2015房估理論與方法要點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類(lèi)

　　房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多而復(fù)雜，需要進(jìn)行分類(lèi)。一種分類(lèi)是先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素兩大類(lèi)，然后再進(jìn)行細(xì)分。其中，房地產(chǎn)自身因素可再分為房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素，房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素和其他因素。這些因素還可進(jìn)一步細(xì)分。

　　對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類(lèi)，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。一般因素是指對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格都有影響的因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、貨幣政策、物價(jià)、利率、匯率等。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周?chē)欢▍^(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。個(gè)別因素是指僅對(duì)特定的房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素，主要是該房地產(chǎn)的自身狀況因素，如該房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢(shì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等。需要指出的是，一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的界限并不是固定的，隨著估價(jià)對(duì)象范圍的擴(kuò)大，某些區(qū)域因素也許會(huì)變?yōu)閭€(gè)別因素。

　　還有一種分類(lèi)，是將房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分為房地產(chǎn)自身狀況因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因素和房地產(chǎn)交易情況因素三個(gè)層面。房地產(chǎn)自身狀況因素即房地產(chǎn)自身因素，也稱(chēng)為房地產(chǎn)狀況因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因素是指房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響的因素。房地產(chǎn)交易情況因素是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)交易中的一些特殊因素，如交易者對(duì)交易對(duì)象不了解或?qū)κ袌?chǎng)行情不熟悉、對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好、被迫出售、被迫購(gòu)買(mǎi)、交易者之間有利害關(guān)系、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)等。

　　下面根據(jù)上述第一種分類(lèi)，對(duì)各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行定性分析。為便于分析，把房地產(chǎn)外部因素中的人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素、其他因素提升一個(gè)層次，將它們與房地產(chǎn)自身因素并列。還需要說(shuō)明的是，許多因素之間不是完全獨(dú)立的，甚至存在著交叉或包含關(guān)系，但在分析某一因素的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)，是假設(shè)其他的因素都不變的，盡管這種情況在現(xiàn)實(shí)中一般不存在。

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