淺議大慶市生活居住小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)

申請免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

大慶市的住宅建設(shè)從1979年開始建設(shè)第一批住宅樓到2001年底，市區(qū)已建成設(shè)施配套，功能齊全的170個(gè)居住小區(qū)，已建設(shè)居住建筑2630.82萬平方米。人均居住面積由1979年的3.8平方米提高到2001年的14.16平方米。90%的城鎮(zhèn)職工住上了樓房，居民居住條件有了顯著提高。

　　1.大慶市住宅建設(shè)的發(fā)展歷程

　　1.1 拆舊建新零散建設(shè)

　　十一屆二中全會(huì)之后，隨著全國城市建設(shè)工作的恢復(fù)和發(fā)展，大慶的城市建設(shè)工作開始步入正軌。1979 年 9 月 14 日鄧小平同志視察大慶做出了“建設(shè)美麗的大慶油田”的批示，住宅建設(shè)開始在各工礦集鎮(zhèn)與 72 個(gè)居民點(diǎn)廣泛展開。由于缺乏規(guī)劃的指導(dǎo)，這一時(shí)期住宅建設(shè)主要是在沿街兩側(cè)拆除的舊房上與工業(yè)、辦公穿插建設(shè)，建設(shè)地點(diǎn)分散，規(guī)模小，配套設(shè)施不完善，給后來城市發(fā)展及居民生活帶來了很多問題。

　　1.2 大面積集中開發(fā)

　　1984 年到 1990 年，隨著《大慶市城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃》的編制和大慶城鎮(zhèn)建設(shè)高潮的興起，住宅開始了大規(guī)模的集中建設(shè)階段。先后在東風(fēng)新村、薩爾圖、龍崗、乘風(fēng)莊、讓胡路、龍鳳等地共開辟了七個(gè) 2~5 萬人規(guī)模的居住區(qū)，其他各工礦居民點(diǎn)也同時(shí)進(jìn)行居住小區(qū)規(guī)模的生活居民點(diǎn)完善與改造。這一時(shí)期的居住區(qū)大都布局松散，配套設(shè)施不全，建筑型式單調(diào)，幾乎全部以行列式，兵營式的布局為主，對于居住環(huán)境質(zhì)量問題尚未重視起來，但這一階段極大的改善了居民的住房條件，實(shí)現(xiàn)了居住建筑的相對集中與配套，為后來住宅小區(qū)規(guī)劃提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

　　1.3 以居民小區(qū)為基本單位進(jìn)行綜合開發(fā)建設(shè)

　　1990 年之后在總結(jié)以前的居住建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，廣泛的吸收了其他城市住宅小區(qū)建設(shè)的先進(jìn)模式，結(jié)合大慶的自身特點(diǎn)提出“統(tǒng)一設(shè)計(jì)、一次施工、集中開發(fā)”的建設(shè)措施，結(jié)合建設(shè)部所提出的：“造價(jià)不高水平高；標(biāo)準(zhǔn)不高質(zhì)量高；用地不多環(huán)境美；面積不大功能全”住宅小區(qū)規(guī)劃總方針，加強(qiáng)住宅小區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境創(chuàng)造，使大慶市的住宅小區(qū)規(guī)劃產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍。居住小區(qū)的建設(shè)也經(jīng)歷了試點(diǎn)小區(qū)、安居、康居的規(guī)劃建設(shè)過程，現(xiàn)在正向康居的形式發(fā)展。

　　在這一階段大慶先后建設(shè)了許多具有代表性的小區(qū)，像景園小區(qū)、東風(fēng)新村第七居住小區(qū)、龍南高層住宅區(qū)、世紀(jì)廣場等，這些小區(qū)都具備明確的結(jié)構(gòu)、宜人的景觀、富有特色的小區(qū)中心。

　　2.大慶市居住小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的體會(huì)和發(fā)展

　　2.1 規(guī)劃要有創(chuàng)新意識(shí)

　　小區(qū)規(guī)劃意識(shí)的創(chuàng)新是搞好居住小區(qū)的關(guān)鍵。小區(qū)規(guī)劃意識(shí)的創(chuàng)新應(yīng)結(jié)合地域特點(diǎn)，城市文脈以及當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，規(guī)劃形式上、功能上有自身的特色和超前意識(shí)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須考慮到新時(shí)期住宅小區(qū)的交通功能，環(huán)境投入，市場化需要，綜合效益等方面問題，比如在大慶市萬寶屯居住小區(qū)一、二小區(qū)的規(guī)劃方案中，方案結(jié)合地位按規(guī)定形式在兩個(gè)小區(qū)內(nèi)采用了一條四十米寬的人行步道結(jié)合綠化環(huán)境相貫通的形式，使兩個(gè)小區(qū)的公建與綠化中心緊密的結(jié)合在一起，步道的中心又是一條400mm 深的淺水池，池內(nèi)裝飾著不同的花紋圖案，夏季一條水線，冬季又是一條豐富的地面環(huán)境廊帶，使小區(qū)在結(jié)構(gòu)上有了新穎獨(dú)到之處，而且在組團(tuán)布置中打破了以往的規(guī)劃模式，采用大周邊行列式與雙周邊兩種形式進(jìn)行布置，既結(jié)合了當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件又使組團(tuán)布局具有鮮明的特色，是具有超前意識(shí)的。東風(fēng)新村第九小區(qū)規(guī)劃方案中，結(jié)合穿越小區(qū)的人工河處理環(huán)境與綠化，采用兩棟一組的生活單元形式構(gòu)成小區(qū)，生活單元之間辟為停車場，合理的利用消極空間，也是總體規(guī)劃意識(shí)創(chuàng)新方面的嘗試。

　　2.2 小區(qū)規(guī)劃適應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需要

　　住宅產(chǎn)業(yè)化已在大慶廣泛興起，在今后的住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)中必須注意以下幾個(gè)問題。

　　2.2.1 住宅標(biāo)準(zhǔn)與形式多樣化

　　由于家庭人口、結(jié)構(gòu)不同、收入標(biāo)準(zhǔn)不同自然對住宅的面積與建筑形式提出不同的要求?，F(xiàn)在住宅開發(fā)的戶均面積由 80 平方米到 150 平方米有許多不同的戶型?？紤]到目前大慶一層、六層住宅滯銷這一問題，吸收其他城市住宅小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行頂層退臺(tái)、躍層、一層部分住宅架空方式，即豐富了住宅形體變化，又改善了一、六層住宅條件，無疑在面積與形式上是適應(yīng)產(chǎn)業(yè)化需要的。

　　2.2.2 合理的建筑密度

　　由于大慶不同于其他城市，用地松散，可開發(fā)用地較多，因此普遍存在居住小區(qū)容積率過低問題。東風(fēng)新村一至六區(qū)，容積率僅有 0.6~0.8，龍崗、讓胡路住宅小區(qū)也只在 0.7 左右。從住宅小區(qū)的市場開發(fā)與經(jīng)濟(jì)投入的角度來看，顯然不合適，但是也不能盲目的提高容積率，如龍南居住區(qū)的住宅普遍增至六層以上，間距縮小到 1.5~1.8 倍，雖然提高了容積率，但是采光、環(huán)境質(zhì)量都較差，從目前大慶已建成小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，保證經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境質(zhì)量的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，采用 0.9~1.0 的容積率標(biāo)準(zhǔn)是較合適的。

　　2.2.3 小區(qū)環(huán)境建設(shè)應(yīng)高投入

　　自 1990 年以來，大慶住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)日益完善，景園小區(qū)、東風(fēng)新村七小區(qū)，都在環(huán)境建設(shè)方面取得成功，為居民提供了優(yōu)美、舒適外部環(huán)境空間，尤其中心綠地的開辟，滿足了住戶對社會(huì)活動(dòng)空間的需要，原來的老住宅小區(qū)也廣植樹木，遍鋪草皮，使大慶住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量有了顯著提高。大慶市的住宅建設(shè)已基本實(shí)現(xiàn)了“安居”向“康居”的轉(zhuǎn)變，隨著物質(zhì)、精神生活的提高，小區(qū)環(huán)境也將向更高的標(biāo)準(zhǔn)與更高層次轉(zhuǎn)化，這是適合市場需要與社會(huì)需求的，因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)中，處理好與環(huán)境之間的關(guān)系，給環(huán)境設(shè)計(jì)賦予更高的思想是未來居住小區(qū)規(guī)劃的必經(jīng)之路。

　　2.2.4 分期、分片開發(fā)的可行性

　　小區(qū)的分期、分片開發(fā)，是未來居住建設(shè)市場化的需要，根據(jù)住房供需關(guān)系，需要多少，建設(shè)多少，由以往的有指令計(jì)劃性的一次完善向分片開發(fā)轉(zhuǎn)移，結(jié)合大慶住房需要日漸減少這一趨勢，使規(guī)劃具備廣泛的適應(yīng)性。

　　2.3 考慮到小汽車進(jìn)入家庭對居住小區(qū)的新要求

　　小汽車進(jìn)入家庭已隨著居民生活水平的提高而成為可能。目前大慶私人汽車擁有量居全國之首，隨著私人汽車擁有量逐年增多，必將帶來交通組織、停車存放、防衛(wèi)及環(huán)境質(zhì)量等一系列的問題。為了解決這些問題，我們在萬寶屯居住區(qū)一、二小區(qū)規(guī)劃布局中，進(jìn)行了以下嘗試：（1）布置合理的道路系統(tǒng)組織交通，汽車在小區(qū)干道上可進(jìn)入任何組團(tuán)；（2）利用組團(tuán)與組團(tuán)之間的消極空間辟小停車場，并架空兩側(cè)住宅做出租車庫；（3）集中建設(shè)大型封閉庫，租售結(jié)合，專門存放個(gè)人汽車。這幾種措施可使小汽車全部封閉、隱閉存放，對居住環(huán)境影響較小，又保證了小汽車的安全、私密、集中管理等難題。

　　2.4 居民生活方式的改變與居住小區(qū)環(huán)境建設(shè)的相互關(guān)系

　　居住條件的改善，文化生活的增多又使人們開始在意識(shí)上回歸、留戀四合院的生活方式，向往室外鄰里交往，居民的追求在室內(nèi)條件滿足后，將逐步地?cái)U(kuò)展到室外。

　　雖然大慶的居住區(qū)已開始重視環(huán)境建設(shè)，但是遍植樹木、草坪、庭院造景還不能滿足這方面的需要。在規(guī)劃布局在實(shí)體空間圍合，活動(dòng)場所與交往空間的創(chuàng)造，建筑小區(qū)、標(biāo)志、亭廊等與小區(qū)環(huán)境的有機(jī)組合是今后小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的一項(xiàng)主要任務(wù)。

　　（1）采用傳統(tǒng)庭院式布局，合理組織庭院、組團(tuán)、小區(qū)綠地的三級配置關(guān)系，使居民有一種私密感，地域感和相對獨(dú)立的群體感。

　?。?）設(shè)置完整的小區(qū)中心綠地，賦予小區(qū)中心新思想與主題，豐富文化與娛樂氣氛，增加交往機(jī)會(huì)。

　?。?）加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境個(gè)性的創(chuàng)造，增加人文景觀，提高環(huán)境的文化氣氛。

　?。?）擴(kuò)大家的概念，巧妙解決大院落與小院落之間關(guān)系，縮小環(huán)境與人的距離。

　　2.5 降低層數(shù)與居住小區(qū)綜合效益的關(guān)系

　　住宅層數(shù)多少為宜，從生理需要與市場需要來看，國外早有定論，前蘇聯(lián)在改造他們的六層以上住宅逐漸降低層數(shù)。而大慶在住宅層數(shù)控制方面卻不盡人意。隨著住宅的增加，層數(shù)也在不斷增加，新建的住宅小區(qū)大都在六層左右，甚至已經(jīng)開始在規(guī)劃方案中出現(xiàn)了大面積增加七層住宅現(xiàn)象。究其原因，無疑是為了提高容積率和減少造價(jià)，然而這必將給我們的子孫后代帶來難以解決的后遺癥。

　　目前大慶住宅市場滯銷的住宅絕大部份為一層或六層以上，原因是：一層住宅采光不好，冬冷夏潮，衛(wèi)生條件較差，不能得到很好的安全保證；六層以上住宅生活不便，交通困難。然而就目前大慶地區(qū)在合理的容積率前提下，降低住宅層數(shù)是否可行？下面進(jìn)行住宅層數(shù)與綜合經(jīng)濟(jì)效益關(guān)系的測算?？刂平ㄖ莘e率 0.6 左右，日照間距 2.0 倍，合理降低采用雙周邊、大周邊圍合行列式住宅等方式有效降低住宅層數(shù)。其中按單元計(jì)算，50%左右降低到 4 層，平均層數(shù) 5.3 層。降低住宅層數(shù)要增加建筑密度，使住宅每平方米造價(jià)有所提高。與六層住宅比較，提高造價(jià)部份主要有：（1）基礎(chǔ)面積與體積要增加 0.5%；（2）管網(wǎng)系統(tǒng)要增加密度使造價(jià)增加 0.5%；（3）屋頂面積要增加使造價(jià)增加 0.05%；（4）綠化面積減少使造價(jià)減少 0.03%；（5）增加外墻面積使造價(jià)增加 0.01%.同六層住宅為主的同類型方案比較，建筑密度要提高 1/7.按目前大慶住宅造價(jià) 1200 元/平方米的價(jià)格計(jì)算，需要增加投資 12.02元/平方米。但是從住宅出售價(jià)格計(jì)算的話，目前住宅標(biāo)準(zhǔn)售價(jià) 1960.9 元/平方米，各層住宅價(jià)格調(diào)整比例如下：

　　由以上數(shù)據(jù)可看出六層方案與降低到四層方案相比較，售價(jià)要提高 9.6%，即每平方米提高 97.08元、和四層增加的投資進(jìn)行綜合的話 94.08 元—12.02 元＝82.06 元/平方米。這就是說，對于居住小區(qū)而言，相對降低層數(shù)是會(huì)給小區(qū)帶來很大的綜合經(jīng)濟(jì)效益的，適當(dāng)降低住宅層數(shù)是可行的。

　　3. 結(jié)論

　　大慶住宅小區(qū)建設(shè)正在步入一個(gè)新的高潮期，未來的規(guī)劃工作，任務(wù)還很艱巨。住宅小區(qū)是一項(xiàng)面向全社會(huì)的綜合工程，本文所提及的幾點(diǎn)意見僅為一孔之見。希望能夠引起重視，對于未來大慶住宅小區(qū)規(guī)劃的理論問題進(jìn)行多方位、多層次的探討，使未來住宅小區(qū)的建設(shè)能夠以全新思想與形象面向二十一世紀(jì)。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1] 王受之。 當(dāng)代商業(yè)住宅區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2001.7。

　　[2] 大慶市建設(shè)委員會(huì)。 大慶市城鄉(xiāng)建設(shè)， 2001 年。