quán)利，質(zhì)權(quán)人仍取得質(zhì)權(quán)。第九百四十八條規(guī)定：以動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或其他物權(quán)之移轉(zhuǎn)或設(shè)定為目的，而善意受讓該動(dòng)產(chǎn)之占有者，縱其讓與人無讓與之權(quán)利，其占有仍受法律之保護(hù)。

　　善意取得的條件：第一，受讓人須是善意的，不知出讓人是無處分權(quán)人。第二，受讓人支付了合理的價(jià)款。第三，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。三項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，否則不構(gòu)成善意取得。

　　善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn)，又可適用于不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)事人出于善意，從無處分權(quán)人手中購買了房屋并登記過戶，善意人取得房屋所有權(quán)。

　　善意取得制度常被認(rèn)為僅適用于動(dòng)產(chǎn)，其實(shí)不然，不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度。瑞士就有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，其民法典第九百七十三條中規(guī)定：出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。

　　善意取得與可追認(rèn)的無處分權(quán)人處分財(cái)產(chǎn)行為有別。善意取得制度中的出讓人與可追認(rèn)的無處分權(quán)人處分財(cái)產(chǎn)行為中的出讓人均是無處分權(quán)人，故善意取得是無處分權(quán)人處分財(cái)產(chǎn)行為的特別規(guī)定。善意取得中的受讓人是善意第三人，善意取得行為自始有效，無須權(quán)利人追認(rèn)?？勺氛J(rèn)的無處分權(quán)人處分財(cái)產(chǎn)行為中的受讓人非善意第三人，其知出讓人無處分權(quán)仍受讓財(cái)產(chǎn)，故該行為是可追認(rèn)的行為。權(quán)利人追認(rèn)的，讓與行為自始有效；權(quán)利人不追認(rèn)的，讓與行為自始無效。

　　有意見認(rèn)為善意取得對(duì)所有權(quán)人保護(hù)不利。善意取得對(duì)所有權(quán)人是有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，旨在維護(hù)交易安全，這項(xiàng)制度的存在是必要的。

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