09年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習(xí)（四十七）

　　1．某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是（?。＃?007年試題）
　　A．現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　B．現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格
　　C．現(xiàn)時該房屋的房改成本價泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
　　D．當(dāng)時該房屋的房改成本價

　　答案：B

　　2．房地產(chǎn)估價中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（?。┑牧錾希u估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。（2005年試題）
　　A．委托人&泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)&
　　B．估價報告預(yù)期使用者
　　C．管理部門
　　D．中立

　　答案：D
　　解析：房地產(chǎn)估價中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

　　3．回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（?。＃?005年試題）
　　A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
　　B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
　　C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去
　　D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　答案：C
　　解析：回顧性房地產(chǎn)估價，估計(jì)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點(diǎn)（過去）時的狀況。

　　4．城市房屋拆遷補(bǔ)償估價中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進(jìn)行估價，則（　）。（2004年試題）
　　A．估價時點(diǎn)為未來，估價對象為未來狀況
　　B．估價時點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在
　　C．估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況
　　D．估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

　　答案：C
　　解析：根據(jù)估價時點(diǎn)原則。

　　5．如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（?。┻M(jìn)行估價。（2003年試題）
　A．保持現(xiàn)狀前提　　
    B．裝修改造前提　
    C．轉(zhuǎn)換用途前提　　
    D．重新利用前提

　　答案：A
　　解析：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。

　　6．運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的（?。?。（2003年試題）

　　A．合法原則　　
　　B．最高最佳使用原則
　　C．替代原則　　
　　D．公平原則

　　答案：C
　　解析：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　7．某估價機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價時點(diǎn)為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點(diǎn)為（?。＃?003年試題）
　　A．2003年6月15日
　　B．2003年8月15日
　　C．簽訂估價委托合同之日
　　D．估價人員與委托人商定的某日

　　答案：A
　　解析：要以原估價時點(diǎn)時的狀況為準(zhǔn)，才能檢驗(yàn)原估價結(jié)果是否合理。

　　8．當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時，應(yīng)以（?。┻M(jìn)行估價。（2002年試題）
　　A．保持現(xiàn)狀前提
　　B．裝修改造前提
　　C．轉(zhuǎn)換用途前提
　　D．重新利用前提

　　答案：D
　　解析：這道題大家一定要審清題，當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值“小于”新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時，2003年試題同樣有類似的題目，但2003年題干中是“大于”，一字之差題意相反。如果當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額應(yīng)考慮重新利用。

　　9．某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按（?。┻M(jìn)行評估。（2001年試題）
　　A．工業(yè)廠房
　　B．工業(yè)用地
　　C．商品住宅
　　D．商住用地

　　答案：D
　　解析：在合法的前提下采用最高最佳原則估價。

　　10．房地產(chǎn)估價的合法原則是針對（?。﹣碇v的。（2001年試題）
　　A．估價機(jī)構(gòu)
　　B．估價人員
　　C．估價對象
　　D．估價方法

　　答案：C
　　解析：合法原則主要是針對估價對象的。

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