四年來北京二套房調(diào)控政策調(diào)整超過5次

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首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是否變化引發(fā)業(yè)界熱議。針對(duì)“四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的消息，昨日銀行方面并未否認(rèn)。

關(guān)于北京二套房的認(rèn)定問題，自2009年以來中央或北京層面曾出臺(tái)過4次相關(guān)政策，且一直在放松和收緊之間反復(fù)。不僅是關(guān)于二套房認(rèn)定，自2010年北京正式執(zhí)行樓市限購政策以來，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，北京已經(jīng)至少5次出臺(tái)調(diào)控政策。

從最早的限制購房套數(shù)，到要求非京籍人士的社保納稅年數(shù);從二套房界定只認(rèn)所有房屋套數(shù)，到現(xiàn)在的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，北京的樓市限購政策在一次次的調(diào)整中不斷升級(jí)。

而每一次政策都引發(fā)了一系列市場反應(yīng)，如通州大興遭遇大跌、“假離婚”漸熱等。

“3套不放貸” 二手房成交降八成

政策背景：2009年，北京樓市漲聲一片。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年，北京商品房及二手房的成交總金額高達(dá)7100多億元，等同于北京全年GDP 11346億元的六成。

為了應(yīng)對(duì)房價(jià)過快上漲，2010年1月和4月國務(wù)院連續(xù)下發(fā)兩則通知要求平穩(wěn)房價(jià)。4月30日，北京市政府出臺(tái)平穩(wěn)房價(jià)實(shí)施細(xì)則，包括“對(duì)第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購房貸款”，正式啟動(dòng)限購。

故事：北京開始實(shí)施限購之后，投資者的投機(jī)行為受到限制，市場成交反應(yīng)明顯。以二手房為例，5月1日、2日的日均簽約量僅為211套，與4月份同期相比，降幅達(dá)82%。但對(duì)于自住型購房者來說，買房成為了老大難。2010年，林晶是北京一所高校在讀學(xué)生，本計(jì)劃當(dāng)年6月畢業(yè)后留在當(dāng)時(shí)的實(shí)習(xí)單位工作。由于之前北京樓市不限購，家里已經(jīng)準(zhǔn)備在北京給她買一套小房子。

限購細(xì)則出臺(tái)后，林晶的工作和購房計(jì)劃都被打亂了。畢業(yè)后，考慮到未來的生活質(zhì)量，她最終回到位于浙江的故鄉(xiāng)就職。“現(xiàn)在想起來，決定離開北京有多方面的原因，但住房卻是最重要的因素。”林晶回憶。

“購房需納稅5年” 通州大興領(lǐng)降

政策背景：2011年2月16日，北京樓市限購升級(jí)，要求“外地人在京購房需有5年連續(xù)納稅、社保”。

2月16日，新國八條北京細(xì)則——“京十五條”出臺(tái)。細(xì)則要求對(duì)已有1套住房的北京市戶籍家庭和可提供5年以上納稅、社保證明且無住房的非北京市戶籍家庭，限購1套房，已有2套以上住房的北京市戶籍家庭暫停向其售房。

此舉一出，對(duì)于外地投資客和過度恐慌性購房起到了剎車作用。隨后，北京通州、大興樓市相繼推出降價(jià)房源，此后這股降價(jià)潮也迅速蔓延至北京周邊。

故事：2010年的限購，只是阻擋了部分外地購房者在北京購房的腳步。這次限購加碼，則讓大批想要扎根北京的外地人心痛。2011年，張明在北京一家經(jīng)營電子設(shè)備的外資企業(yè)工作已有3年多了，年前妻子剛懷孕，兩人正在尋找合適的二手房迎接寶寶出生。

京十五條的出臺(tái)，令張明夫妻兩人的購房之路受到阻礙，當(dāng)時(shí)也動(dòng)了離開北京的念頭。最終，經(jīng)朋友介紹，張明在大興購買了一套不限購的商住兩用房。“雖然孩子出生有個(gè)落腳地，但是離我們工作的地方很遠(yuǎn)，每天路上都十分耗費(fèi)精力。”張明稱。

“非唯一征稅20%” 曾引發(fā)“假離婚”

政策背景：2013年3月30日，“非唯一住房交易征收20%個(gè)人所得稅”政策出臺(tái)，被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控。

從2012年下半年開始，開發(fā)商的降價(jià)行動(dòng)逐步起到實(shí)際作用，不斷有購房者重新回歸樓市。再加上2012年央行多次降息、銀行八五折貸款優(yōu)惠重現(xiàn)江湖，北京樓市又進(jìn)入快速增長期。

2013年3月30日，北京市地稅局正式發(fā)布“國五條”。首次將二手房市場納入調(diào)控體系，并按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收所得稅，出售五年以上唯一住房免征個(gè)稅。除此之外，禁止京籍單身人士購買二套房。

故事：在北京“國五條”細(xì)則出臺(tái)后，一些急于換房，而手中房產(chǎn)并不是唯一住房的夫妻，不少選擇假離婚來避免非唯一住房出售時(shí)要繳納的20%稅費(fèi)。

據(jù)媒體報(bào)道，北京市去年前三季度離婚登記數(shù)量達(dá)39075對(duì)，同比增長40%。

孫陽(化名)和妻子有兩套滿五年住房，本計(jì)劃將通州一套市值170萬元的房子賣掉，換套大房子。但新國五條出臺(tái)后，需交納將近30萬元的稅。不論是他自己還是來看房的人，都不愿承擔(dān)這部分稅款。為了換房，最后兩人將兩套房分別記在個(gè)人名下，然后離婚，“以滿五年唯一住房”賣掉了通州的房子。

“認(rèn)房又認(rèn)貸” 換房成本提升

政策背景：在2011年發(fā)布的京十五條，明確對(duì)于二套房的認(rèn)定只看購房者手中有無房產(chǎn)。但在2013年4月，北京住房公積金管理中心發(fā)布通知，購買第二套住房的貸款首付款比例不得低于70%;對(duì)于“無房有貸”申請(qǐng)者，仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于60%。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，目前全市二手住宅成交中，公積金貸款占比約為26%。公積金政策調(diào)整直接影響了換房人群，其中多為以中低端為目標(biāo)的剛需和普通改善性需求。今年春節(jié)后，北京二手房市場處于持續(xù)低迷狀態(tài)。

故事：“認(rèn)房又認(rèn)貸”對(duì)于換房群體來說，是一道巨大阻礙。陳晨住在北京朝陽區(qū)一社區(qū)里，由于父母年齡大了，便計(jì)劃將父母兩人接到北京同住。

可是打聽下來，自己之前貸款購買的70平米兩居室可以賣到260萬元，而社區(qū)里的三居室總價(jià)在420萬左右，按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，二套房首付70%以上的規(guī)定，陳晨看中的三居室首付在300萬元左右。“就算把現(xiàn)在的房子賣掉，首付還差很多。”陳晨無奈地表示。

■ 觀點(diǎn)

刺激政策能否救市?

近期，在地方政府紛紛放棄“限購”、首套房貸款放松的大背景下，未來房價(jià)走向何方，再次引發(fā)了地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士的猜測。

“大炮”任志強(qiáng)向來以預(yù)測房價(jià)精準(zhǔn)而被稱為“任盈盈”。

9月22日，新浪地產(chǎn)刊發(fā)了一篇報(bào)道稱，任志強(qiáng)近日接受媒體采訪時(shí)表示，從目前的形勢看，今年下半年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展還將是下降的趨勢，中國房地產(chǎn)行業(yè)難復(fù)蘇。這篇文章被注明轉(zhuǎn)載自中國新聞網(wǎng)。該文是任志強(qiáng)罕見唱衰房地產(chǎn)的聲音，因此引發(fā)市場熱議。

9月22日下午，任志強(qiáng)就此在微博上稱，他沒有接受過中國新聞網(wǎng)的采訪。但對(duì)于究竟是否說過唱衰房地產(chǎn)的話，任志強(qiáng)沒有直接回應(yīng)。

公開報(bào)道顯示，任志強(qiáng)最近一次公開談?wù)摲績r(jià)，是在9月14日中國金融四十人論壇內(nèi)部研討會(huì)上。任志強(qiáng)的看法是，如果國家采取的政策恰當(dāng)或者做適度調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場不會(huì)進(jìn)入下行通道，而將在持續(xù)波動(dòng)中上行。

與此同時(shí)，國內(nèi)幾位素來以“唱衰樓市”聞名的專家，也在近期闡述了對(duì)房地產(chǎn)市場走向的看法。

9月21日，評(píng)論人士牛刀，就南京取消限購一事在微博上稱，房子一錢不值的時(shí)候終將來臨。9月23日，一家網(wǎng)站刊登了署名為易憲容的評(píng)論。職務(wù)為社科院金融研究所研究員的易憲容認(rèn)為，“這些政策短期可能(也不一定)讓房地產(chǎn)市場回光返照，市場最后一點(diǎn)能量耗盡后，中國房地產(chǎn)市場所面臨的問題會(huì)更大。”易憲容稱。

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