北京別墅不愛“加速度”

日前，一份由國際知名私營物業(yè)顧問機構(gòu)萊坊房地產(chǎn)聯(lián)合中銀國際發(fā)布的報告引起了業(yè)界關(guān)注，尤其是其中“物業(yè)成富人主流投資”和“北京房價排名全球第十二位”，引起了不小的眼球效應。該報告顯示，2014年全球高端產(chǎn)品的價格平均上升了2%，而北京高端房產(chǎn)價格卻下降了0.5%。

在地王頻出的北京，高端房產(chǎn)價格沒升反降？這份數(shù)據(jù)的可信度有多高？談及高端房產(chǎn)，必然避不開作為“主力軍”的別墅產(chǎn)品?；蛟S我們能從亞豪機構(gòu)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)得到局部印證：2月份北京別墅市場成交均價為每平方米29070元，環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑，同時也創(chuàng)下了近13個月來的新低。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍在接受《中國建設報•中國住房》記者采訪時分析認為，別墅的客群多為高資產(chǎn)人群，其對于居所品質(zhì)的要求更甚于對價格的敏感，而別墅市場存量房在建筑理念、產(chǎn)品設計以及社區(qū)打造上已落伍，只能依靠價格優(yōu)勢保持去化速度，價格難言上漲。而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受本報記者采訪時，卻十分看好北京的別墅市場，認為整體價格上漲空間很大。

大背景被看好

萊坊和中銀國際發(fā)布的這份報告，共調(diào)查了全球97個國家的108個城市，以探討這些國家、地區(qū)和城市超級富豪人數(shù)的增長情況和投資態(tài)度，以及他們在國際高端產(chǎn)品市場上的投資表現(xiàn)等問題。報告顯示，資產(chǎn)凈值3000萬美元或以上的超高資產(chǎn)凈值人士愈來愈注重將物業(yè)視為他們主流的投資類別，在亞洲，物業(yè)在他們的投資組合中平均占比達38%。

萊坊亞太區(qū)研究部主管NicholasHolt認為，亞洲崛起和因而對亞洲區(qū)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)物業(yè)的影響是報告敘述的重點之一。當中的財富增長必定對亞洲和澳大利亞的高端產(chǎn)品市場構(gòu)成影響，令區(qū)內(nèi)重要城市和第二居所地點于未來五年有強勁的價格升幅。盡管當中不少市場的政策制定者會推出措施，以減慢樓價升幅或阻止非本地人士購入物業(yè)。

報告顯示，摩納哥的房地產(chǎn)高端產(chǎn)品價格已連續(xù)八年為全球最高，100萬美元僅能購買17平方米的高端產(chǎn)品，而北京排名第12位，100萬美元可購入61平方米的高端產(chǎn)品。2014年，國際高端產(chǎn)品指數(shù)100中有16個地點的高端產(chǎn)品價格呈雙位數(shù)的增長，而接近四成城市的高端產(chǎn)品價格則下跌或維持不變。在該機構(gòu)此前的報告中房價升幅排名前十位的北京去年跌至第63位，價格降幅為0.5%。

萊坊董事、北京研究及咨詢部主管孫文靜表示，北京高端產(chǎn)品市場在2014年面臨價格不斷攀升、高存量以及銷售周期長的問題。政府的“限高令”價格政策使得原本計劃在2014年入市的高端產(chǎn)品項目擱置，致使高端產(chǎn)品市場存量加大。

高端產(chǎn)品價格升幅下降，庫存仍在不斷加大，而自去年12月13日曾創(chuàng)下北京樓面價紀錄的融創(chuàng)農(nóng)展館項目正式領(lǐng)取預售許可證就已喻示“限高令”名存實亡，在此行情下，照常理，北京的別墅市場應趁機降價加速去化回籠資金。實際情況如何，本報記者3月6日實地探訪了位于北京市昌平區(qū)南環(huán)大橋西側(cè)的金隅瀾灣別墅項目。

小市場“坐地漲價”

金隅瀾灣別墅項目目前正在發(fā)售的是二期的聯(lián)排和疊拼，房源戶型區(qū)間為219～306平方米的兩疊別墅、278～378平方米的三疊別墅、362平方米的聯(lián)排別墅，總價每套650～1100萬元起，預計于今年6月入住。

據(jù)售樓處置業(yè)顧問鄭小姐介紹，瀾灣別墅項目屬于限購產(chǎn)品，B1疊拼產(chǎn)品戶型最小面積為220平方米，按照截至3月10日結(jié)束的“預付20萬元減80萬元”優(yōu)惠活動計算，按揭總價在680萬元左右，首付30%應在204萬元左右。聯(lián)排、疊拼兩種戶型均有閣樓、陽臺、花園贈送面積。物業(yè)費為每平方米4.68元。196套房源目前已經(jīng)售出80多套。

記者在寬敞的售樓處看到，整整一上午，除了閑聊的員工，并未見到購房者前來咨詢或購買。而據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，這樣的冷清場景并非個案。2月北京別墅市場共成交85套，成交面積2.91萬平方米，環(huán)比分別減少了35%、27%，創(chuàng)造了近12個月來的新低。截至今年2月，北京別墅市場存量高達7467套，這一數(shù)字相比2014年同期，漲幅達50%。高企的庫存一方面使得其在價格制定上難以有標齊高價新盤的底氣，另一方面也對于去化速度產(chǎn)生掣肘。

記者隨后沿小區(qū)主干道步行測量了整個項目，從入口到最里端，大約需要20分鐘時間。小區(qū)的綠化做得不錯，且一墻之隔就是正在規(guī)劃建設中的萬畝濕地公園。小區(qū)出口的南環(huán)東路帶來了便捷的交通，但近在咫尺的南環(huán)大橋也帶來了噪音污染。盡管置業(yè)顧問一再強調(diào)小區(qū)同大橋之間有一個商購區(qū)間隔，但記者在離大橋最遠的小區(qū)最南端，汽車的奔馳聲、鳴笛聲依然清晰入耳?；蛟S保安大哥隨口的那句“關(guān)上門窗會好些”，才是最貼切的宣傳語。

盡管存在“美中不足”，但當記者3月12日再次來到該項目時，此前的優(yōu)惠政策已變成了“預付25萬元抵80萬元”，優(yōu)惠減少了5萬元。同時，所有房源每平方米上漲了兩三千元不等，每套總價上漲超過30萬元。

一邊是門庭冷落的售樓處，一邊卻在“坐地漲價”。這一看似矛盾的現(xiàn)象，張大偉卻稱“很正常”。他表示，不能用看待普通住宅的市場規(guī)律看待別墅產(chǎn)品。別墅屬于小眾消費品，不存在“去化難”的問題，它的去化節(jié)奏是根據(jù)開發(fā)商的溢價率追求來權(quán)衡的。去化快，說明該項目的溢價率低，而去化慢，并不意味著該產(chǎn)品不好賣。因此，別墅產(chǎn)品開發(fā)商一般不會追求去化速度。“去化慢的項目不斷漲價，是別墅產(chǎn)品的正?，F(xiàn)象。有期房變現(xiàn)房的因素，更多的是開發(fā)商把握的推盤節(jié)奏順延后的成本疊加”。

然而，貌似有亞洲財富增長的大背景和央行降息、“限高令”取消以及土地斷供的稀缺性支撐，但高企的庫存和節(jié)節(jié)攀升的價格，尤其是在不動產(chǎn)登記加速以及房地產(chǎn)稅“呼之欲出”的當下，北京別墅產(chǎn)品的走勢，是一如2月份的“曲高和寡”，抑或走向“一墅難求”，檢驗的惟一標準，只有市場。