房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)符合哪些條件才能進(jìn)行商品房銷售？

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根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件為：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房銷售的出賣人，應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的企業(yè)法人，并且符合法律的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：一、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；二、有固定的經(jīng)營場所；三、有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；四、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；五、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備：一、有100萬元以上的注冊資本；二、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員?？梢?，個(gè)體工商戶、個(gè)人合伙等主體是不能進(jìn)行商品房銷售的，只能由企業(yè)法人進(jìn)行，其必須擁有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并進(jìn)行登記備案，而且在注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員上還有特定的要求。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)。銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)，要證明這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備一定的證件?！渡唐贩夸N售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房銷售，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。使用土地的批準(zhǔn)文件包括劃撥土地的批準(zhǔn)文件和已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金的證明文件。沒有這些文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不能進(jìn)行商品房銷售的。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書》。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過資質(zhì)等級核定?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第3條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。因此，持有《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書》也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的必備條件之一。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。進(jìn)行商品房銷售，應(yīng)當(dāng)保證商品房是辦理了各種手續(xù)而建設(shè)開發(fā)的合法建筑?！督ㄖā返?條規(guī)定，建筑開工前，施工單位應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《施工許可證》?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目在申請開工之前，應(yīng)當(dāng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。如果沒有這兩種證件，那么其商品房就是違反法律規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)然不能向社會公眾進(jìn)行銷售。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有符合以上4個(gè)條件，才能保證自己是合格的出賣人，才能保證其銷售是合法開發(fā)建造的商品房。

消費(fèi)者購買商品房時(shí)，一方面要注意出賣人是否是合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是不是企業(yè)法人，有沒有足夠的注冊資金和專業(yè)技術(shù)人員，另一方面要看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的證件是否齊全，以免上當(dāng)受騙。

商品房現(xiàn)售，是指銷售已經(jīng)建成竣工的商品房。在商品房銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購買者通常將商品房現(xiàn)售稱為現(xiàn)房買賣?，F(xiàn)房是指已經(jīng)經(jīng)過工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并且已經(jīng)取得質(zhì)理合格證明文件，可以交付使用的商品房。簡單地說，商品房現(xiàn)售就是銷售現(xiàn)房，銷售能立即使用的商品房。購買者購買了現(xiàn)房以后，能夠馬上居住、營業(yè)或者從事其他活動(dòng)。

那么商品房現(xiàn)售需要具備哪些條件呢？《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

在這七個(gè)條件中，前三個(gè)條件都是對商品房現(xiàn)售的賣方的要求，要求賣方即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備一定的資格，擁有一定的證明文件。具體包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證等。而后面四個(gè)條件主要是為了保證商品房質(zhì)量，維護(hù)相關(guān)人的合法權(quán)益，也是商品房現(xiàn)售的重要條件，缺少這些條件容易導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生或者損害購房者的利益。