論城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展

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簡(jiǎn)介： 城市規(guī)劃是通過(guò)規(guī)劃方案對(duì)城市土地利用進(jìn)行控制，對(duì)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開(kāi)發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過(guò)程。

　　關(guān)鍵字：城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)在聯(lián)系城市規(guī)劃是通過(guò)規(guī)劃方案對(duì)城市土地利用進(jìn)行控制，對(duì)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開(kāi)發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過(guò)程。從某種程度上說(shuō)，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“龍頭”，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)，并針對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。

　　房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開(kāi)城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)也來(lái)的?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長(zhǎng)期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過(guò)熱，即使在經(jīng)過(guò)調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問(wèn)題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問(wèn)題是比較突出的一個(gè)方面。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動(dòng)，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。本文試圖就這一問(wèn)題，從幾個(gè)方面進(jìn)行分析研究。

　　城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)城市規(guī)劃 是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門(mén)組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同特點(diǎn)。

　　1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對(duì)某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為.開(kāi)發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開(kāi)發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開(kāi)發(fā)活動(dòng)很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問(wèn)題。

　　2.城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期行為我國(guó)城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長(zhǎng)期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對(duì)城市土地投資者和開(kāi)發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi).獲得最大利潤(rùn)，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開(kāi)發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過(guò)一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過(guò)份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。

　　3.城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的突發(fā)性我國(guó)城市規(guī)劃編制工作需較長(zhǎng)時(shí)間.完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對(duì)穩(wěn)定性。在具備競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的市場(chǎng)體制下.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開(kāi)發(fā)后的收益，往往會(huì)出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的突發(fā)性對(duì)現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對(duì)城市發(fā)展具有重大影響的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個(gè)規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。

　　三、市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系首先城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到必要的管制作用。我國(guó)《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”具體來(lái)說(shuō)，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以追求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒(méi)有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過(guò)度開(kāi)發(fā)，隨意開(kāi)發(fā)和忽視公眾利益等問(wèn)題，通過(guò)規(guī)劃手段對(duì)其進(jìn)行管制是十分必要的。

　　其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開(kāi)發(fā)商提供了大量信息和開(kāi)發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地段選擇，開(kāi)發(fā)方案選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展和形成一批開(kāi)發(fā)“熱點(diǎn)”。

　　再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)必須經(jīng)過(guò)總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開(kāi)發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。

　　總之，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。且規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)謀求合理經(jīng)濟(jì)效益的必要手段。這些都要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)城市規(guī)劃意識(shí)，了解物業(yè)開(kāi)發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識(shí)和技術(shù)，做到在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下更有效地從事開(kāi)發(fā)工作。

　　四、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)目前，我國(guó)一些城市仍存在著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。

　　1、過(guò)度開(kāi)發(fā)。在追求收益的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，往往會(huì)造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開(kāi)發(fā)見(jiàn)的是居住片區(qū)的開(kāi)發(fā)或改建過(guò)程中，開(kāi)發(fā)部門(mén)為提高出房率，對(duì)住宅間距 一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

　　2、開(kāi)發(fā)的隨意性。在城市開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，不同用途的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)其收益水平也不同，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)部門(mén)的開(kāi)發(fā)行為在一定程度上的隨意性。

　　3、對(duì)公共開(kāi)發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開(kāi)發(fā)，由于沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒(méi)有開(kāi)發(fā)部門(mén)主動(dòng)進(jìn)行投資.

　　我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來(lái)很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢(shì)下作必要的調(diào)整。

　　1、市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，必須增強(qiáng)全民法制意識(shí)。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門(mén)的職能意識(shí)。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢(shì)下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門(mén)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

　　2、規(guī)劃要充分考慮開(kāi)發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開(kāi)發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外，我國(guó)現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對(duì)現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問(wèn)題，要對(duì)規(guī)劃不斷作出調(diào)整和補(bǔ)充，逐步實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)規(guī)劃”。

　　3、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法控制性詳細(xì)規(guī)劃是我國(guó)近年來(lái)在西方國(guó)家區(qū)劃管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理而發(fā)展起來(lái)的一個(gè)新的規(guī)劃層次，在上海、溫州、廣州等城市已有成功經(jīng)驗(yàn)。它一般規(guī)定8-9項(xiàng)控制指標(biāo)（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來(lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎(jiǎng)勵(lì)容積率等手段。

　　六、結(jié)論城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以理解為城市建設(shè)的不同階段，計(jì)劃與實(shí)施的關(guān)系，兩者共同為建設(shè)城市服務(wù)，從這一點(diǎn)看，它們的目標(biāo)是一致的。低一個(gè)層次來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資者和規(guī)劃管理者追求的目標(biāo)又是不一致的，導(dǎo)致城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間產(chǎn)生沖突。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的新問(wèn)題、新情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門(mén)；城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理，適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實(shí)施?？傊鞘幸?guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要相互了解，協(xié)調(diào)互動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。