2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（19）

　　一、居住房地產(chǎn)估價(jià)

　　（一）居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)

　　居住房地產(chǎn)簡(jiǎn)稱住宅，主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)是各類房地產(chǎn)中交易量最大的，因此居住房地產(chǎn)的可比性較強(qiáng)，在估價(jià)時(shí)，能夠較容易地找到足夠數(shù)量的成交案例作為可比實(shí)例。與其他用途的房地產(chǎn)相比，居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)主要在以下三個(gè)方面：

　　1．單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量巨大

　　居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分用于投資或用于出租經(jīng)營(yíng)。由于居住房地產(chǎn)主要以居民個(gè)人購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易頻繁、交易量巨大。

　　2．具有較強(qiáng)的相似性和可比性

　　居住房地產(chǎn)之間的相似性和可比性比其他用途房地產(chǎn)要突出一些，在一個(gè)住宅小區(qū)中，往往有很多棟相似的住宅樓，即這些住宅樓具有相似的建筑設(shè)計(jì)、相似的戶型和功能等；在同一棟住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅存在的差別非常小。此外，由于居住房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易量巨大，所以比較容易獲得足夠數(shù)量的可比實(shí)例。

　　3．產(chǎn)權(quán)多樣性，價(jià)格內(nèi)涵差異較大

　　我國居住房地產(chǎn)存在著商品住房、房改住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資住房，這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異，商品住房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)；房改住房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房只擁有地上建筑物的使用權(quán)。由于現(xiàn)階段住房產(chǎn)權(quán)形式的不同，必然導(dǎo)致其價(jià)格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異，因此，估價(jià)時(shí)要把握好各類住房的價(jià)格構(gòu)成及其特殊性。

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