試探市場(chǎng)反應(yīng) 龍頭房企年底跑量未見(jiàn)熱銷(xiāo)

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　　綿綿細(xì)雨之下，上周末新增入市的兩個(gè)全新盤(pán)均未傳出熱銷(xiāo)消息。

　　11月25日，早報(bào)記者來(lái)到寶山楊行板塊的招商海德公館售樓處時(shí)，天空還飄著細(xì)雨。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)一名銷(xiāo)售人員介紹，該樓盤(pán)此次推出了160套92平方米兩房和133平方米三房，“優(yōu)惠后兩房均價(jià)在1.5萬(wàn)-1.6萬(wàn)元/平方米，三房均價(jià)在1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米。優(yōu)惠總額約為10萬(wàn)元。”

　　截至昨日下午2時(shí)，售樓處現(xiàn)場(chǎng)張貼的銷(xiāo)控表顯示，該樓盤(pán)已定售(預(yù)定及銷(xiāo)售)出房源75套。

　　中房信分析師薛建雄認(rèn)為，招商海德公館的定價(jià)很有競(jìng)爭(zhēng)力，明顯比同區(qū)位其他樓盤(pán)要低，“再加上靠近軌交、品牌開(kāi)發(fā)商，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)量在100套以內(nèi)，不能算好。”

　　“楊行板塊新盤(pán)不少”

　　按現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員的說(shuō)法，招商海德公館并未一次性推出預(yù)售證上的所有房源。

　　該銷(xiāo)售人員稱，領(lǐng)取預(yù)售證的房源為330套，但此次開(kāi)盤(pán)只拿出了其中的一半，“另外一半12月底或者明年推，下次開(kāi)盤(pán)恐怕就不是這個(gè)價(jià)了。”

　　不過(guò)，也有銷(xiāo)售人員稱，下次開(kāi)盤(pán)的具體時(shí)間沒(méi)定，價(jià)格目前也完全不知道，“可能會(huì)根據(jù)這次開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售情況定。”

　　薛建雄猜測(cè)，招商海德公館此番未能盡數(shù)推出房源，應(yīng)該并不是為了明年漲價(jià)而惜售，而是客戶積累情況不理想，“它實(shí)際開(kāi)出的較低價(jià)格就是為了跑量的，這一價(jià)格其實(shí)已引發(fā)了周邊樓盤(pán)的價(jià)格戰(zhàn)。如果開(kāi)發(fā)商是為了保證利潤(rùn)，完全可以將價(jià)格定高。”

　　某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)進(jìn)一步說(shuō)，從去化率上看，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一半肯定算不上非常好，但也還可以。當(dāng)天的銷(xiāo)量基本可以反映出該樓盤(pán)前期有效客戶積累的數(shù)量。

　　某外資房企高管則提到，該樓盤(pán)雖然單價(jià)較低，但總價(jià)偏高，而剛需客戶對(duì)價(jià)格是比較敏感的。“一次推100多套也算正常的開(kāi)盤(pán)節(jié)奏，不是惜售。”

　　“由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，預(yù)計(jì)招商海德公館另外一半房源元旦前后就會(huì)再次加推，價(jià)格不會(huì)提，而會(huì)穩(wěn)住。”薛建雄還提到，招商海德公館開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況一般，也反映出板塊內(nèi)剛需項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，也可能與上周末陰雨的天氣有關(guān)。

　　可見(jiàn)的是，招商海德公館所處區(qū)域在售新盤(pán)不少。

　　昨日下午，該樓盤(pán)附近的軌交站點(diǎn)富錦路站出口處，二三十名房產(chǎn)中介、廣告人員聚集推介周邊新盤(pán)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)一中介稱，該區(qū)域的遠(yuǎn)洋香奈也是不久前剛開(kāi)盤(pán)，目前均價(jià)在1.7萬(wàn)元/平方米，距離軌交站點(diǎn)略遠(yuǎn)些的萬(wàn)業(yè)紫辰苑的均價(jià)在1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米，而臨近月浦板塊的寶華盛世花園均價(jià)則為1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平方米。

　　“嘉定板塊成交平淡”

　　同樣在上周末首次開(kāi)盤(pán)的，還有位于嘉定新城板塊的保利星海嶼。

　　該樓盤(pán)售樓處一銷(xiāo)售人員在電話里稱，該樓盤(pán)此次推出了100多套帶裝修的兩房、三房，優(yōu)惠后均價(jià)在1.75萬(wàn)-1.85萬(wàn)元/平方米。雖然單價(jià)不低，但該銷(xiāo)售人員稱“銷(xiāo)售情況良好，較高樓層的房源已所剩不多”。

　　不過(guò)，薛建雄認(rèn)為，該樓盤(pán)受成本因素影響，定價(jià)過(guò)高，銷(xiāo)量可能未必理想。

　　滬上某剛需樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商亦稱，嘉定新城板塊是傳統(tǒng)的剛需板塊，保利星海嶼中高端的定價(jià)路線與周邊市場(chǎng)不符，目前的價(jià)格獲得較高市場(chǎng)接受度的可能性不大。

　　據(jù)嘉定新城某剛需樓盤(pán)負(fù)責(zé)人介紹，由于9、10月推盤(pán)較猛，進(jìn)入11月該板塊內(nèi)剛需樓盤(pán)加推的不多，年內(nèi)新增入市的樓盤(pán)也沒(méi)有多少。近期板塊內(nèi)剛需成交一般，在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候大幅加推的主要還是為了沖指標(biāo)，任務(wù)完成較好的開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)有太大推盤(pán)動(dòng)作。

　　“現(xiàn)在主要是為明年做準(zhǔn)備。”該負(fù)責(zé)人稱，上海樓市在今年4、5月和7、8月已經(jīng)有過(guò)幾波小高潮，各開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)、資金情況都不差。目前對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，主要是為明年的市場(chǎng)做準(zhǔn)備、做鋪墊。”

　　“明年初樓市仍跑量為主”

　　據(jù)薛建雄稱，受陰雨天氣影響，一些原本定在11月底推盤(pán)的樓盤(pán)，會(huì)將推盤(pán)時(shí)間延遲到12月初。

　　他預(yù)計(jì)，12月上海樓市的推盤(pán)量也會(huì)維持11月以來(lái)的不溫不火的水平。由于在售樓盤(pán)較多，總的市場(chǎng)成交也能有保證。

　　某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)同樣認(rèn)為，年底剛需客戶的購(gòu)房熱情較足，成交量能維持較高水平。

　　放眼明年，受訪市場(chǎng)人士認(rèn)為難現(xiàn)定價(jià)大漲局面。

　　某外資房企該高管稱，在政策面不發(fā)生較大變化的情況下，明年3、4月的市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)比今年同期好，個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格有適當(dāng)上漲可能，但出現(xiàn)太大漲幅的可能性不大，到時(shí)候各開(kāi)發(fā)商還是以沖刺新的全年任務(wù)、跑量為主。而在今年底前推盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，主要是試探市場(chǎng)的反應(yīng)，為明年的銷(xiāo)售摸底并積累客戶。

　　在他看來(lái)，這些在年底推盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，會(huì)否在來(lái)年加推時(shí)漲價(jià)，是根據(jù)前一次開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售情況來(lái)判斷，“如果開(kāi)出來(lái)很快就賣(mài)掉了，那么下一次推盤(pán)就有一些漲價(jià)的底氣;如果銷(xiāo)售不溫不火，漲價(jià)的底氣恐怕就不會(huì)那么足。同時(shí)，如果周邊樓盤(pán)不漲，就你一個(gè)樓盤(pán)漲，能否被市場(chǎng)接受也是一個(gè)問(wèn)題。”