兩會(huì)熱點(diǎn)解讀：四大視角揭秘中國(guó)房地產(chǎn)

值得注意的是，此次兩會(huì)報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)的闡述尺度為近三年最大。“支持”、“促進(jìn)”等詞匯取代了以往的“調(diào)控”、“抑制”，這無(wú)疑透露出政府調(diào)控由限制到松綁再到激勵(lì)的轉(zhuǎn)向信號(hào)明確。

視角1:貨幣政策寬松有助房產(chǎn)去庫(kù)存

內(nèi)容：兩會(huì)期間，政府報(bào)告指出，加強(qiáng)和改善宏觀(guān)審慎管理，靈活運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)操作、利率、存款準(zhǔn)備金率、再貸款等貨幣政策工具，保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)。加快資金周轉(zhuǎn)，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，提高直接融資比重，降低社會(huì)融資成本，讓更多的金融活水流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

研讀：中央較為寬松的政策態(tài)度預(yù)示著未來(lái)貨幣政策寬松化調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)將繼2009年后再度步入較為寬松的金融環(huán)境。2015年2月已經(jīng)歷一輪降準(zhǔn)和降息，助力消化房地產(chǎn)庫(kù)存壓力。

本土觀(guān)察：進(jìn)入3月以后，鄭州整體市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)回暖跡象，成交量開(kāi)始攀升，在經(jīng)歷降準(zhǔn)、降息一系列貨幣政策寬松的利好下，市場(chǎng)信心逐漸回暖。預(yù)計(jì)，隨著3月份樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的開(kāi)啟，加之貨幣政策持續(xù)寬松的市場(chǎng)預(yù)期下，鄭州房地產(chǎn)也將逐步擺脫低迷，進(jìn)入上升通道。業(yè)界人士分析認(rèn)為，按照兩會(huì)的精神，預(yù)計(jì)年內(nèi)還將有兩次以上的降準(zhǔn)降息。對(duì)于購(gòu)房者而言，增加杠桿后，有利于入市積極性的提高。

視角2:支持自住和改善性需求將促進(jìn)市場(chǎng)回暖

內(nèi)容：兩會(huì)提出要穩(wěn)定住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)定住房消費(fèi)成為加快培育消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要組成部分。政府報(bào)告指出，“堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

研讀：從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，在有效控制了投資，抑制了投機(jī)購(gòu)房之后，目前購(gòu)房的主力群體是剛需。支持自住和改善性需求有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，而如何鼓勵(lì)這些群體進(jìn)行合理消費(fèi)，應(yīng)該會(huì)在后續(xù)政策中有所體現(xiàn)。

本土觀(guān)察：目前鄭州樓市的購(gòu)買(mǎi)力中，剛需購(gòu)房占絕大部分，而改善型購(gòu)房的需求也開(kāi)始有所抬頭，從戶(hù)型來(lái)看，70-90平方米的中小戶(hù)型最受市場(chǎng)歡迎，而90-120平方米的戶(hù)型銷(xiāo)售也穩(wěn)步回升，對(duì)于剛需客群而言，購(gòu)房成本是他們考慮的重中之重，而此次兩會(huì)重申支持自主與改善性需求，如果能配套相應(yīng)的政策，譬如：降低貸款利率，降低首套房首付比例，那么鄭州樓市成交量必將穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)溫和上漲。

視角3:多層次住房保障部分存量房轉(zhuǎn)公租房

內(nèi)容：兩會(huì)提出今年要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，同時(shí)將城鄉(xiāng)危房改造納入棚改范圍。住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，對(duì)居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。

研讀：目前，住建部已內(nèi)部引導(dǎo)高庫(kù)存城市，少建停建安置房，讓政府收購(gòu)存量商品房。李克強(qiáng)總理在政府報(bào)告當(dāng)中，明確提出這一點(diǎn)，這等于說(shuō)：中央強(qiáng)力要求地方政府幫助開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，必將加速去庫(kù)存。

本土觀(guān)察：鄭州市政府印發(fā)《關(guān)于分解下達(dá)2015年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)的通知》，2015年全市新開(kāi)工建設(shè)棚戶(hù)區(qū)改造安置住房116597套、公共租賃住房12286套。6月底前，全年新開(kāi)工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)100%開(kāi)建。在兩會(huì)明確了支持實(shí)行多層次住房保障的意見(jiàn)之后，中低收入者住房也會(huì)更有保障。

視角4:不動(dòng)產(chǎn)登記不會(huì)“倒逼”房?jī)r(jià)下行

內(nèi)容：3月1日起實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，給廣大公眾帶來(lái)了促進(jìn)房產(chǎn)反腐、“倒逼”房?jī)r(jià)下調(diào)等諸多期待。但兩會(huì)期間，代表委員們一致認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)條例實(shí)施將使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，有利于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

研讀：不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)調(diào)控至合理區(qū)間有積極作用，但房?jī)r(jià)主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，長(zhǎng)期來(lái)看，僅靠不動(dòng)產(chǎn)登記“倒逼”房?jī)r(jià)下調(diào)并不現(xiàn)實(shí)。

本土觀(guān)察：完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要是為后續(xù)調(diào)控進(jìn)行大數(shù)據(jù)整理，而鄭州近年來(lái)也是下定決心落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度完善后，會(huì)為房產(chǎn)稅實(shí)行提供一定的前提，但并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成實(shí)質(zhì)影響。此外，目前登記制度實(shí)施的難度還是很大的，從時(shí)間上和各部門(mén)資源統(tǒng)籌配合上都需要提前解決。