當(dāng)前位置:工程項(xiàng)目OA系統(tǒng) > 房地產(chǎn)OA系統(tǒng) > 相關(guān)系統(tǒng) > 房地產(chǎn)行業(yè)
2015房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn):現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別
申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話:400-8352-114
二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別:
?。?)對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測算,在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場狀況作出的,即它們基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中,是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程,預(yù)測它們未來發(fā)生的時(shí)間以及在未來發(fā)生時(shí)的金額,即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。
(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同,即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值,而是直接相加減,但要計(jì)算投資利息,計(jì)息期通常到開發(fā)完成之時(shí),即既不考慮預(yù)售,也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同,即首先要把它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值(直接或最終折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上),然后再相加減。例如,評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2008年8月15日的價(jià)值,要把預(yù)測的在未來發(fā)生的各項(xiàng)收入和支出都折算到2008年8月15日。如果預(yù)測該項(xiàng)目2015年8月15日開發(fā)完成后的房價(jià)(含地價(jià))為5000萬元,折現(xiàn)率為10%,則需要將這5000萬元折現(xiàn)到2008年8月15日,即在2008年8月15日來看的房價(jià)實(shí)際為:
?。?000/(1+10%)3]=3756.57(萬元)
?。?)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來,在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來,而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此,現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤率)。這樣處理是為了與投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致,便于比較。
泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)整理
更多推薦:
·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布
·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招
·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>
·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開通
- 1房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策復(fù)習(xí)要點(diǎn):暫定資質(zhì)證書
- 2高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒?/a>
- 3據(jù)分析深圳二手房市場成交量今年或?qū)⒊^2012年
- 4房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料:專業(yè)顧問
- 5房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義(15)
- 62015房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)基本制度與政策》每日一練(7)
- 72015房估理論與方法要點(diǎn):估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
- 809年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》資料:空間市場
- 92015房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》:拆遷安置
- 10房產(chǎn)中介管理軟件:一款免費(fèi)的房產(chǎn)中介管理軟件
- 112015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》典型試題(16)
- 1209年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》資料:開發(fā)貸款
- 13[四川]雅安召開《大興片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》探討會(huì)
- 1409年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策經(jīng)典例題解析(四十五)
- 152015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》復(fù)習(xí)練習(xí)(9)
- 162015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》:現(xiàn)金流折現(xiàn)法
- 17[甘肅]蘭州一無證工地違規(guī)施工 被緊急叫停
- 182015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》:住房公積金概
- 19房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)要點(diǎn):投資利潤率
- 202015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》:房屋拆遷補(bǔ)償
- 21[廣西]南寧市興寧區(qū):青年創(chuàng)業(yè)助推“生態(tài)鄉(xiāng)村”建設(shè)
- 222015房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)基本制度與政策》測試6
- 23全國房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考試復(fù)習(xí)方法
- 242015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》每日一練(01.02)
- 25房地產(chǎn)估價(jià)師:土地增值稅納稅人
- 26現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策
- 27房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法模擬試題
- 28[江蘇]啟東數(shù)字城管進(jìn)入“微時(shí)代”
- 29西安市新政細(xì)則正式落地 將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策
- 30物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的問題
成都公司:成都市成華區(qū)建設(shè)南路160號(hào)1層9號(hào)
重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務(wù)大廈18樓