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芻議房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的病癥與對(duì)策
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近幾年由于我國(guó)房地產(chǎn)需求的增加,房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的迅猛發(fā)展。在世界經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下。中國(guó)將成為國(guó)際建設(shè)市場(chǎng)最大的熱點(diǎn)之一,強(qiáng)勁的國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,新增加的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額有被國(guó)外同行搶占的可能。而房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程,只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,才能完成項(xiàng)目,并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
1、企業(yè)項(xiàng)目管理概述
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般劃分為項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段和項(xiàng)目收尾階段四個(gè)階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體,是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者,對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。
1.1項(xiàng)目管理的基本特征
通過加大對(duì)階段性“里程碑”或重大活動(dòng)的組織管理的控制力度,保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。項(xiàng)目管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、柔性的(可變化的)、創(chuàng)造性的工作;是有壽命周期(包括確定需求;項(xiàng)目選擇;項(xiàng)目計(jì)劃;項(xiàng)目執(zhí)行;項(xiàng)目控制;項(xiàng)目評(píng)價(jià)和項(xiàng)目結(jié)束)的一項(xiàng)工作;企業(yè)項(xiàng)目管理就是要確保在時(shí)間、經(jīng)費(fèi)和性能指標(biāo)三項(xiàng)限制條件下,盡可能高效率地完成項(xiàng)目任務(wù)。
1.2項(xiàng)目成本、質(zhì)量、時(shí)間管理對(duì)項(xiàng)目成敗的決定性意義
1.2.1項(xiàng)目成本管理述。
成本管理是確保項(xiàng)目在預(yù)算范圍之內(nèi)的管理過程。其任務(wù)包括:資源規(guī)劃,成本估算,成本預(yù)算和成本控制。可采用的管理工具包括:成本估算技術(shù),參數(shù)模型法,S曲線法,生命周期費(fèi)用分析技術(shù)和資本預(yù)算技術(shù)等。合理地安排項(xiàng)目時(shí)間是企業(yè)項(xiàng)目管理中的一項(xiàng)關(guān)鍵內(nèi)容。它的目的是保證按時(shí)完成項(xiàng)目,合理分配資源,發(fā)揮最佳工作效率。
1.2.2項(xiàng)目質(zhì)量管理概述。
主要任務(wù)包括:質(zhì)量計(jì)劃、質(zhì)量保證和質(zhì)量控制。首先房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理是一個(gè)連續(xù)的與前后都有關(guān)聯(lián)的行為,即是在驗(yàn)證了前一過程的質(zhì)量以后,才會(huì)開始進(jìn)行下一個(gè)過程。其次是項(xiàng)目質(zhì)量管理檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及各階段質(zhì)量狀態(tài)的統(tǒng)一性。
2、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的通病及分析
2.1可行性研究缺乏,投資決策倉(cāng)促盲目。
可行性研究是在工程項(xiàng)目決策前,進(jìn)行財(cái)務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對(duì)工程項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行,進(jìn)行全面的分析論證??尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾?,導(dǎo)致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。
2.2企業(yè)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失。
由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上,造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更,變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序,忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性,設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。
2.3項(xiàng)目運(yùn)行過程企業(yè)項(xiàng)目管理機(jī)制不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制的失控。
項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制的不完善,導(dǎo)致項(xiàng)目管理的失控,如項(xiàng)目工程進(jìn)度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力,管理費(fèi)用過高及不可預(yù)見費(fèi)用超出預(yù)期。
2.4企業(yè)項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限,導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷。
對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。
2.5物業(yè)服務(wù)不到位
物業(yè)服務(wù)管理,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講就是售后服務(wù),物業(yè)管理是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在:未能積極處理售買雙方的關(guān)系,售后維修不及時(shí),配套設(shè)施不到位等。
3、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的對(duì)策建議
3.1加強(qiáng)項(xiàng)目前期開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理前期研究分析工作一般包括
投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。
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