2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復習資料精華（16）

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)人和建設用地使用權(quán)人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權(quán)和建設用地使用權(quán)（簡稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價出資、作價入股、抵償債務等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和建設用地使用權(quán)出租，是指房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人（國家）、建設用地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　房地產(chǎn)價值很大，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格和租金無論是偏高還是偏低，都會使某一方遭受較大損失。由于一般的單位和個人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中未曾經(jīng)歷過房地產(chǎn)交易，而且沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，所以這些單位和個人對房地產(chǎn)及其市場行情通常不很了解，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃時為避免遭受損失，往往需要房地產(chǎn)估價為其確定轉(zhuǎn)讓價格、租金等提供參考依據(jù)。

　　例如房地產(chǎn)買賣，對于買者來說，需要通過房地產(chǎn)估價了解擬購買房地產(chǎn)的市場價值，以判斷賣者的要價是否合理，或者幫助其確定合適的出價，避免出價過高而遭受損失，出價過低而得不到；對于賣者來說，需要通過房地產(chǎn)估價了解擬出售房地產(chǎn)的市場價值，以判斷買者的出價是否合理，或者幫助其確定合適的要價，避免定價過低而遭受損失，定價過高而難以賣出。再如房地產(chǎn)互換，由于所互換的房地產(chǎn)價值剛好相等的情形很少，互換雙方往往需要通過房地產(chǎn)估價了解所互換房地產(chǎn)的市場價值，然后根據(jù)它們之間的差價在貨幣上“多退少補”。在用房地產(chǎn)作價出資設立企業(yè)的情況下，《中華人民共和國合伙企業(yè)法》（2006年8月27日中華人民共和國主席令第55號公布）第十六條規(guī)定：“合伙人可以用貨幣、實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財產(chǎn)權(quán)利出資，也可以用勞務出資。合伙人以實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財產(chǎn)權(quán)利出資，需要評估作價的，可以由全體合伙人協(xié)商確定，也可以由全體合伙人委托法定評估機構(gòu)評估。”《公司法》第二十七條規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。”在一方提供土地，另一方提供資金，合資合作開發(fā)建設房地產(chǎn)，然后分配建成后的房地產(chǎn)或者利潤的情況下，雙方需要了解所提供的土地的市場價值。這些也都需要房地產(chǎn)估價。

　　在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評估租金（租賃價格），而且當出租人需要收回租賃期限未到期的房地產(chǎn)時應當給予承租人多少補償，承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時可以拿到多少權(quán)利金（租賃權(quán)價格）等，也需要房地產(chǎn)估價提供相關(guān)參考依據(jù)。

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