房市新政能否迎來(lái)春暖花開(kāi)

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    雖已春暖花開(kāi)，但全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然寒風(fēng)凜冽。這一態(tài)勢(shì)蔓延甚久，終究碰到了政府保增長(zhǎng)的底線。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部及國(guó)稅總局等五部委聯(lián)合發(fā)文，從貸款和稅費(fèi)兩個(gè)角度為改善性需求住房減壓。調(diào)整范圍涉及首付比例、公積金、營(yíng)業(yè)稅等多項(xiàng)內(nèi)容。

    如約而來(lái)的政策松綁

    國(guó)人不聞房?jī)r(jià)猛漲久矣。事實(shí)上，從2013年底至今，全國(guó)房市已經(jīng)足足過(guò)了一年半的苦日子。今年政府工作報(bào)告，房地產(chǎn)依然位列政府重點(diǎn)支持的“六大領(lǐng)域消費(fèi)”之一，用意顯然在“保”。會(huì)議召開(kāi)不久，五部委就聯(lián)手將這一精神落實(shí)成兩紙放松的法令。政策寬松如約而至。

    貸款方面變動(dòng)不小。二套房商貸首付比例從七成下調(diào)到四成，甚至低于之前坊間盛傳的五成。而目前首套房首付也要求三成。如果買(mǎi)總價(jià)300萬(wàn)的房子，理論上現(xiàn)在只用出120萬(wàn)的首付，比之前要少差不多100萬(wàn)。如果老百姓想享受這個(gè)利好，需要滿足兩個(gè)條件：一是僅有一套住房，二是當(dāng)前房貸還沒(méi)還完。如果有房無(wú)貸，那么恐怕依然要受七成影響。這基本上就是瞄著那些剛買(mǎi)房不多久，現(xiàn)在孩子大了、老人來(lái)了、要換房的家庭。

    公積金貸款政策方面則更為優(yōu)惠。如果買(mǎi)首套，現(xiàn)在首付一律下降到最低兩成。而此前能享受兩成首付待遇的只有90平米以下的小戶型。如果買(mǎi)二套，首付也只要三成。并且，即便現(xiàn)在有房無(wú)貸，也能享受三成首付的二套政策。公積金貸款政策一直比商業(yè)貸款優(yōu)惠，調(diào)整后繼續(xù)顯示出這一點(diǎn)來(lái)。

    稅費(fèi)方面，普通房子現(xiàn)在只要滿兩年就能免征營(yíng)業(yè)稅。從2011年起，只有五年以上的普通住宅才能免征，房子新一點(diǎn)或者大到一定程度的都要征這項(xiàng)稅。不要小看這個(gè)政策，這可涉及到房?jī)r(jià)5.6%的真金白銀。買(mǎi)家得到更低的總價(jià)，賣(mài)家能拿到更多房款。這也是刺激二手房流通的政策。

    這三項(xiàng)基本上就是此次政策放松的主體。政策與此前幾輪救市政策一脈相承，既有查漏補(bǔ)缺的味道，也有繼續(xù)放松的趨勢(shì)。總之，中央層面“集團(tuán)軍作戰(zhàn)”式的樓市支撐政策又出現(xiàn)了新一波。然而，究竟為何一年多了政策還要繼續(xù)放松?

    春光不再的房地產(chǎn)市場(chǎng)

    就好像政府?dāng)嗖桓叶唐趦?nèi)徹底淘汰所有郁積在鋼鐵、水泥、玻璃、電解鋁等行業(yè)中的過(guò)剩產(chǎn)能一樣，政府也難對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下狠手。第二產(chǎn)業(yè)“綁架”經(jīng)濟(jì)政策的情況短期內(nèi)依然還是常態(tài)。

    金融危機(jī)之后，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的漲跌起落基本就看投資如何，因此房地產(chǎn)的重要性也進(jìn)一步上升。我國(guó)投資不外乎“三板斧”。制造業(yè)先上，買(mǎi)設(shè)備、擴(kuò)廠房、雇人手，支撐著“中國(guó)制造”的金字招牌。房地產(chǎn)并進(jìn)，上游拉動(dòng)鋼筋、水泥、建筑機(jī)械等多種工業(yè)品需求，下游帶來(lái)建材、家具等無(wú)數(shù)裝修子行業(yè)的繁榮。只有當(dāng)這兩板斧仍然軟綿無(wú)力的情況下，政府才會(huì)發(fā)力，掄開(kāi)了建“鐵公機(jī)”。這其中，房地產(chǎn)不僅占到四分之一的投資，還拉動(dòng)著制造業(yè)和消費(fèi)的復(fù)蘇，同時(shí)通過(guò)提升土地需求為全國(guó)各地政府提供了一半的財(cái)政收入來(lái)搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)投資是我國(guó)投資的核心驅(qū)動(dòng)力。

    這一核心如今春光不再。國(guó)內(nèi)樓市經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十年的房?jī)r(jià)猛漲之后，2014年迎來(lái)全年的深刻調(diào)整。這帶來(lái)的最大變化是此前的炒房團(tuán)、囤房客大量轉(zhuǎn)向成為賣(mài)方。這股力量極其劇烈，直接對(duì)我國(guó)大部分的樓市造成根本性沖擊。因?yàn)槎€城市的新房供應(yīng)早已飽和，大量處于過(guò)剩狀態(tài)，房子賣(mài)不出去?，F(xiàn)在房叔、房嬸們又不再買(mǎi)房了，市場(chǎng)立刻應(yīng)聲而下。新房賣(mài)不上去，資金立刻開(kāi)始往外流。適逢現(xiàn)在A股火爆，游資也有了新去處。這些天打新股的封凍了三萬(wàn)億資金，創(chuàng)歷史之最，但利率連點(diǎn)水花都沒(méi)泛起來(lái)。

    政府因此不得不救市。如果任由投機(jī)力量把房?jī)r(jià)往下推，那么過(guò)剩產(chǎn)能將更加過(guò)剩，家居需求疲弱乏力，地方政府可能還不起債，最后會(huì)把中央政府往“四萬(wàn)億”的老路上逼。這可是關(guān)乎改革全局的大事。所以，去年一年，我們看到一波又一波的房地產(chǎn)托市政策不斷涌來(lái)?？上У氖牵Ч恢辈患?。

    寒冰是否能吹化?

    過(guò)去一年多，每一次政策的松綁之后，都會(huì)有樂(lè)觀的聲音出現(xiàn)。房?jī)r(jià)要漲、成交量要爆發(fā)，等等預(yù)言，每隔幾個(gè)月好像都會(huì)重復(fù)一遍。

    先是去年上半年各地方政府開(kāi)始前仆后繼地放開(kāi)自家的限購(gòu)政策。這是純粹的刺激買(mǎi)房需求，但由于炒房團(tuán)紛紛改行或蟄伏，政策不見(jiàn)成效。到只剩下北上廣深寥寥幾個(gè)城市還沒(méi)放松限購(gòu)的時(shí)候，中央政府意識(shí)到地方上可能頂不住了。去年秋天，央行針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出了“9·30”新政，手段與此次放松類(lèi)似，也是下調(diào)首付比例、增強(qiáng)公積金貸款的支持力度，同時(shí)放開(kāi)了對(duì)于二套房的認(rèn)定，力度不輸當(dāng)前?？紤]到11月開(kāi)始央行降息兩次、降準(zhǔn)一次，可以說(shuō)已經(jīng)火力全開(kāi)。央行政策寬松的同時(shí)，住建部、財(cái)政部等從公積金著手，引領(lǐng)無(wú)數(shù)地方政府紛紛放松公積金貸款的條款。但如此狂風(fēng)暴雨之下，也不過(guò)是“吹皺一池春水”。春節(jié)前冷清的成交量如北京的西北風(fēng)一樣透骨。今年1、2月份全國(guó)新房銷(xiāo)售面積同比跌幅比去年初還要大。

    那么此次新政會(huì)有所不同么?

    首付下降的幅度和營(yíng)業(yè)稅免稅范圍兩項(xiàng)政策的力度還是可圈可點(diǎn)的，切切實(shí)實(shí)降低了第二套住房的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。對(duì)于普通要換房的家庭來(lái)說(shuō)，如果政策力度到位的話能少拿幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的現(xiàn)金去換購(gòu)二套。這個(gè)數(shù)字非同小可。后續(xù)可能會(huì)看到二居室、三居室的較大戶型受到市場(chǎng)追捧。同時(shí)，學(xué)區(qū)概念的房子還會(huì)火上加火。但反過(guò)來(lái)說(shuō)，特定區(qū)域內(nèi)小戶型的房子可能就成為要“被換走”的對(duì)象了。更重要的是，很多此前滿兩年而沒(méi)滿五年的房子因?yàn)槊舛悤?huì)拿出來(lái)賣(mài)，供給還會(huì)增加。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)即便有所改善，也可能不是普漲。

    新政的力度要看各地方政府和銀行的配套是否到位。以北京為例，營(yíng)業(yè)稅的減免其實(shí)還沒(méi)有觸及差額個(gè)稅的這塊大頭。2012年初的房地產(chǎn)調(diào)控新政里面要求把未滿五年或非唯一的住房按照買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的20%的計(jì)重稅。這其實(shí)才是很多房子標(biāo)榜“滿五唯一”的真正原因所在。免除營(yíng)業(yè)稅只是去了一小部分，北京市政府是否會(huì)后續(xù)把這一塊也松綁，對(duì)本地市場(chǎng)有明顯影響。銀行對(duì)于二套房貸的態(tài)度則更為關(guān)鍵。去年的政策實(shí)際上已經(jīng)允許七折房貸利率，但銀行普遍沒(méi)有執(zhí)行。原因很簡(jiǎn)單：利率市場(chǎng)化之下銀行從大家手里吸收存款、理財(cái)資金的成本已經(jīng)很高了，做房貸不大賺錢(qián)，再打七折就真要老命了。

    市場(chǎng)化改革下，中央政府對(duì)于市場(chǎng)的控制力越來(lái)越不及從前，效果更多需要市場(chǎng)配合。這是經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的表現(xiàn)。最新的跡象顯示，3月以來(lái)北京地區(qū)二手房銷(xiāo)售火爆，似乎有春暖花開(kāi)之勢(shì)。而借助這一點(diǎn)尚不知幾許的暖意，此輪新政也許效果會(huì)和去年“大不同”。