2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義2

　　2.2 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)（8大特點(diǎn)）

　　區(qū)位選擇異常重要

　　適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資

　　需要適時(shí)的更新改造投資（適應(yīng)性）

　　投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　變現(xiàn)性差

　　易受政策影響

　　依賴專業(yè)管理

　　存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

　　2.3 房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型

　　物理形態(tài)劃分：

　　土地、建成后的物業(yè)、在建工程

　　按使用目的劃分：

　　居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、酒店與休閑娛樂設(shè)施、特殊物業(yè)

　　3. 房地產(chǎn)投資的形式

　　3.1 直接投資

　　-投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作

　　3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　3.1.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　3.2 間接投資

　　－投資者將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場(chǎng)，不需要直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理工作

　　3.2.1 投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

　　3.2.2 投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　3.2.3 購買住房抵押支持證券

　　3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　概念：

　　是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將基是行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資，獲得開發(fā)利潤(rùn)的過程

　　性質(zhì)：

　　屬于短期投資，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給

　　土地一級(jí)開發(fā)為主的土地開發(fā)投資

　　我國將開發(fā)投資分為商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資

　　3.1.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　概念：

　　向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資

　　可以是增量房地產(chǎn)，也可以是存量房地產(chǎn)

　　目的（兩個(gè)）：

　　自用

　　投資

　　置業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的選擇

　　缺乏投資經(jīng)驗(yàn)又具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者－購買黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，購買價(jià)格高，收益水平低，風(fēng)險(xiǎn)小

　　具備投資管理經(jīng)驗(yàn)又風(fēng)險(xiǎn)偏好型的投資者－購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，初始投資和收益水平低，增值潛力大

　　3.2.1 投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

　　首次公開發(fā)行

　　配股

　　公開增發(fā)或定向增發(fā)

　　發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

　　3.2.2 投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　概念：

　　是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具

　　投資者將資金交由信托基金，基金由專業(yè)人士進(jìn)行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機(jī)構(gòu)將收益再分配給投資人

　　優(yōu)越性：

　　收益相對(duì)穩(wěn)定－主要來源于租金收入

　　流動(dòng)性很好－可以進(jìn)行交易

　　類型：

　　權(quán)益型基金

　　抵押型基金

　　混合型基金

　　3.2.3 購買住房抵押支持證券

　　把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金，分散風(fēng)險(xiǎn)的目的

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