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2015房估案例與分析考點:運營型商業(yè)房地產(chǎn)
運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入,如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估,由于難以獲取第一手租金資料,對于這類估價對象,在評估時理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益,即凈收益=主營業(yè)務收入-主營業(yè)務成本和稅金-管理費用-財務費用-銷售費用-商業(yè)利潤。但在實際操作中,如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的問題,目前尚無較好的量化方法,主要是基于估價師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗判斷,一般做法是根據(jù)類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。
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