房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

　　2.7 選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

　　標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

　　是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地

　　選取的具體要求（八方面要求）

　　一面臨街

　　地地形狀為矩形

　　臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

　　臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度

　　臨街寬度與臨街深度的比例（寬深比）適當(dāng)

　　用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途

　　容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率

　　其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性

　　2.8 調(diào)查評估路線價

　　路線價

　　是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格

　　求取方法

　　可以運用收益法、市場法分別求取各宗的價格

　　然后采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均、中位數(shù)、眾數(shù)等綜合為一個路線價

　　路線價的表示方法

　　可以為土地單價，也可以為樓面地價

　　可以用貨幣表示，也可以用相對數(shù)表示

　　2.9 制作價格修正率表

　　價格修正率表（兩類）

　　臨街深度價格修正率表

　　其他價格修正率表

　　原理

　?。ㄍ瑯用娣e的）地塊距離街道深度越深，可及性越差，價值也越小

　　四三二一法則

　　將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份

　　距街道最近的第一個25英尺，價值占整塊土地價值的40%

　　第二個25英尺，價值占整塊土地價值的30%

　　第三個25英尺，價值占整塊土地價值的20%

　　第四個（距離街道最遠的）25英尺，價值占整塊土地價值的10%

　　超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個25英尺等份的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值 9%、8%、7%、6%

　　2.9 制作價格修正率表

　　同一嘗試范圍內(nèi)三種類型值的關(guān)系

　　累計深度修正率越來越大，單獨深度和平均深度修正率越來越小

　　平均深度與累計深度價格修正率的關(guān)系

　　平均深價格修正率＝累計深度價格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度÷所給臨街深度

　　制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)

　　設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

　　將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份

　　制作單獨深度價格修正率，或?qū)为毶疃葍r格修正率轉(zhuǎn)換為累計深度價格修正率或平均價格修正率

　　制作特殊形狀土地的價值，還需要制作相應(yīng)的價格修正率表

　　【2006年真題】

　　隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是（ 　）。

　　A．單獨深度價格修正率

　　B．累計深度價格修正率

　　C．平均深度價格修正率

　　D．加權(quán)深度價格修正率

　　【答案】B

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