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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》課程講義(12)
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五、估價(jià)方法的優(yōu)選與歸類
1.估價(jià)方法選用要求
同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法估價(jià)。
2.估價(jià)方法的優(yōu)選
?。?)有條件選用比較法估價(jià)的,應(yīng)以比較法為主要的估價(jià)方法。
(2)收益性房地產(chǎn)估價(jià),應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。
3.估價(jià)方法的歸類
?。?)土地估價(jià):①基準(zhǔn)地價(jià)修正法;②比較法;③假設(shè)開發(fā)法;④成本法;⑤土地剩余技術(shù)。
?。?)建筑物估價(jià):①成本法;②建筑物剩余技術(shù)。
?。?)房地估價(jià):①比較法;②收益法;③成本法。
(4)居住房地產(chǎn)估價(jià):①比較法;②成本法;③收益法(出租住房)。
?。?)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià):①收益法;②比較法;③成本法。
?、首赓U價(jià)格評(píng)估:①比較法;②收益法(轉(zhuǎn)換計(jì)算);③成本法(成本租金構(gòu)成,即:房租=折舊費(fèi)+維修費(fèi)+管理費(fèi)+投資利息+房產(chǎn)稅+保險(xiǎn)費(fèi)+地租+利潤(rùn)) .
六、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容
?。?)估價(jià)對(duì)象坐落位置的正確性;
?。?)觀察周圍的環(huán)境、景觀;
?。?)實(shí)地拍照;
(4)勘察建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、裝修、使用、設(shè)備、維修保和完損程度等情況;
?。?)了解當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場(chǎng)特性與行情。
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