2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)總結(jié)：房地產(chǎn)特性五

　　五、價(jià)值量大

　　與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。從單價(jià)高來(lái)看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價(jià)格，少則數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至上萬(wàn)元，繁華商業(yè)地段經(jīng)常有“寸土寸金”之說(shuō)。從總價(jià)大來(lái)看，房地產(chǎn)不可以按照平方米之類(lèi)的小單位零星消費(fèi)，必須有一定的規(guī)模（如面積），因此，可供利用的一塊土地或者一套住房的價(jià)值，比一件家具或者一臺(tái)電視機(jī)的價(jià)值要大得多，一般在十萬(wàn)元以上。對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場(chǎng)的價(jià)值就更大了，通常為上百萬(wàn)元，甚至上千萬(wàn)、上億元。

　　六、用途多樣

　　用途多樣特性也稱(chēng)為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、周?chē)h(huán)境等的變化，將原廠(chǎng)房改造為辦公樓、超級(jí)市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例。

　　多數(shù)土地就其本身來(lái)看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話(huà)，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來(lái)種植農(nóng)作物，而且該農(nóng)作物可能與在農(nóng)地上生長(zhǎng)得一樣好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學(xué)生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。

　　房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是可以隨意決定的。房地產(chǎn)的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)選問(wèn)題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)擁有者趨向于將其房地產(chǎn)用于預(yù)期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產(chǎn)估價(jià)中有“合法原則”和“最高最佳利用原則”（分別見(jiàn)本書(shū)第五章第三、四節(jié)）。從經(jīng)濟(jì)角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。

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