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建筑工程項目管理軟件

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施工企業(yè)怎樣運(yùn)用法律預(yù)防風(fēng)險、創(chuàng)造效益

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特約撰稿 林镥海
     (接8月15日四版)第二,在承接項目的時候,經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻的時候,特別是目前國內(nèi)形勢錯綜復(fù)雜的時候,哪怕是平時,要做好以下四個方面的考量:一是對項目的盡職調(diào)查;二是對發(fā)包人的盡職調(diào)查;三是對項目經(jīng)理的盡職調(diào)查,即實際施工人的盡職調(diào)查;四是合同商務(wù)條款風(fēng)險的防范。怎樣做好項目的盡職調(diào)查?
     1.項目的類別分為住宅、廠房、酒店、寫字樓、公共設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院等,項目的地點(diǎn)又可以分為一類城市、二類城市、三類城市,目前來講,一類二類城市的住宅沒什么問題,總歸能夠銷售完成,二類城市的廠房、酒店、寫字樓是要謹(jǐn)慎的,要密切關(guān)注國家信貸政策的調(diào)整,什么項目可以貸款,什么項目不可以貸款,什么項目做到什么程度可以貸款。如保障性住房,目前而言是國家鼓勵貸款的項目,但對工程款的支付要特別小心,因為保障性住房是不可以拍賣的,所以竣工的時候必須支付到97%、98%甚至是100%。像2009年國家拉動內(nèi)需,有4萬億元的基礎(chǔ)設(shè)施的投入時,BT、BOT項目是鼓勵施工企業(yè)進(jìn)行貸款的項目,今年就不一定了。
     2.項目的合法性調(diào)查,如果是國有投資的,有沒有立項,如果是其他的,有沒有用地指標(biāo)、建設(shè)工程規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證,如果沒有用地指標(biāo),沒有建設(shè)工程規(guī)劃許可,這種項目,合同是無效的,他的債權(quán)不受法律保護(hù),雖然合同無效,根據(jù)最高院的司法解釋,工程價款的結(jié)算跟有效是一樣的,但有很多不確定性,如停窩工損失賠償、利息的支付、違約責(zé)任、合同解除后可得利益的賠償?shù)?,在法律上均有爭議。
     第三,對發(fā)包人的盡職調(diào)查,一是發(fā)包人誠信度的調(diào)查,資金實力的調(diào)查,有的資金實力很強(qiáng)但是誠信很差,有的誠信很好但是沒有資金實力,這都是不行的;二是對發(fā)包人股東的誠信度和資金實力的調(diào)查;三是對發(fā)包人和股東的業(yè)績的調(diào)查,開發(fā)住宅的,他有沒有做過,工業(yè)廠房的、寫字樓的,他有沒有做過,一級開發(fā)有沒有做過。
     第四,對項目經(jīng)理的盡職調(diào)查。項目經(jīng)理的盡職調(diào)查更加重要,主要包括項目經(jīng)理的資金實力、誠信度、業(yè)績。
     第五,合同的商務(wù)條款風(fēng)險的防范,結(jié)算原則、工程價款支付時間、履約保證金、工程質(zhì)量保證金、發(fā)包人項目部及監(jiān)理的職權(quán)范圍的約定也很重要,合同履行過程中簽收的程序特別重要。
     1.結(jié)算原則,有的結(jié)算原則比較苛刻,但是支付工程款的能力有保證的;有的結(jié)算原則比較優(yōu)惠,但是支付工程款的能力就沒有保證了。
     2.工程價款的支付,一般建設(shè)工程中,月形象進(jìn)度的75%是底線。
     3.履約保證金和質(zhì)量保證金,根據(jù)國際慣例,都是開具銀行履約保函,國內(nèi)施工企業(yè)雖然借鑒國外,但是中國人特別聰明,不是真正根據(jù)國際慣例執(zhí)行的,不是叫銀行開具履約保函,而是叫發(fā)包人直接給付現(xiàn)金,給付現(xiàn)金跟履約保函在法律上性質(zhì)是一樣的,保證合同的履行。如果從保證合同履行這個角度出發(fā),沒有必要支付現(xiàn)金,只要開具銀行履約保函就可以了。
     4.發(fā)包人項目部及監(jiān)理的職權(quán)范圍的約定也很重要,有的項目所有的簽證,包括工程量的簽證和價格的簽證,均要加蓋發(fā)包人的公章及發(fā)包方的兩人以上的簽字才能生效,否則不能計入工程價款,這在合同履行過程中對施工企業(yè)就比較困難。
     5.簽收的程序,最好由發(fā)包人的現(xiàn)場代表或者是發(fā)包人指定的簽收人員簽收,最好有簽收部,有的約定的簽收程序是施工企業(yè)先提交給監(jiān)理,監(jiān)理再提交給發(fā)包人,這樣的話,監(jiān)理的簽收是否能夠代表發(fā)包人的簽收,在法律上是有爭議的。發(fā)包人認(rèn)為,監(jiān)理的簽收不能夠代表發(fā)包人簽收,最好是在合同中有約定,監(jiān)理的簽收視為發(fā)包人的簽收。
     第六,高利貸和豪賭是經(jīng)濟(jì)活動中的毒品。所有公司碰到項目經(jīng)理有豪賭和借高利貸的現(xiàn)象,應(yīng)該堅決地將其拒之門外,嚴(yán)格把好入門關(guān)。
     第七,項目經(jīng)理絕對不能私刻公章,法網(wǎng)恢恢,疏而不漏,私刻公章是犯罪行為。

 

發(fā)布:2007-07-24 11:54    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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