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09年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)(四十七)
1.某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房,現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價(jià)格,則較合理的估價(jià)結(jié)果是(?。#?007年試題)
A.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
B.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格
C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
D.當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)
答案:B
2.房地產(chǎn)估價(jià)中,遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在(?。┑牧錾?,評估出一個(gè)對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。(2005年試題)
A.委托人&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&
B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者
C.管理部門
D.中立
答案:D
解析:房地產(chǎn)估價(jià)中,遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場上,評估出一個(gè)對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。
3.回顧性房地產(chǎn)估價(jià),其估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是( )。(2005年試題)
A.估價(jià)對象狀況為過去,房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
B.估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
C.估價(jià)對象狀況為過去,房地產(chǎn)市場狀況為過去
D.估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場狀況為過去
答案:C
解析:回顧性房地產(chǎn)估價(jià),估計(jì)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)(過去)時(shí)的狀況。
4.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中,實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的,為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對該期房價(jià)進(jìn)行估價(jià),則(?。#?004年試題)
A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來,估價(jià)對象為未來狀況
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對象為未來狀況
D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對象為過去狀況
答案:C
解析:根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
5.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額,則應(yīng)以(?。┻M(jìn)行估價(jià)。(2003年試題)
A.保持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
答案:A
解析:這是最佳最高原則的體現(xiàn)。
6.運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),要求利用與估價(jià)對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對象預(yù)期收益,這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的( )。(2003年試題)
A.合法原則
B.最高最佳使用原則
C.替代原則
D.公平原則
答案:C
解析:替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
7.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估,估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭議,2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估,則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為(?。?。(2003年試題)
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價(jià)委托合同之日
D.估價(jià)人員與委托人商定的某日
答案:A
解析:要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn),才能檢驗(yàn)原估價(jià)結(jié)果是否合理。
8.當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí),應(yīng)以(?。┻M(jìn)行估價(jià)。(2002年試題)
A.保持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
答案:D
解析:這道題大家一定要審清題,當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值“小于”新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí),2003年試題同樣有類似的題目,但2003年題干中是“大于”,一字之差題意相反。如果當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額應(yīng)考慮重新利用。
9.某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠,其周邊多為新建的商品住宅,且銷售形勢良好,根據(jù)城市規(guī)劃,該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?,F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價(jià)值,則應(yīng)按(?。┻M(jìn)行評估。(2001年試題)
A.工業(yè)廠房
B.工業(yè)用地
C.商品住宅
D.商住用地
答案:D
解析:在合法的前提下采用最高最佳原則估價(jià)。
10.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(?。﹣碇v的。(2001年試題)
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)人員
C.估價(jià)對象
D.估價(jià)方法
答案:C
解析:合法原則主要是針對估價(jià)對象的。
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