論城郊住宅的規(guī)劃、建設和管理

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郊區(qū)化是發(fā)達國家城市居住區(qū)位變化的共同趨勢，在城市化后期具有一定的必然性。隨著我國城市化進程的加速和城市基礎設施體系的完善，加上居民對居住環(huán)境質(zhì)量日益重視，居住的空間概念必然向外延伸，城郊住宅成為今后住宅發(fā)展的戰(zhàn)略重點之一。當然，我國城郊住宅的發(fā)展與發(fā)達國家相比有很大區(qū)別，需要在借鑒國外經(jīng)驗教訓的基礎上，研究中國特色的城郊住宅發(fā)展規(guī)律，為城郊住宅的規(guī)劃、建設和管理服務。

　　城郊住宅的含義和類型

　　城郊住宅是相對于市區(qū)住宅而言，位于城市建成區(qū)以外、城市居住圈以內(nèi)的城市郊區(qū)住宅。廣義來看，城郊住宅包括位于城市郊區(qū)居住圈以內(nèi)的全部住宅。目前，人們討論較多的是在城郊集中開發(fā)建設的、供城市非農(nóng)人口居住的大規(guī)模普通居住區(qū)和城郊別墅區(qū)，本文重點研究城郊普通商品住宅。

　　城郊住宅的功能和定位

　　在城市化過程中，城郊住宅是城市居民主要的住宅供應來源之一，對解決城市住宅問題具有重要意義。城市住宅問題不僅是一個經(jīng)濟問題，而且是一個社會問題。我國發(fā)展城郊住宅與發(fā)達國家出現(xiàn)的住宅郊區(qū)化和城市空心化有所區(qū)別。在我國現(xiàn)階段，城郊住宅的定位應該以發(fā)展衛(wèi)星城鎮(zhèn)住宅和大規(guī)模城郊商品住宅區(qū)為重點，主要滿足城市居民改善居住條件和降低住宅價格的需要。市區(qū)住宅與城郊住宅相互補充，仍然具有十分重要的作用。

　　城郊住宅的優(yōu)勢、劣勢和市場價值趨勢

　　根據(jù)以上分析，現(xiàn)階段城市政府應該鼓勵和重點發(fā)展城郊普通商品住宅。

　　從優(yōu)勢來看，城郊住宅一般布局在郊區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越的地方，密度較低，各種污染較少，容易親近自然。同時，由于市區(qū)地價較高，城郊住宅具有明顯的價格優(yōu)勢。住宅面積和停車泊位相對寬敞。從劣勢來看，城郊住宅外圍一般是鄉(xiāng)村社區(qū)，社會文化環(huán)境與氛圍較差，社會治安情況復雜。住戶在商務、就業(yè)、教育、醫(yī)療保健、娛樂、文化體育等方面不如市區(qū)方便，往往需要借助交通工具往返市區(qū)，從而增加了在交通方面的經(jīng)濟、時間和精力花費。

　　城郊住宅的發(fā)展規(guī)模和潛力取決于其市場需求的發(fā)育。市場對城郊住宅的價值評判和接受認可程度是動態(tài)的，主要影響因素包括消費者的居住習慣和觀念、家庭收入和居住消費水平、居住圈的相對距離和區(qū)位概念、城郊住宅的綜合居住成本等。

　　居住習慣和觀念是決定購房需求偏好的重要因素。綜合來看，隨著基礎設施和城鎮(zhèn)體系的完善，加上人們居住習慣和居住需求偏好的轉變，城郊住宅的相對市場價值會提高，市場需求潛力巨大。特別是高收入家庭會率先成為城郊住宅的消費主體，這在近幾年城郊別墅和高檔住宅發(fā)展中表現(xiàn)十分突出。從政府角度來看，住宅政策目標與住宅市場的自然趨勢有所差異。當前，迫切需要通過合理的規(guī)劃布局、綜合開發(fā)、配套建設和政策扶持，引導和促進城郊普通住宅的發(fā)展，提高其市場競爭力，保證住宅市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　城郊住宅的規(guī)劃布局原則

　　根據(jù)現(xiàn)階段城郊住宅的功能和定位，我國城郊住宅的發(fā)展重點應該放在衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設和郊區(qū)大規(guī)模普通住宅區(qū)開發(fā)方面。從目前國內(nèi)特大城市和大城市城郊住宅的發(fā)展現(xiàn)狀來看，多數(shù)處于自發(fā)和無序狀態(tài)，往往存在“先蓋房、后修路、再規(guī)劃”的現(xiàn)象，造成很大浪費、甚至破壞。借鑒國外城市新區(qū)開發(fā)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設的經(jīng)驗，我國城郊住宅的健康發(fā)展迫切需要落實“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設”的基本方針，提高城郊住宅在社會、經(jīng)濟、生態(tài)等方面的綜合效益。為了發(fā)揮城市規(guī)劃的龍頭和指導作用，城郊住宅的規(guī)劃布局應該體現(xiàn)以下幾個原則：

　　1、城市居住圈統(tǒng)一規(guī)劃原則。城郊住宅規(guī)劃和布局的視野必須超越市區(qū)行政區(qū)劃界限，主要體現(xiàn)市場和經(jīng)濟活動形成的居住圈范圍，充分考慮城鎮(zhèn)體系發(fā)展和城市功能結構調(diào)整的方向和趨勢。有必要在城市規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃基礎上，編制城郊住宅專項規(guī)劃，并把它與新區(qū)開發(fā)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設結合起來。

　　2、組團式集中布局原則。根據(jù)現(xiàn)代城市規(guī)劃理論與實踐發(fā)展趨勢，城市功能結構必須改變從建成區(qū)四周簡單平面外推的辦法，市區(qū)外圍應該成為點、線、面結合網(wǎng)狀結構，形成開放的城鎮(zhèn)體系，把城市融入自然之中。作為城郊住宅更應根據(jù)自然環(huán)境、地理因素、交通條件、歷史文化習慣等組團式布局，以便體現(xiàn)其親近自然的特色和魅力。另一方面，城郊住宅布局又不能過于分散，以免規(guī)模不足、配套困難、資源和環(huán)境嚴重浪費。因此，在選址時不宜盲目，要充分考慮市區(qū)外圍現(xiàn)有城鎮(zhèn)的開發(fā)利用和改造升級。

　　3、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)原則。城郊住宅規(guī)劃布局應注意產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)和綜合發(fā)展，增強衛(wèi)星城鎮(zhèn)的整體城市功能。例如，可以把城市產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、開發(fā)區(qū)建設、“優(yōu)二興三”、旅游資源開發(fā)等戰(zhàn)略與城郊住宅規(guī)劃布局結合起來，提高其整體功能和可持續(xù)綜合效益。

　　4、節(jié)約土地、保護環(huán)境原則。人多地少是我們的基本國情。相對市區(qū)住宅而言，城郊住宅在面積和環(huán)境方面具有優(yōu)勢，特別需要強調(diào)節(jié)約土地和保護環(huán)境。

　　城郊住宅的開發(fā)建設和管理

　　在開發(fā)建設、市場定位、項目策劃、營銷推廣和物業(yè)管理等方面，城郊住宅與市區(qū)住宅也有很大區(qū)別，政府、開發(fā)商和物業(yè)管理公司都面臨新的挑戰(zhàn)，應該著重解決好下列問題：

　　1、組織大規(guī)模集中開發(fā)。政府在城郊住宅發(fā)展中起著引導和推動作用。在作好整體規(guī)劃布局的基礎上，考慮到規(guī)模效益和基礎設施配套要求，城郊住宅的開發(fā)建設應相對集中，有計劃推進，不能遍地開發(fā)。

　　2、完善現(xiàn)代化交通系統(tǒng)。城郊住宅區(qū)到市區(qū)的交通系統(tǒng)必須完善、便捷，方便住戶往返市區(qū)。城郊別墅區(qū)主要依靠家庭轎車解決交通問題，而城郊普通住宅區(qū)主要依靠公共交通，交通系統(tǒng)的配置應該有所區(qū)別。目前，交通不便是制約我國城郊住宅發(fā)展的首要因素。

　　3、實行基礎設施超前配套。在統(tǒng)一規(guī)劃布局和集中開發(fā)土地的基礎上，城郊住宅的市政基礎設施配套要適當超前，消除購房戶對城郊住宅便利性的顧慮。在這方面，開發(fā)區(qū)建設中“筑巢引鳳”的思路值得借鑒。

　　4、通過競爭互動培育市場。要通過政府在規(guī)劃布局、開發(fā)配套、土地出讓、立項審批等方面的主導作用，使一定時期內(nèi)城郊住宅項目集中在少數(shù)區(qū)塊，形成集聚效益。這樣做可以把開發(fā)商和住宅供應項目集中在一起，通過大家的營銷推廣和競爭互動土地出讓、立項審批等方面的主導作用，使一定時期內(nèi)城郊住宅項目集中在少數(shù)區(qū)塊，形成集聚效益。這樣做可以把開發(fā)商和住宅供應項目集中在一起，通過大家的營銷推廣和競爭互動促進市場熱點形成和擴散聚集市場人氣，提高城郊住宅市場的整體運行效果。對此開發(fā)商也要在經(jīng)營策略中高度重視，不能只看到彼此之間的競爭關系，也要加強協(xié)調(diào)，相互促進。

　　5、合理進行市場定位。從現(xiàn)階段住宅市場發(fā)育情況、居住習慣、購房心理等方面考慮，中低收入家庭仍然首選市區(qū)居住。因此，高品質(zhì)城郊住宅的市場需求較大。但從政府角度看，為節(jié)約土地資源、保護生態(tài)環(huán)境，應重點鼓勵低價位城郊普通住宅的發(fā)展。如果有效解決配套和交通問題，其市場潛力巨大。不同的城郊住宅區(qū)和住宅項目應該有所側重。

　　6、強化物業(yè)管理和服務。由于城郊住宅離市中心較遠，物業(yè)管理的內(nèi)容更多，難度更大。特別是在安全保衛(wèi)、住戶日常服務、社區(qū)文化和交通管理等方面，物業(yè)管理公司面臨的任務十分艱巨。為此，政府應該通過集中規(guī)劃布局和開發(fā)建設強化社區(qū)功能和城市綜合管理，開發(fā)商也要在設計和開發(fā)階段提前計劃和啟動物業(yè)管理，為物業(yè)管理公司創(chuàng)造有利條件。