胡葆森：推動由土地城市化向人口城市化的轉(zhuǎn)變

“對土地存量較高的三、四線城市，政府應(yīng)放緩供地節(jié)奏，并加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、吸聚人口；在信貸政策方面，向首次購房群體提供更加優(yōu)惠的政策支持，并放寬對二套房信貸政策的限制。”昨日，《證券日報》記者獲得的全國人大代表、河南建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森的最新提案顯示，三、四線城市樓市存量巨大，開發(fā)過度。

胡葆森建議，放緩?fù)恋毓?yīng)，減少或停止保障房的大量建設(shè)，同時降低二套房首付貸款比例等，采取更加靈活和有針對性的政策和辦法，確保三、四線城市房地產(chǎn)市場走上理性渠道。

三四線城市

庫存高企風(fēng)險高

事實上，三、四線城市樓市庫存過高，市場難以消化是近兩年的常態(tài)化問題，正如胡葆森所示：根據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國城市市場風(fēng)險排名前50位的城市中無一例外均為三、四線城市。鑒于此，可見三、四線城市房地產(chǎn)庫存壓力仍然較大，供求失衡的現(xiàn)象更加普遍和明顯。

胡葆森認為，2014年，在國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的背景下，地產(chǎn)投資增速下滑，市場觀望情緒加大，市場庫存量迅速放大，許多城市的去庫存化時間達到12個月以上。鑒于此，雖然調(diào)控手段更加靈活，也更具針對性，但不同城市的市場走勢也進一步分化。

胡葆森分析道，一線城市由于潛在購房需求較旺盛，在樓市整體下行背景下依然微幅上漲，但漲幅明顯低于2013年；二線城市逐漸分化，但也開始逐步復(fù)蘇；三、四線城市由于大多缺乏產(chǎn)業(yè)支持，城市人口流失較為嚴重，缺乏核心競爭力，導(dǎo)致其市場庫存和市場風(fēng)險進一步加大。

對于造成這一現(xiàn)狀的背后原因，胡葆森認為，購買力有限、開發(fā)投資占比較大、大型房企扎堆三、四線城市加劇了過度開發(fā)等方面因素為主要原因。

胡葆森稱，三、四線城市購買力有限，導(dǎo)致風(fēng)險遠高于一、二線城市。三、四線城市由于城市能級較小，大多缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，對外來人口的吸納能力有限，甚至連當(dāng)?shù)厝丝诙疾粩嗤饬?。在調(diào)控政策和市場觀望情緒加大的影響下，當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨筮M一步萎縮。

“由于三、四線城市人均住房面積普遍高于一、二線城市，導(dǎo)致其本地短期住房需求相對較少，而其常住人口的增長水平則很低，使得三、四線城市的改善及新增購房需求總體較小”。胡葆森如是表示。

此外，胡葆森認為，在以往粗放式的城市建設(shè)方式下，三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比較大，房地產(chǎn)發(fā)展速度超過了城市化建設(shè)和產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展的速度。

“由于三、四線城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后，地產(chǎn)經(jīng)濟往往成為城市的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)?shù)卣疄榱死瓌覩DP增長，大力推動房地產(chǎn)建設(shè)，脫離了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟、人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，城市化建設(shè)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)脫節(jié)。”胡葆森表示，加上三、四線城市土地供應(yīng)和發(fā)展空間潛力巨大，使得其房地產(chǎn)供應(yīng)量往往很大，在房地產(chǎn)調(diào)整的市場形勢下，供需失衡的矛盾和風(fēng)險便明顯增加。

值得注意的是，過去幾年，大量一、二線城市實施了限購政策，這導(dǎo)致很多大型房企紛紛撤出受限購限制的城市，轉(zhuǎn)而進軍并扎堆三、四線城市，客觀上加劇了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的過度開發(fā)。

在胡葆森看來，大中型房地產(chǎn)企業(yè)入駐，雖然帶來了更好的開發(fā)水平和運營模式，但其開發(fā)規(guī)模往往也非常巨大，因此在加快當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的同時，也積累了巨大的市場存量。

多元化方式組合

消化高庫存

用胡葆森的話來說，“針對三、四線城市庫存量過大的現(xiàn)狀，需要采取更加靈活和有針對性的政策和辦法，才能確保三四線城市房地產(chǎn)市場走上理性渠道，持續(xù)健康地發(fā)展下去”。

鑒于此，胡葆森在土地供應(yīng)、保障房建設(shè)比例以及信貸優(yōu)惠政策方面提出了具體的建議。

胡葆森表示，對土地存量較高的三、四線城市，政府應(yīng)放緩供地節(jié)奏，并加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、吸聚人口。尤其“應(yīng)加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強對外來人口的吸納能力，推動由土地城市化到人口城市化的城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，減小經(jīng)濟增長與土地財政之間的‘路徑依賴’”。

同時，在保障房方面，胡葆森建議，減少或停止保障房的大量建設(shè)，通過保障安置補貼貨幣化的方式，促進當(dāng)?shù)卮媪可唐贩康娜セ?。對于預(yù)售管制嚴格的城市應(yīng)適當(dāng)放松限制。

他認為，對于庫存高企的三、四線城市，政府再建保障性住房進行安置的模式已不再適合。而通過回購“過剩”商品房用作保障用途，從實物保障為主向建設(shè)和租賃、補貼并舉的形式轉(zhuǎn)化較為適合現(xiàn)實局面，也有利于住房資源的有效配置。

最為值得注意的是，胡葆森認為，在信貸政策方面，應(yīng)向首次購房群體提供更加優(yōu)惠的政策支持，并放寬對二套房信貸政策的限制。

具體來看，對于首次置業(yè)群體，可提供更低的首付政策和優(yōu)惠利率，例如二成首付和優(yōu)惠利率政策，以保障首次置業(yè)群體的購房需求。此外，降低二套房首付比例，例如降至四成首付，取消利率上浮的要求，以支持改善型購房群體的合理需求。同時，可實施更靈活的公積金政策，允許公積金和商業(yè)貸款靈活組合使用，滿足更多購房者需求。

在胡葆森看來，隨著中國新型城鎮(zhèn)化的推進，未來三、四線城市必將釋放巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>