剛需的真實需求是什么

“回想起幾年前做項目，那真是比蜜還甜?！睅滋烨耙晃坏禺a企業(yè)老總的感慨，讓包括筆者在內的幾個聽眾一時無言以對。市場變了，這位老總面對手中將要入市的大盤，顯得有些焦慮。不過，好在現(xiàn)在有新政策陸續(xù)出臺了。

上周，國土資源部與住建部聯(lián)合發(fā)布《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），其中提出優(yōu)化住房供應套型，“允許對不適應市場需求的住房戶型作出調整”。這其實也在間接地表明目前市場上的產品供應出現(xiàn)了一定問題。

根據(jù)2006年6月開始執(zhí)行的有關規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上，這也就是所謂的“9070”政策，它基本決定了這9年來市場供應的基本結構。

在《通知》出臺后，有媒體解讀稱“9070”政策正式終結，但筆者認為在明確的政策出臺之前還言之過早，畢竟在描述上，這里提到的70%是包含“經濟適用住房”的，是對全部住房供應的一種宏觀要求，而在未來，保障性住房仍將和普通商品住房長期共存。

但另一方面，從2007年開始重點推進的保障性安居工程，實際上已逐漸拉開住房“雙軌制”的序幕，并陸續(xù)出現(xiàn)了限價房、自住房等名目繁多的新型政策性住房，這都是以往政策不曾涉及到的住房類型，在分流了剛需的同時，也改變了市場的供應結構，因此將全部住房供應混為一談是不夠科學的。同時，最近幾年內，很多城市和地區(qū)都宣布做到了實物補貼或是貨幣補貼的“應保盡保”，甚至有一些地區(qū)已經宣布停止經濟適用住房的建造和分配，那么在這樣的實施基礎上，加之“分類調控”的要求，“9070”政策就顯得有些疑問了——現(xiàn)在“剛需”的內涵，與2006年的“剛需”發(fā)生了怎樣的變化？中小套型的緊湊型住房還能滿足他們嗎？

筆者認為，從供需關系的角度來確定供應結構至少有兩個問題待解：首先是保障性住房和各類政策性住房（尤其是限價房）是否有必要從“9070”里拆分出來，使純粹的商品房供應結構有一個更科學的比例和參考？其次，根據(jù)各地實際，“9070”政策是否允許當?shù)刂鞴懿块T針對實際需求進行調研后再進一步優(yōu)化調整，或者如四川省一樣干脆明文取消這一規(guī)定？“保障的交給保障，市場的交給市場”是各地政府在談到保障性安居工程時經常說到的一句話，常常用來描述保障房建設的決心。但在“中低收入住房困難家庭”的需求得到基本解決以后，“市場”的作用已經有條件并應該得到進一步的放大?！锻ㄖ芬蟾鞯亓⒆闶袌鰧嶋H、決定這個“實際”的，應該就是居民的消費能力和真實的居住需求。

經濟學家吳曉波認為，“價廉物美”的概念傷害了中國的制造業(yè)，因為好東西一定需要“好價格”來反映，從而才有更高的利潤，而中國制造業(yè)長期的生存環(huán)境恰恰相反。與這一現(xiàn)狀不匹配的是，具有一定消費能力的“中產階級”正在出現(xiàn)和迅速壯大，盡管我們很避諱“階級”這個詞，但這一部分人群正在顯示出超強的消費能力，正如中國游客在日本大量采購昂貴的馬桶蓋和電飯煲。

中國建筑業(yè)在最近幾年內創(chuàng)造了無數(shù)的世界一流建筑，但房地產產品卻未必體現(xiàn)出中國的建造能力，仍有巨大的提升空間。舉例來說，至少大多數(shù)二三線城市房地產市場的交房標準和戶型設計就明顯差于一線城市。

令人欣慰的是，《通知》要求“不適應市場需求的住房戶型”做出調整，算是對細分市場的一種糾偏。但事實上，剛需人群是在不斷變化的，而市場的需求又何止于面積與設計訴求？包括精裝修、健康節(jié)能、景觀設計等個性化的要求在內，都在決定著市場的走勢和方向。成熟的市場經濟，顯然不是“賣什么買什么”，而是“買什么賣什么”。

（來源：中國建設報）