2015年房地產(chǎn)估價師考試《基本制度與政策》資料（51）

　　城鎮(zhèn)住房制度改革

　　城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。我國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度。

　　我國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個階段：

　?。ㄒ唬┏擎?zhèn)住房制度改革的探索和試點階段

　　1978年鄧小平同志提出了關于房改的問題。1980年4月，他更明確地提出了住房制度改革的總體構(gòu)想，提出要走住房商品化的道路。同年6月，中共中央、國務院批轉(zhuǎn)了《全國基本建設工作會議匯報提綱》，正式宣布將實行住宅商品化的政策。

　　1979年開始實行向居民全價售房的試點，中央撥款給西安、柳州、梧州、南寧四市，建房向居民出售。1980年試點擴大到50個城市，1981年又擴大到23個省、直轄市、自治區(qū)的60多個城市及部分縣鎮(zhèn)。

　　1982年開始實行補貼出售住房的試點，即政府、單位、個人各負擔房價的1/3。1982年先在鄭州、常州、四平及沙市四市進行試點。1984年國務院批準北京、上海、天津三個直轄市擴大試點。截至1985年底，全國共有160個城市和300個縣鎮(zhèn)實行了補貼售房，共出售住房1093萬平方米。

　　自1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1986年2月，成立了“國務院住房制度改革領導小組”，下設辦公室，負責領導和協(xié)調(diào)全國的房改工作。這一時期的主要特點是針對傳統(tǒng)住房制度的核心——低租金，提出了以大幅度提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路。在總結(jié)試點工作經(jīng)驗的基礎上，1988年1月國務院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”，同年2月國務院批準印發(fā)了國務院住房制度改革領導小組《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》（國發(fā)[1988]11號）這是國務院頒發(fā)的全面指導城鎮(zhèn)住房制度改革的重要文件，充分肯定了試點城市的做法和經(jīng)驗，確定了房改的目標、步驟和主要政策，對全國房改的工作進行了部署，標志著住房制度改革進入了整體方案設計和全面試點階段。

　?。ǘ┏擎?zhèn)住房制度改革的全面推進和配套改革階段

　　1991年城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破和實質(zhì)性進展，結(jié)束了一段時期以來的徘徊局面，進入了全面推進和綜合配套改革的新階段。1991年6月，國務院頒發(fā)了《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》（國發(fā)[1991]30號），其中明確規(guī)定了城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的，重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關政策，提出了部分產(chǎn)權(quán)理論，要求實行新房新制度，強調(diào)了國家統(tǒng)一政策的嚴肅性。

　　1991年11月，國務院辦公廳下發(fā)了《關于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個綱領性文件，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革的指導思想和根本目的，制定了城鎮(zhèn)住房制度改革的總體目標和分階段目標，提出了城鎮(zhèn)住房制度改革的四項基本原則，規(guī)定了城鎮(zhèn)住房制度改革的十二大政策，要求在1992年至1993年內(nèi)在全國范圍內(nèi)全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革。這標志著城鎮(zhèn)住房制度改革已從探索和試點階段，進入全面推進和綜合配套改革的新階段。

　　1992年2月，國務院正式批復了上海市的住房制度改革方案。同年5月1日，《上海市住房制度改革實施方案》正式出臺實施，上海市實行了“五位一體”的房改實施方案，具體包括推行住房公積金、提租發(fā)補貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會五項措施。上海市借鑒新加坡的成功經(jīng)驗，在全國率先建立了住房公積金制度，開辟了新的穩(wěn)定的住宅資金籌集渠道。上海市住房制度改革方案的實施對全國的房改產(chǎn)生了巨大影響和推動作用，引起了所謂“上海效應”。

　　（三）城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實施階段

　　1994年7月18日國務院下發(fā)了《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號，以下簡稱《決定》），它是在認真總結(jié)10多年房改實踐經(jīng)驗的基礎上制定的，是指導今后一段時期房改工作的主要政策文件?！稕Q定》確定房改的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”。“三改”即改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運行的體制；改變住房實物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。“四建”即建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。從而逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)、促進房地產(chǎn)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！稕Q定》要求全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設，做好原有政策與《決定》的銜接工作等，標志著城鎮(zhèn)住房制度改革已進入深化和全面實施階段。

　　1998年7月3日發(fā)布《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號），宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：①停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化；②建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系；③繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場；④采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設；⑤發(fā)展住房金融；⑥加強住房物業(yè)管理。由于實施上述政策，使全國住房制度改革取得突破性的進展，同時，也因此形成了新的住房制度的分水嶺和企業(yè)住房制度改革的重要里程碑。

　　例題：《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》決定，從（?。╅_始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。（2003年試題）
　　A．1997年下半年
　　B．1998年上半年
　　C．1998年下半年
　　D．1999年

　　答案：C

　　解析：1998年7月3日發(fā)布《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從1998年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。

　　建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系，主要包括：

　?。?）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。

　　新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。取消各種不合理收費，特別是降低征地和拆遷補償費，降低經(jīng)濟適用住房建設成本，經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、免費項目管理系統(tǒng)費、貸款利息和稅金等7項因素。計入房價的免費項目管理系統(tǒng)費原則上控制在2％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）等4項成本因素為基礎計算，經(jīng)濟適用住房開發(fā)利潤控制在3％以下。

　　注：新的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007] 258號） 第二十條規(guī)定：“確定經(jīng)濟適用住房的價格應當以保本微利為原則。其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權(quán)的價格主管部門會同經(jīng)濟適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟適用住房價格管理的有關規(guī)定，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設的經(jīng)濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤”。

　　（2）對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。

　　最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建。最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準，原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的60％。廉租住房的租金實行政府定價，廉租住房租金標準由維修費、管理費二項因素構(gòu)成。單位面積租賃住房補貼標準，按照市場平均租金與廉租住房租金標準的差額計算。具體標準由市（縣）人民政府制定。

　　注：新的《廉租住房保障辦法》第五條規(guī)定，“廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結(jié)合”。

　　中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房等普通商品住房。經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設應實行招標投標制度，用競爭方式確定開發(fā)建設單位。同時，在符合城市總體規(guī)劃和堅持節(jié)約用地的前提下，繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟適用住房建設。

　　注：新的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007] 258號） 第二條規(guī)定：“本辦法所稱經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房”。 第三條“經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分”。

　　對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場價。

　?。?）發(fā)放住房補貼。

　　停止住房實物分配后，職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設資金轉(zhuǎn)化的住房補貼等。房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60㎡的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼。住房補貼的具體辦法，由市（縣）人民政府根據(jù)本地實際情況制定，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準后執(zhí)行。

　　例題：對無房和住房未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼的前提條件之—是房價收入比 在（ ）以上。 （2004年試題）
　　A．3倍
　　B．4倍
　　C．5倍
　　D．6倍

　　答案：B
　　解析：房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政，單位原有住房建設資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼。

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