房地產(chǎn)估價師答疑精華：開發(fā)投資杠桿率

　　【提問】開發(fā)投資杠桿率=投入的自有資金/房地產(chǎn)開發(fā)投資；還是開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/投入的自有資金；同理房價租金比公式；量價彈性公式；土地轉化率；開發(fā)強度系數(shù)；都不確定誰是分母，誰是分子。謝謝

　　【回答】學員JANE001LIN，您好！您的問題答復如下：

　　土地轉化率＝當期政府批準（新建商品房）預售和銷售面積/當期土地出讓面積規(guī)劃建筑面積

　　開發(fā)投資杠桿率＝房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權益資本

　　量價彈性＝過去6個月房地產(chǎn)交易量變化率/過去6個月房地產(chǎn)價格變化率

　　開發(fā)強度系數(shù)＝房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資

　　房價租金比＝房價/租金

　　【追問】書中關于開發(fā)投資杠桿率的敘述對嗎？

　　【回答】學員yl_youzi，您好！您的問題答復如下：

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資杠桿率，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的自有資金或權益資本的比率，開發(fā)投資杠桿率反映開發(fā)企業(yè)的財務風險水平，它的數(shù)值越高，說明開發(fā)商投入自有資金越少，利用杠桿資金越多，財務風險也越大。

　　——這句話是對的

　　【追問】開發(fā)投資杠桿率=自有資金或權益資本/房地產(chǎn)開發(fā)投資還是開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權益資本，到底什么是分子，什么是分母？還有土地轉化率中當期土地出讓面積與當期政府批準新建商品房預售和銷售面積到底什么是分子，什么是分母？

　　【回答】學員ymy2015ymy，您好！您的問題答復如下：

　　按書上來，開發(fā)投資杠桿率，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的自有資金或權益資本的比率，算式如下：開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權益資本。分子應該是房地產(chǎn)開發(fā)投資。

　　土地轉化率＝當期政府批準（新建商品房）預售和銷售面積/當期土地出讓面積規(guī)劃建筑面積，當期政府批準（新建商品房）預售和銷售面積是分子。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

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