監(jiān)理公司管理系統(tǒng) | 工程企業(yè)管理系統(tǒng) | OA系統(tǒng) | ERP系統(tǒng) | 造價(jià)咨詢管理系統(tǒng) | 工程設(shè)計(jì)管理系統(tǒng) | 簽約案例 | 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 | 在線試用 | 手機(jī)APP | 產(chǎn)品資料
X 關(guān)閉

2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn):最高最佳使用原則

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話:400-8352-114

  第四節(jié) 最高最佳使用原則

  最高最佳使用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。最高最佳使用(highest and bes tuse)是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行,經(jīng)過(guò)充分合理的論證,能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。

  房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循最高最佳使用原則,是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,每個(gè)房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力,采取最高最佳的使用方式,以取得最大的經(jīng)濟(jì)利益。這一原則也是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果。因此,房地產(chǎn)估價(jià)不僅要遵循合法原則,而且要遵循最高最佳使用原則。

  最高最佳使用必須同時(shí)滿足以下4個(gè)條件:①法律上許可;②技術(shù)上可能;③經(jīng)濟(jì)上可行;④價(jià)值最大化。在此特別需要指出的是,估價(jià)中在選取估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用時(shí),往往容易忽視“法律上許可”這個(gè)前提條件,甚至誤以為最高最佳使用原則與合法原則有時(shí)是沖突的。實(shí)際上,最高最佳使用是在法律(包括法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、出讓合同等)允許范圍內(nèi)的最高最佳使用,而不是無(wú)條件下的最高最佳使用。因此,最高最佳使用原則與合法原則之間的關(guān)系是:遵循了合法原則,不一定符合最高最佳使用原則的全部要求;遵循了最高最佳使用原則,必然遵循了合法原則中對(duì)合法使用方面的要求,但不一定符合合法原則對(duì)合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。

  最高最佳使用包括用途(或用途組合)、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。尋找估價(jià)對(duì)象最高最佳使用的方法,是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式,然后從下列4個(gè)方面依序篩選:

 ?。?)法律上的許可性。對(duì)于每一種潛在的使用方式,首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的,應(yīng)被淘汰。

 ?。?)技術(shù)上的可能性。對(duì)于法律所允許的每一種使用方式,要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn),包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達(dá)不到的,應(yīng)被淘汰。

 ?。?)經(jīng)濟(jì)上的可行性。對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式,還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是:針對(duì)每一種使用方式,首先預(yù)測(cè)它未來(lái)的收入和支出流量,然后將未來(lái)的收入和支出流量用現(xiàn)值表示,再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性,否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

 ?。?)價(jià)值是否達(dá)到最大化。在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中,能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式,才是最高最佳的使用方式。

  進(jìn)一步講,有三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳使用原則:①收益遞增遞減原理;②均衡原理;③適合原理。

  收益遞增遞減原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系(投入產(chǎn)出關(guān)系是指投入量的變動(dòng)與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動(dòng)之間的關(guān)系):種是在一種投入量變動(dòng)而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系;另一種是在所有的投入量都變動(dòng)的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

  收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做收益遞減規(guī)律(也稱為邊際收益遞減原理),可以表述如下:假定僅有一種投入量是可變的,其他的投入量保持不變,則隨著該種可變投入量的增加,在開(kāi)始時(shí),產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的;但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后,產(chǎn)出量的增加會(huì)越來(lái)越小,即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。

  收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō),表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的使用強(qiáng)度(如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模)超過(guò)一定限度后,收益開(kāi)始下降。收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō),表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的利用強(qiáng)度(如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù))超過(guò)一定限度后,收益開(kāi)始下降。例如,“超出某一點(diǎn)以外就要引起報(bào)酬遞減的趨勢(shì),已經(jīng)見(jiàn)之于辦公大樓的建筑。在美國(guó)中西部某城市所作出的這樣一種研究,證明在一塊(160×172英尺)價(jià)值150萬(wàn)元的地面上,一座5層大樓的投資利潤(rùn)是4.36%;一座10層大樓的投資利潤(rùn)是6%;15層的是6.82%,20層是7.05%,25層是6.72%,30層是5.65%。這種辦公大樓的收益遞減點(diǎn)就是在剛超過(guò)20層的那一點(diǎn)。換言之,20層是這座大廈的經(jīng)濟(jì)高度,因?yàn)檫M(jìn)一步增加支出勞力和資本所帶來(lái)的報(bào)酬將會(huì)相對(duì)減少。”

  收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做規(guī)模收益(也稱為規(guī)模報(bào)酬規(guī)律),可以表述如下:假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量(即規(guī)模的變化),則產(chǎn)出量的變化有以下3種可能:①產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例,這種情況稱為規(guī)模收益不變;②產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例,這種情況稱為規(guī)模收益遞增;③產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例,這種情況稱為規(guī)模收益遞減。在擴(kuò)大規(guī)模時(shí),一般是先經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞增階段,然后經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益不變階段,再經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。

  均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡,來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來(lái)講,建筑物與土地相比較,如果規(guī)模過(guò)大或過(guò)小,或者檔次過(guò)高或過(guò)低,則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài),該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮,從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如,某宗土地上有建筑物,但該建筑物不是在最高最佳使用狀態(tài),例如已過(guò)時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低,則會(huì)對(duì)該宗土地的有效利用構(gòu)成妨礙,在對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到,例如在舊城區(qū)有一塊空地,另有一塊有建筑物的土地,這兩塊土地的位置相當(dāng),而有建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪(無(wú)繼續(xù)利用價(jià)值),此時(shí)對(duì)于買(mǎi)者來(lái)說(shuō),空地的價(jià)值要高于有建筑物的土地的價(jià)值。因?yàn)橘I(mǎi)者購(gòu)得該有建筑物的土地后,還需花代價(jià)拆除建筑物,從而該建筑物的存在不僅不能增加土地的價(jià)值,還降低了土地的價(jià)值。

泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)整理

  更多推薦:

  ·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

  ·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

  ·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

  ·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開(kāi)通

發(fā)布:2007-07-13 10:07    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
相關(guān)文章:
相關(guān)系統(tǒng)
聯(lián)系方式

成都公司:成都市成華區(qū)建設(shè)南路160號(hào)1層9號(hào)

重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務(wù)大廈18樓

咨詢:400-8352-114

加微信,免費(fèi)獲取試用系統(tǒng)

QQ在線咨詢