2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》練習(xí)（2）

　　一、問(wèn)答題

　?。ㄒ唬┠炒髲B坐落地點(diǎn)為一級(jí)用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場(chǎng)公寓和寫(xiě)字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層整體設(shè)計(jì)為商場(chǎng)；塔樓A座為28層，設(shè)計(jì)為大戶(hù)型公寓。大廈總面積為83594.27m2。大廈自1994年6月15日開(kāi)工，于1995年12月停建，停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。

　　請(qǐng)問(wèn)：1、2005年對(duì)該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法？為什么？2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　　答：
　　1、一般不考慮使用成本法進(jìn)行評(píng)估：因?yàn)樵摯髲B閑置了10年，物質(zhì)折舊的存在是明顯的，也是比較容易計(jì)算的，但是由于結(jié)構(gòu)上的缺陷，大廈也明顯存在功能折舊，一般認(rèn)為對(duì)設(shè)計(jì)缺陷造成的功能折舊盡管計(jì)算理論是完善的，但是要想準(zhǔn)確的落實(shí)在數(shù)額的估算上還是比較困難的，所以應(yīng)該舍棄成本法。

　　2、依據(jù)大廈的現(xiàn)狀，一般認(rèn)為就是采取從估價(jià)對(duì)象續(xù)建完成后可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值中扣除續(xù)建成本、費(fèi)用，也就是在整體上采取假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行評(píng)估，首先要確定估價(jià)對(duì)象的未來(lái)狀態(tài)，因此在分析估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀以及市場(chǎng)環(huán)境的基礎(chǔ)上，對(duì)改造方案做出了設(shè)定，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目改造完成后的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，具體采用市場(chǎng)法進(jìn)行，是對(duì)成本開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用進(jìn)行估算。

　　（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。

　　請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。
　　答：
　　解法一：對(duì)此題分析如下。

　　1、估價(jià)報(bào)告中的待估房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的年凈利潤(rùn)含義并不相同，其凈收益是指待估房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的凈收益，即該宗房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)的出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分；而凈利潤(rùn)系已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及企業(yè)所得稅等，其包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等，因此凈收益和凈利潤(rùn)是不同的。

　　2、收益年限既要考慮建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還必須考慮土地使用權(quán)的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應(yīng)作不同的考慮和計(jì)算。

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)中所用的成本應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均客觀成本，而委托人所提供的實(shí)際成本是歷史的，也不一定是社會(huì)平均客觀成本，所以?xún)烧呤遣煌摹?/p>

　　解法二：

　　1、（1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同。

　?。?）凈收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分。

　　（3）凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等。

　　2、收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限（或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）。

　　3、估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)平均客觀成本（或?qū)嶋H成本是歷史的，不一定是社會(huì)平均客觀成本）。

　　（三）某估價(jià)公司于1999年8月1日對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果為1000萬(wàn)元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬(wàn)元。2001年10月1日，因該業(yè)主無(wú)力償還貸款，銀行申請(qǐng)，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣(mài)。拍賣(mài)所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬(wàn)元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬(wàn)元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該l00萬(wàn)元的損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒(méi)有責(zé)任。

　　請(qǐng)問(wèn)估價(jià)公司應(yīng)如何說(shuō)明自己沒(méi)有責(zé)任和解釋其原因？

　　答：
　　1．銀行按估價(jià)值的八成貸款給業(yè)主，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)考慮不夠。

　　2、抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)為1999年8月1日，拍賣(mài)的時(shí)間為2001年10月1日，由于時(shí)間變化，房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)發(fā)生變化。

　　3、由于短期（快速）和強(qiáng)制性變現(xiàn)因素，拍賣(mài)價(jià)格可能會(huì)低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　4、房地產(chǎn)拍賣(mài)所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后得款可能低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　5、如果估價(jià)公司當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，就沒(méi)有賠償責(zé)任。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　?。ㄒ唬┠彻S為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1、應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，以下說(shuō)法正確的為（ ?。?。
　　A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
　　B．根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
　　C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
　　D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2、將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過(guò)下列途徑中的（ 　）。
　　A．自行改變
　　B．經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)改變
　　C．經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)
　　D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3、該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（ 　）。
　　A．該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和
　　B．該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
　　C．該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
　　D．該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　4、該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（ ?。?。
　　A．該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
　　B．該兩幢建筑物的重新建造成本
　　C．該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值
　　D．該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　?。ǘ┠彻緭碛幸粭澟f寫(xiě)字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫(xiě)字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某機(jī)構(gòu)對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。

　　5、能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在（ ?。?br /> 　　A．政府房地產(chǎn)管理部門(mén)
　　B．政府規(guī)劃管理部門(mén)
　　C．政府土地管理部門(mén)
　　D．上級(jí)總公司

　　6、評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（ ?。?br /> 　　A．460m2
　　B．600m2
　　C．1000m2
　　D．以上三個(gè)面積都不行

　　7、該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇（ ?。?。
　　A．房地產(chǎn)管理部門(mén)
　　B．資產(chǎn)管理部門(mén)
　　C．有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
　　D．驗(yàn)資機(jī)構(gòu)

　?。ㄈ樵u(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。

　　8、交易日期調(diào)整的主要方法是（ 　）。
　　A．百分率法
　　B．價(jià)格指數(shù)法
　　C．價(jià)格變動(dòng)率法
　　D．價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率法

　　9、對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調(diào)整，應(yīng)調(diào)整為（ ?。┰?m2。
　　A．3415
　　B．3484
　　C．3586
　　D．3658

　　答案：（一）1、A　2、D　3、B　4、C?。ǘ?、B　6、D　7、C　（三）8、A　9、D

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