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房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析
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一、綜合分析[共0題,每題1分,總計(jì)0分]
1、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組,委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載,該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果,該兩幢房屋中一幢為廠房,另一幢原為廠房,后自行改為辦公樓用于出租。
應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)( )。
A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
2、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組,委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載,該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果,該兩幢房屋中一幢為廠房,另一幢原為廠房,后自行改為辦公樓用于出租。
將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?,?yīng)通過(guò)( )途徑。
A.自行改變
B.經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準(zhǔn),并辦理變更手續(xù)
D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn),并按法定程序辦理變更手續(xù)
3、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組,委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載,該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果,該兩幢房屋中一幢為廠房,另一幢原為廠房,后自行改為辦公樓用于出租。
該工廠若將該兩幢房屋投?;馂?zāi)險(xiǎn),則其為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )。
A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值
D.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
4、甲方(開(kāi)發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元,此時(shí)A座建至4層,B座建到5層,工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛,甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元,乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元;乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元,甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下,至1995年7月甲方向法院起訴,法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。
確定評(píng)估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是( )。
A.以1500萬(wàn)元作為評(píng)估值
B.以(1400+1580)÷2=1490萬(wàn)元作為評(píng)估值
C.以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù),按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。
D.以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價(jià)等資料為依據(jù),按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計(jì)算評(píng)估值。
5、甲方(開(kāi)發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元,此時(shí)A座建至4層,B座建到5層,工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛,甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元,乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元;乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元,甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下,至1995年7月甲方向法院起訴,法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。
如果該開(kāi)發(fā)公司擁有全部合法開(kāi)發(fā)手續(xù),欲將整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )。
A.1993年12月
B.1995年7月
C.項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓日期
D.項(xiàng)目建成日期
6、甲方(開(kāi)發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元,此時(shí)A座建至4層,B座建到5層,工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛,甲方認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元,乙方應(yīng)返還100萬(wàn)元;乙方則認(rèn)為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元,甲方尚應(yīng)再付80萬(wàn)元。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下,至1995年7月甲方向法院起訴,法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲方實(shí)際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行評(píng)估。
該商品房預(yù)計(jì)1998年5月建成,要估測(cè)建時(shí)的售價(jià),則估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)是( )。
A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1995年5月的狀態(tài)
B.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為1998年5月的狀態(tài)
C.估價(jià)對(duì)象狀況為1998年5月的狀態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1995年7月的狀態(tài)
D.估價(jià)對(duì)象狀況為1995年5月的狀態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為1998年5月的狀態(tài)
7、某酒店一樓有一空調(diào)機(jī)房,建筑面積250m2.空調(diào)主機(jī)1990年購(gòu)入,當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)格為500萬(wàn)元,同型號(hào)空調(diào)主機(jī)已累計(jì)折舊225萬(wàn)元,市場(chǎng)價(jià)值為250萬(wàn)元,拆除費(fèi)用為5萬(wàn)元。如改換新式空調(diào)主機(jī)(其他配套設(shè)備不需改動(dòng)),則購(gòu)置、安裝新式空調(diào)主機(jī)的占地面積50m2,節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營(yíng)業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價(jià)師改換空調(diào)主機(jī)和置換空調(diào)機(jī)房用于出租不違反規(guī)劃要求,附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營(yíng)業(yè)面積4000元/m2,出租面積的裝修改造費(fèi)用由承租方自負(fù)。問(wèn):
若不考慮新舊空調(diào)主機(jī)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、折舊年限等的區(qū)別,改換空調(diào)主機(jī)的凈支出為( )萬(wàn)元。
A.530
B.472
C.455
D.450
8、甲房地產(chǎn)公司擬投資開(kāi)發(fā)一大型居住區(qū),預(yù)計(jì)工程全部完工需要3年時(shí)間,目前市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)房地產(chǎn)的需求較旺,但由于周?chē)谝?guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū),預(yù)計(jì)在今后3年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問(wèn):
甲公司擬其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款,以下判斷中正確的是( )。
A.因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺,采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí),預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià),可適當(dāng)比同類(lèi)房屋售價(jià)高
B.因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅,采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價(jià)時(shí),預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià),可適當(dāng)予以降低
C.該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值
D.該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)
9、賣(mài)房者甲與購(gòu)房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買(mǎi)賣(mài)合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2),合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房,且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按賢?進(jìn)行裝修,裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi),5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi),7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定,在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格時(shí),被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案:
估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是( )。
A.2002年4月25日 B.2002年5月25日 C.2002年7月25日 D.2002年7月25日以后的某一天
10、賣(mài)房者甲與購(gòu)房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買(mǎi)賣(mài)合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2),合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房,且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按賢?進(jìn)行裝修,裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi),5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi),7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定,在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格時(shí),被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案:
估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是( )。
A.合同1規(guī)定的房款
B.合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%
C.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%
D.合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)
二、問(wèn)答[共0題,每題2分,總計(jì)0分]
11、甲公司1993年通過(guò)有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán),土地用途為高檔住宅,樓面地價(jià)為3500元/m2.甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時(shí),因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣(mài)20棟還債。拍賣(mài)行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估出拍賣(mài)底價(jià)為3800元/m2.拍賣(mài)行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣(mài),賣(mài)出6棟,平均價(jià)格為3860元/m2,其余14無(wú)人承接,退還給甲公司。當(dāng)1996年6月第二期工程竣工后,建成的別墅以5200元/m2售出,甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評(píng)估的拍賣(mài)底價(jià)過(guò)低,而且別墅的拍賣(mài)低價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元/m2,遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本,很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。請(qǐng)問(wèn),乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)估價(jià)結(jié)論的理由有哪些?
三、問(wèn)答[共0題,每題2分,總計(jì)0分]
12、甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目,雙方各出資1000萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資剛好用完,銷(xiāo)售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2,售價(jià)3000元/m2,銷(xiāo)售費(fèi)用為售價(jià)的7%.銷(xiāo)售過(guò)程中,乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友,向甲提出先掛賬,雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷(xiāo)售完成,實(shí)際銷(xiāo)售費(fèi)用與預(yù)提的銷(xiāo)售費(fèi)用相符,實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1380.05萬(wàn)元,現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋,故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元;乙認(rèn)為該套房屋的實(shí)際成本為25萬(wàn)元,故只應(yīng)從自己應(yīng)得的收入中扣除12.5萬(wàn)元,自己應(yīng)得1368.05萬(wàn)元。若不考慮所得稅因素,誰(shuí)的分配方案合理?應(yīng)該如何分配?為什么?
四、問(wèn)答[共0題,每題2分,總計(jì)0分]
13、某評(píng)估公司受甲公司委托,對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2,總建筑面積為4500m2,2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/m2.甲公司拿到報(bào)告后頗感不解,因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/m2,而且還未考慮開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和利息,而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問(wèn)評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的?
五、指錯(cuò)[共0題,每題40分,總計(jì)0分]
14、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)
致委托方函(略)
估價(jià)師聲明(略)
估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
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