2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》練習（1）

　　（一）某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內(nèi)預留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現(xiàn)已被司法機關扣押。

　　請問：

　　1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價？為什么？

　　2、寫出估價技術路線。

　　答：

　　1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途（為公寓）來實施的。

　　2、①市場法技術路線：搜集實例；選取可比實例；建立價格可比基礎進行交易情況修正；進行交易日期修正；進行區(qū)域因素修正；進行個別因素修正，求出比準價格。

　?、谑找娣夹g路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入；估算運營費用；估算凈收益；選用適當?shù)膱蟪曷?；選用適宜的計算公式求出收益價格。

　?。ǘ┠称髽I(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1~4層為商業(yè)裙樓，5～27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5~8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。

　　請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

　　答：1、題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5~8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。

　　2、具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù)；如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3、除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率（資本化率）等。

　　（三）甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元；乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得1368.55萬元。

　　若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應該怎樣分配？為什么？

　　答：1、甲、乙的分配方案均不合理。

　　2、甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。

　　3、因為如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元；由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意的，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內(nèi)）

　　（一）有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)?ldquo;小塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%：當?shù)赝恋剞D讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。

　　1、該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為（ ?。﹥|元。
　　A．5
　　B．8
　　C．9.6
　　D．10.6

　　2、該成片荒地的總價為（ ?。﹥|元。
　　A．1.627
　　B．2.135
　　C．2.726
　　D．2.938

　　3、假設開發(fā)方不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是（ ?。?。
　　A．測算擬開發(fā)場地的最高價格
　　B．測算擬開發(fā)場地的最低價格
　　C．測算開發(fā)項目的預期利潤
　　D．測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用

　?。ǘ┠撑f廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓金等400元/m2（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m2；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為4000元/m2（建筑面積）；銷售費用和銷售稅費為售價的8%；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%（折現(xiàn)率為12%）。

　　4、該廠房裝飾裝修改造后的總價值為（ ?。┤f元。
　　A．2240
　　B．2000
　　C．1785.71
　　D．1760

　　5、需補交土地使用權出讓金等費用為（ 　）萬元。
　　A．100
　　B．200
　　C．240
　　D．300

　　6、利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價為（ ?。┤f元。
　　A．1785.71
　　B．1313.25
　　C．1170.39
　　D．933.07

　　7、不屬于待開發(fā)的土地是（ ?。?br /> 　　A．生地
　　B．毛地
　　C．耕地
　　D．熟地
　

　?。ㄈ?年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設3000m2建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價機構進行估價。

　　8、該房地產(chǎn)估價機構的估價思路不宜采用（ ?。?。
　　A．市場法
　　B．成本法
　　C．收益法
　　D．假設開發(fā)法

　　9、該宗房地產(chǎn)未來16年的凈收益現(xiàn)值之和為。（ 　）萬元。
　　A．1044.79
　　B．1000.00
　　C．973.82
　　D．829.94

　　10、該宗房地產(chǎn)未來16年后的28年土地使用權和房屋所有權在今天的價值為（ ?。┤f元。
　　A．106.08
　　B．214.85
　　C．829.94
　　D．1044.79

　　答案：（一）1、C　2、A　3、B?。ǘ?、C　5、B　6、D　7、C　（三）8、B　9、D　10、B

　　三、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

　　在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)，某副食商場被拆除，拆除時的狀況為：建筑面積420m2，磚混結構，用地性質為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設施的配套水平，該商場與開發(fā)商議定，小區(qū)建成后在償還商場原建筑面積的基礎上再增加建筑面積280m2給該商場，與原建筑面積相等部分結算結構差價，新增加的建筑面積部分按建造成本計算，地價按小區(qū)全部建筑面積平均分攤，建造費用不計利息。以上價款由商場支付，產(chǎn)權歸商場所有。兩年后小區(qū)建成，其建筑密度為60%，建筑容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定交付建筑面積700m2鋼混結構的商業(yè)用房給商場并要求結算。另據(jù)調(diào)查，該市同類磚混結構房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元，與同類鋼混結構房屋的建造成本比率為1：1.4，該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務人員按下列方法計算應付款項：

　　1、結構差價

　　920×（1+1.4）×700=1545600（元）=154.56（萬元）

　　2、新增建筑面積成本

　　920×1.4×700=901600（元）=90.16（萬元）

　　3、補交地價款

　?。?800/60%）*700=2100000（元）=210（元）

　　答：

　　1、關于結構差價計算有誤，因為結構差價的比率1：1.4，且建筑面積不能按700m2計算，應按420m2計算，所以結構差價計算應為：

　　920×（1.4-1）×420=154560（元）=15.456（萬元）

　　2、新增建筑面積成本計算有誤，因為新增建筑面積為280m2，而不是700m2，所以新增建筑面積的成本計算應為：

　　920×1.4×280=360640（元）=36.064（萬元）

　　3、補交地價款計算有誤，因為不能用建筑密度60%，而應用建筑容積率2.5，所以補交地價款計算應為：

　　（1800/2.5）*700=504000（元）=50.4（萬元）

　　4、三項合計，計算應付款項為：

　　15.456+36.064+50.4=101.92（萬元）。

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