2006年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試卷及答案

　　一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。）

　　1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是（　）。
　　A.交通
　　B.用途
　　C.環(huán)境
　　D.樓層

　　2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50％。假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元，平均單價(jià)為5000元/m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為（?。┤f(wàn)元。
　　A.96
　　B.192
　　C.240
　　D.480

　　3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（?。┰?m2。
　　A.3000
　　B.3277
　　C.3295
　　D.3599

　　4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類(lèi)商品住宅的需求量由16萬(wàn)套上升到20萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類(lèi)住宅需求的收入彈性為（?。?BR>　　A.036
　　B.122
　　C.2.78
　　D.325

　　5.下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是（?。?。
　　A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格
　　B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格
　　C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格（未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格
　　D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣(mài)價(jià)

　　6.某房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4000元/m2，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。鲎膺\(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房?jī)r(jià)格為（　）元/m2。（泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)提供）
　　A.3300
　　B.3324
　　C.3335
　　D.3573

　　7.某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門(mén)的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為（?。┤f(wàn)元。
　　A.93.75
　　B.115
　　C.293.75
　　D.315

　　8.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在（?。┫碌墓纼r(jià)結(jié)果具有近似性。
　　A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法
　　C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的

　　9．某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2；市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低（?。┰?m2。
　　A.200
　　B.300
　　C.700
　　D.1000

　　10．某宗地的面積為1000m2：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（?。┰?m2。
　　A.2160
　　B.2175
　　C.2181
　　D.2205

　　11.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（?。┰?m2。
　　A.2700.8
　　B.2800.1
　　C.2800.8
　　D.2817.7

　　12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（　）元/m2。
　　A.2593
　　B.2619
　　C.2727
　　D.2862

　　13.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方約定：買(mǎi)方付給賣(mài)方2385元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8％，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9％。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)改由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格約為（　）元/m2。
　　A.2139
　　B.2146
　　C.2651
　　D.2659

　　14.在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分；估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為（?。?BR>　　A.0.95
　　B.0.99
　　C.1.01
　　D.1.05

　　15.下列各類(lèi)房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（　）。
　　A.某標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房
　　B.某酒廠(chǎng)廠(chǎng)房
　　C.某待出讓土地
　　D.某寫(xiě)字樓

　　16.某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5％，投資利息占直接成本的5％，銷(xiāo)售費(fèi)用為1005元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6％，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為（　）元/m2。
　　A.1840
　　B.2840
　　C.2966
　　D.3000

　　17.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補(bǔ)辦之日算起）。2006年10月1目對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為（　）萬(wàn)元。
　　A.4091
　　B.4182
　　C.4250
　　D.5000

　　18.某幢寫(xiě)字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額為（?。┤f(wàn)元。
　　A.400
　　B.628
　　C.656
　　D.700

　　19.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年（自補(bǔ)辦之日算起）。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為（?。┠?。
　　A.45
　　B.50
　　C.52
　　D.55

　　20.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開(kāi)工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目己建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需25年。已知市場(chǎng)同類(lèi)房地產(chǎn)報(bào)酬率為7％，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為（　）萬(wàn)元。
　　A.375B.57
　　B.3942.03
　　C.3966.10
　　D.476985

　　21.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8％的價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6％，則其價(jià)格最接近于（?。┰?m2。
　　A.3816
　　B.3899
　　C.4087
　　D.4920

　　22.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25％；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。該商鋪的價(jià)值為（?。┤f(wàn)元。
　　A.521
　　B.533
　　C.695
　　D.711

　　23.已知～年期國(guó)債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23％，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32％，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報(bào)酬率為（　）。
　　A.7.78％
　　B.8.28％
　　C.13.21％
　　D.14.21％

　　24.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是（?。?BR>　　A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期
　　B.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期
　　C.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期
　　D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期

　　25.下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是（?。?。
　　A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法
　　B.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用
　　C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
　　D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

　　26.現(xiàn)有某待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（?。┤f(wàn)元。
　　A.766
　　B.791
　　C.913
　　D.1046

　　27.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（?。┓椒ㄟM(jìn)行測(cè)算。
　　A.平均增減量法
　　B.平均發(fā)展速度法
　　C.移動(dòng)平均法
　　D.指數(shù)修勻法

　　28.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（?。?BR>　　A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在
　　B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料
　　C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)
　　D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

　　29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線(xiàn)價(jià)為5000元/m2，后街路線(xiàn)價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為（?。﹎。
　　A.22
　　B.28
　　C.38
　　D.50

　　30.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為（?。┤f(wàn)元。
　　A.23.4
　　B.28.6
　　C.33.4
　　D.46.8

　　31.某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為（?。?BR>　　A.3％
　　B.3.5％
　　C.7％
　　D.4％

　　32.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（　）。
　　A.房地產(chǎn)投機(jī)
　　B.物價(jià)變動(dòng)
　　C.財(cái)政收支狀況
　　D.居民收入水平

　　33.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是（?。?。
　　A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率
　　B.累計(jì)深度價(jià)格修正率
　　C.平均深度價(jià)格修正率
　　D.加權(quán)深度價(jià)格修正率

　　34確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)（?。罁?jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。
　　A.估價(jià)原則
　　B.估價(jià)目的
　　C.估價(jià)方法
　　D.估價(jià)程序

　　35.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于（　）年。
　　A.15
　　B.16
　　C.17
　　D.20

　　二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

　　1.下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（?。?。
　　A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
　　B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
　　C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0（泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)提供）
　　D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
　　E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　2．某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)的，購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30％，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58％。則下列說(shuō)法中正確的有（?。?BR>　　A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格
　　B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元
　　C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元
　　D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元
　　E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

　　3.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格（?。?。
　　A.賣(mài)方和買(mǎi)方掌握必要的市場(chǎng)信息
　　B.賣(mài)方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象
　　C.買(mǎi)方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)
　　D.賣(mài)方和買(mǎi)方追求各自利益的最大化
　　E.賣(mài)方和買(mǎi)方急于完成交易

　　4根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（　）時(shí)，便為最高最佳使用。
　　A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
　　B.達(dá)到規(guī)模遞增
　　C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
　　D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
　　E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

　　5市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（?。?BR>　　A.環(huán)境
　　B.地形地勢(shì)
　　C.外部配套設(shè)施
　　D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
　　E.裝飾裝修

　　6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于（　）。
　　A.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率）
　　B.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
　　C.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
　　D.應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率
　　E.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/（1-應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率）

　　7.下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有（?。?。
　　A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出
　　B.重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
　　C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀(guān)的價(jià)格
　　D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格
　　E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

　　8.在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（?。?。
　　A.區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本
　　B.區(qū)分實(shí)際成本和客觀(guān)成本
　　C.結(jié)合實(shí)際成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值
　　D.結(jié)合實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)確定評(píng)估價(jià)值
　　E.結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

　　9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類(lèi)。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（?。?BR>　　A.功能落后
　　B.功能缺乏
　　C.環(huán)境污染
　　D.交通擁擠
　　E.正常使用的磨損

　　10.根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為（　）。
　　A.直接資本化法
　　B.投資法
　　C.收益乘數(shù)法
　　D.利潤(rùn)法
　　E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　11.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（?。?。
　　A.可接受性
　　B.保值增值性
　　C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度
　　D.未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
　　E.固定性

　　12.運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的一般步驟有（?。?。
　　A.搜集估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別
　　B.整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫(huà)出時(shí)間序列圖
　　C.觀(guān)察、分析時(shí)間序列，得出一定的模式
　　D.以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
　　E.對(duì)未來(lái)的價(jià)格進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)

　　13.高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ校ā。?BR>　　A.按建筑物價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?BR>　　B.按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?BR>　　C.按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?BR>　　D.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?BR>　　E.按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)?/P>

　　14.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（　）。
　　A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平
　　B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化
　　C.財(cái)政收支及金融狀況、利率
　　D.物價(jià)、匯率、居民收入
　　E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

　　15.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中，正確的有（?。?。
　　A.對(duì)當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　B.城市房屋拆遷估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰
　　C.分期實(shí)施的房屋拆，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　E.對(duì)原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià)，應(yīng)以申請(qǐng)復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用√表示正確，用×表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1.房地產(chǎn)價(jià)格是客觀(guān)存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（　）

　　2.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價(jià)為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價(jià)為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價(jià)來(lái)判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報(bào)酬率為6％），（?。?/P>

　　3.在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于開(kāi)發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地比較??；開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地比較大。（?。?/P>

　　4.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（　）

　　5.某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為500美元/m2，該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7％，假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價(jià)格約為3758元人民幣/m2。（?。?/P>

　　6.在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（?。?/P>

　　7.某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類(lèi)建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線(xiàn)法計(jì)算的成新率為80％。（?。?/P>

　　8.非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用和住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用均不能計(jì)入商品住宅的價(jià)格中。（?。?/P>

　　9.某宗房地產(chǎn)，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬(wàn)元、85萬(wàn)元、90萬(wàn)元和94萬(wàn)元；預(yù)計(jì)2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬(wàn)元。該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價(jià)值均為886萬(wàn)元。（?。?/P>

　　10.自有資金資本化率通常為未來(lái)第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。（　）

　　11.假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。（?。?/P>

　　12.移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響：顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。（泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)提供）（?。?/P>

　　13.有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價(jià)值為第一層的1.05倍，第三層的房地價(jià)值為第四層的1.15倍，第四層的房地價(jià)值為第二層的91％。按房地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算得出第三層占有的土地份額約為27％。（　）

　　14.一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)}升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。（?。?/P>

　　15.接受估價(jià)委托后，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。（?。?/P>

　　四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。）

　　1.某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類(lèi)似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)類(lèi)似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價(jià)值（房地產(chǎn)報(bào)酬率取8％）。（8分）

　　2.估價(jià)對(duì)象為一寫(xiě)字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫(xiě)字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒(méi)有電梯，需評(píng)估該寫(xiě)字樓2006年9月30日的價(jià)值。搜集有關(guān)資料如下。

　?。?）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：

實(shí)例

交易價(jià)格（元/m2）

交易情況

交易日期

房地產(chǎn)狀況

A

2200

正常

2006年3月30日

比估價(jià)對(duì)象劣3%

B

2050

正常

2006年12月30日

比估價(jià)對(duì)象劣8%

C

2380

比正常價(jià)格高3%

2006年5月30日

比估價(jià)對(duì)象優(yōu)5%

　?。?）當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：

級(jí)別　

一　

二　

三　

四　

五　

六　

七　

八　

地價(jià)是次級(jí)土地的倍數(shù)　

1.4　

1.4　

1.4　

1.4　

1.4　

1.3　

1.3　

1　

土價(jià)是最差級(jí)土地的倍數(shù)　

10.54　

7.53　

5.38　

3.84　

2.74　

2.00　

1.50　

1　

　　在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬(wàn)元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等為120元/m2，以上合計(jì)為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價(jià)格。該城市土地分為八個(gè)級(jí)別，城市邊緣土地為第八級(jí)，而估價(jià)對(duì)象處于第六級(jí)土地上。各級(jí)土地之間的價(jià)格差異如下表所示：

　?。?）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為1800元/m2，估價(jià)對(duì)象寫(xiě)字樓門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元；裝修的重新購(gòu)建價(jià)格為140萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購(gòu)建價(jià)格為100萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命10年：建筑物的使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫(xiě)字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m2。而市場(chǎng)上類(lèi)似的有電梯的寫(xiě)字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的35％。如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置具有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓.則需電梯購(gòu)置費(fèi)用60萬(wàn)元，安裝費(fèi)用40萬(wàn)元。同時(shí)，由于該寫(xiě)字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測(cè)算正常情況下每年需要多消耗1萬(wàn)元能源費(fèi)。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬(wàn)元。試用成本法評(píng)估該寫(xiě)字樓2006年9月30日的價(jià)值。土地重新購(gòu)建價(jià)格要才用市場(chǎng)法和成本法綜合求取。土地報(bào)酬率為5％，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7％（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）。（12分）

參考答案

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.11.D.12.A.13.D.14.A.15.B.16.D.17.B.

　　18.C.19.C.20.D.21.D.22.A.23.C.24C.25.C.26.D.27.A.28.A.29.B.30.C.31.B.32.A.

　　33.B.34.B.35.B.

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.

　　11.A.C.D.12.A.B.C.D.13.B.C.D.14.A.C.D.15.A.B.

　　三、判斷題

　　1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.√14.×15.×

　　四、計(jì)算題

　　1.A1=150×12×2×1000×0.70=252萬(wàn)元

　　i1=(1+8％)2-1=16.64％

　　承租人權(quán)益價(jià)值=1072.38+1117.60=218998萬(wàn)元

　　2.（1）求取土地價(jià)格：

　　1）市場(chǎng)法求取土地單價(jià)：

　　2）成本法求取土地單價(jià)：

　　城市邊緣地價(jià)的求?。?/P>

　　征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用=573200/66667=859.80元/m2

　　50年城市邊緣地價(jià)=859.80+150+120=1129.80元/m2

　　積算價(jià)格=[1129.80×2.0×（1+5%/1+5%）]=1770.46元/m2

　　3）土地單價(jià)=（1805.37+1770.46）/2=1789.92元/m2

　?。?）求取建筑物價(jià)格。

　　1）重新構(gòu)建價(jià)格=1800×4500/10000=810萬(wàn)元

　　2）門(mén)窗損壞的折舊額=10萬(wàn)元

　　裝修的折舊額=140×2/5=56萬(wàn)元

　　設(shè)備的折舊額=100×2/10=20萬(wàn)元

　　長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=（810-10-140-100）×2/47=23.83

　　總物質(zhì)折舊額=10+56+20+23.83=109.83萬(wàn)元

　　3）缺少電梯的功能性折舊=[4500×（40×85%-38×80%）×12×（1-35%）/7%]×{1-[1/(1+7%)45]}/1000-(60+40)=71.92萬(wàn)元

　　能源消耗功能性折舊=1/7%×]×{1-[1/(1+7%)45]}=13.61萬(wàn)元

　　功能折舊=71.92+13.61=85.53萬(wàn)元

　　4）經(jīng)濟(jì)折舊=20萬(wàn)元

　　5）折舊總額=109.83+85.53+20=215.36萬(wàn)元

　　6）建筑物價(jià)值=810-215.36=594.64萬(wàn)元

　?。?）寫(xiě)字樓價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=178.79+594.64=773.43萬(wàn)元

　　注：成本法求取土地價(jià)值時(shí)也可以采用如下方法：

　　積算價(jià)格=1129.80×1.3×1.5×（1+5%）45/（1+5%）50=1726.19元/m2

　　或積算價(jià)格=（1787.92+1726.19）/2=1757.01元/m2

　　以下計(jì)算相同。

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