2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識》經(jīng)典習(xí)題8

　　11．甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/㎡.甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評估出拍賣底價(jià)為3800元/㎡.拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價(jià)格為3860元/㎡，其余14無人承接，退還給甲公司。當(dāng)1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/㎡售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評估的拍賣底價(jià)過低，而且別墅的拍賣低價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元/㎡，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)估價(jià)結(jié)論的理由有哪些？

　　三．問答[共0題，每題2分，總計(jì)0分]

　　12．甲．乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資剛好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000㎡，售價(jià)3000元/㎡，銷售費(fèi)用為售價(jià)的7%.銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100㎡的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1380.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元；乙認(rèn)為該套房屋的實(shí)際成本為25萬元，故只應(yīng)從自己應(yīng)得的收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應(yīng)該如何分配？為什么？

　　四．問答[共0題，每題2分，總計(jì)0分]

　　13．某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500㎡，總建筑面積為4500㎡，2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/㎡.甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/㎡，而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認(rèn)為自己的評估報(bào)告是合理的。請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的？

　　五．指錯(cuò)[共0題，每題40分，總計(jì)0分]

　　14．××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價(jià)師聲明（略）

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一．委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。

　　二．估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。

　　三．估價(jià)對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。

　　××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611㎡，總用地面積2560㎡.自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

　　估價(jià)對象其他內(nèi)容描述（略）

　　四．估價(jià)目的評估××商務(wù)樓市場價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。

　　五．估價(jià)時(shí)間2003年4月1日六．價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　七．估價(jià)依據(jù)（略）

　　八．估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)．估價(jià)目的．房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進(jìn)行整體估價(jià)，然后采用成本法進(jìn)行評估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　九．估價(jià)結(jié)果估價(jià)對象在2003年4月1日的市場價(jià)值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價(jià)為人民幣2544元/㎡（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

　　十．估價(jià)人員（略）

　　十一．估價(jià)作業(yè)期2003年3月10日～3月20日。

　　十二．估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

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