房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第十一套模擬試題

    一.多選題：

     1.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有（ ）。
    A土地費(fèi)用
    B建安工程費(fèi)用
    C貸款利息
    D開發(fā)期與租售期
    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, D
    解析：應(yīng)為貸款利率，與貸款利息是兩個(gè)概念。

     2.由于施工工期延長，開發(fā)商要（ ）。
    A.使項(xiàng)目的規(guī)模、布局發(fā)生變化
    B.承擔(dān)更多的貸款利息
    C.會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本
    D.還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)
    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, D
    解析：由于施工工期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息，另一方面還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

     3.對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括（ ）等。
    A.權(quán)益投資比率
    B.有效面積系數(shù)
    C.開發(fā)期和租售期
    D.貸款利率
    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, D
    解析：開發(fā)期和租售期為投資項(xiàng)目的不確定性因素。

     4.房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的方法，主要包括（ ）。
    A.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析
    B.敏感性分析
    C.臨界點(diǎn)分析
    D.概率分析
    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D
    解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的方法，主要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分析和概率分析。

     5.盈虧平衡分析的基本方法是建立（ ）之間的函數(shù)關(guān)系，通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。
    A.銷售收入與成本
    B.銷售收入與費(fèi)用
    C.成本與產(chǎn)量
    D.銷售收入與銷量
    標(biāo)準(zhǔn)答案：C, D
    解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系

    二.判斷題：

     1.如果承包合同是一種固定總價(jià)合同，則建安工程費(fèi)用的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān)，對(duì)開發(fā)商基本無影響。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確
    解析：

     2.中低價(jià)位的商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，其銷售周期就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住宅項(xiàng)目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅項(xiàng)目。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目。

     3.權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。

     4.通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較高的權(quán)益投資比率。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：通常情況下，當(dāng)長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。

     5.空置率提高，會(huì)導(dǎo)致有效毛租金收入減少；空置率降低，會(huì)使有效毛租金收入提高。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

     6.最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

     7.最高運(yùn)營費(fèi)用比率越低，說明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：最高運(yùn)營費(fèi)用比率越高，說明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

     8.房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有最低點(diǎn)分析和最高點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。

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