2015年房地產估價師《房地產估價相關知識》經典習題8

　　11．甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡.甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時，因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元/㎡.拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/㎡，其余14無人承接，退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/㎡售出，甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/㎡，遠低于其投入的建設成本，很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問，乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些？

　　三．問答[共0題，每題2分，總計0分]

　　12．甲．乙合作投資開發(fā)一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經營收益各按50%分成。到項目建成時投資剛好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000㎡，售價3000元/㎡，銷售費用為售價的7%.銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100㎡的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1380.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙認為該套房屋的實際成本為25萬元，故只應從自己應得的收入中扣除12.5萬元，自己應得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應該如何分配？為什么？

　　四．問答[共0題，每題2分，總計0分]

　　13．某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產進行評估，估價目的為抵押。該房地產占地面積為3500㎡，總建筑面積為4500㎡，2002年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/㎡.甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/㎡，而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結果是合理的？

　　五．指錯[共0題，每題40分，總計0分]

　　14．××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價師聲明（略）

　　估價的假設和限制條件（略）

　　估價結果報告

　　一．委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。

　　二．估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。

　　三．估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。

　　××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構，建筑面積6611㎡，總用地面積2560㎡.自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。

　　估價對象其他內容描述（略）

　　四．估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據(jù)。

　　五．估價時間2003年4月1日六．價值定義本次估價采用公開市場價值標準。

　　七．估價依據(jù)（略）

　　八．估價方法根據(jù)估價對象特點．估價目的．房地產市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價，然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結果，確定估價對象的最終估價結果。

　　九．估價結果估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價為人民幣2544元/㎡（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

　　十．估價人員（略）

　　十一．估價作業(yè)期2003年3月10日～3月20日。

　　十二．估價報告應用的有效期（略）

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