時(shí)評(píng)：窘境叢生創(chuàng)新思維打破養(yǎng)老地產(chǎn)僵局

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窘境中的養(yǎng)老地產(chǎn)

8月18日，北京市民政局會(huì)同市發(fā)改委等9個(gè)委辦局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老照料中心建設(shè)工作的通知》下稱《通知》?！锻ㄖ芬?，各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要充分利用周邊的醫(yī)院資源，通過(guò)開(kāi)展多種形式的醫(yī)療合作，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療保障功能。

這是一周之內(nèi)，繼南京、深圳之后，又一城市出臺(tái)養(yǎng)老新規(guī)。中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)注度之高由此可鑒。

開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)同樣表現(xiàn)出了空前的熱情。在“2014中國(guó)地產(chǎn)設(shè)計(jì)創(chuàng)新論壇”上，養(yǎng)老被設(shè)定為年度話題。來(lái)自政府、房企、建筑設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)等多個(gè)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)和專家暢談養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀和未來(lái)，共同尋找破局之策。

窘境中的養(yǎng)老地產(chǎn)

外界曾如此描述過(guò)中國(guó)的老齡化：中國(guó)正在以奔跑的速度迅速“變老”。

一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)足以說(shuō)明這種速度。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家都經(jīng)歷了人口老齡化過(guò)程。進(jìn)入老齡化社會(huì)，法國(guó)用了115年，瑞士用了85年，英國(guó)用了80年，美國(guó)用了60年，而我國(guó)只用了不到30年。速度何其驚人。

從目前來(lái)看，面對(duì)迅速變老的事實(shí)，無(wú)論何種養(yǎng)老方式，都明顯準(zhǔn)備不足。居家養(yǎng)老面臨現(xiàn)代社會(huì)的挑戰(zhàn)，隨著生活節(jié)奏的加快、工作負(fù)擔(dān)的加重，家庭養(yǎng)老的人力成本劇增;社區(qū)養(yǎng)老又往往局限于現(xiàn)有養(yǎng)老設(shè)施的缺乏，以及社區(qū)服務(wù)的不專業(yè)，難以滿足老年人日常保健的需求。而目前的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，較為普遍的多為托老所、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等。

養(yǎng)老地產(chǎn)于是趁勢(shì)興起。目前落地的養(yǎng)老地產(chǎn)中，多數(shù)采用居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老“三合一模式”。年底可實(shí)現(xiàn)入住的上海天地健康城就是其中的代表。“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)低回報(bào)的產(chǎn)業(yè)，絕對(duì)不會(huì)像房地產(chǎn)業(yè)有那么高的毛利率，10% 20%是比較正常的毛利率。”天地控股總裁張華綱說(shuō)。

按照中國(guó)投資者的心態(tài)，這種盈利水平的項(xiàng)目，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的參與度很低，“所以，養(yǎng)老地產(chǎn)表面上很火，但實(shí)際落地的非常少。”

來(lái)自臺(tái)灣的著名建筑師劉培森對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著清晰的認(rèn)識(shí)。自1991年籌劃建造臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村起，直到現(xiàn)在他仍在參與建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)工作。

在劉培森看來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有五大類別。第一類是與社區(qū)共同建設(shè);第二類是與相關(guān)設(shè)施并設(shè)，比如醫(yī)療設(shè)施和教育機(jī)構(gòu)結(jié)合;第三類是和旅游業(yè)結(jié)合;第四類和國(guó)際品牌結(jié)合，即引入外資或請(qǐng)國(guó)際知名養(yǎng)老品牌共同開(kāi)發(fā);第五類與服務(wù)結(jié)合，或者和保險(xiǎn)業(yè)結(jié)合，共創(chuàng)一種特殊產(chǎn)品。

實(shí)際上，目前無(wú)論哪一種開(kāi)發(fā)類型都處于“看上去很美，落地很難”的窘境。除了錢難賺讓開(kāi)發(fā)商難以押寶養(yǎng)老地產(chǎn)外，另一個(gè)阻礙來(lái)自于政策的模糊。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目拿地難是企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的首要問(wèn)題。土地問(wèn)題也是當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，主要體現(xiàn)在用地指標(biāo)短缺、屬性不明確、配套優(yōu)惠政策不完善等方面。

目前，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)是通過(guò)招拍掛形式拿地。養(yǎng)老項(xiàng)目本身的建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，普通住宅還可以全部銷售，養(yǎng)老地產(chǎn)一般需要配建醫(yī)院等其它配套設(shè)施。同樣的拿地成本，盈利壓力可想而知。對(duì)于租售結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商一直倡議采取土地劃撥方式與招拍掛結(jié)合：銷售部分采取招拍掛，租賃部分由政府劃撥。

創(chuàng)新思維打破僵局

養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面。值得一提的是，隨著地方養(yǎng)老政策的逐漸出臺(tái)，政府在如何鼓勵(lì)支持社會(huì)資本進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上，也在做一些探索。

2013年，北京市就頒布了《關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)實(shí)施辦法的通知》，要求政府投資建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本投資建設(shè)的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，采取劃撥方式供地。這意味著，上述兩類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無(wú)需繳納土地出讓金，這就大大降低了社會(huì)資本的開(kāi)發(fā)成本。

作為比大陸提早十幾年進(jìn)入老齡化社會(huì)的臺(tái)灣，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新上提供了諸多借鑒。

比如，臺(tái)灣尤其鼓勵(lì)社會(huì)資本做養(yǎng)老社區(qū)，倡導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)終生住宅。終身住宅有四大重要要素，醫(yī)療資源、養(yǎng)生保健、康樂(lè)活動(dòng)、生態(tài)景觀。事實(shí)上，長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村就是終生住宅的典型。“終生住宅需要考慮三個(gè)層面，即心理、生理和社會(huì)層面。”劉培森說(shuō)，終生住宅探討的是怎么打造適合中國(guó)傳統(tǒng)老人的生活習(xí)性，量身訂作個(gè)性化的住宅。

“養(yǎng)老地產(chǎn)重要的不是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)一個(gè)硬體讓老人住進(jìn)來(lái)，這個(gè)觀念絕對(duì)是錯(cuò)誤的。”劉培森認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該是先想到軟體，硬體是為軟體服務(wù)的。他直言，目前大陸很多開(kāi)發(fā)企業(yè)在做養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)在經(jīng)營(yíng)模式上還需要探索到底如何經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老社區(qū)。

這也反映出了一個(gè)問(wèn)題，專業(yè)養(yǎng)老管理團(tuán)隊(duì)的缺失。“老人社區(qū)管理這塊，預(yù)計(jì)在“十二五”期間至少需要500萬(wàn)同業(yè)人員。”張華綱表示，在這種形勢(shì)下，如何培養(yǎng)本土化的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍是行業(yè)非常關(guān)注的問(wèn)題。

“目前我國(guó)的養(yǎng)老缺口很大，需要做的是，放下牢騷，找尋突破之策。”原國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景遠(yuǎn)向記者舉了個(gè)簡(jiǎn)單的例子。他發(fā)現(xiàn)日本很多老人家里都有一個(gè)很小的設(shè)備放在冰箱上，起什么作用呢?家里面老人開(kāi)關(guān)冰箱，通過(guò)這個(gè)設(shè)備就可以反映到子女的手機(jī)上，子女通過(guò)查看老人開(kāi)關(guān)冰箱的頻率，以此判斷他們的健康狀況。“冰箱頻繁開(kāi)關(guān)，就代表著老人今天胃口不錯(cuò)，冰箱沒(méi)動(dòng)就趕緊往家里面打個(gè)電話。”

作為一名養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與者，張華綱對(duì)此表示贊同。“企業(yè)更需要尋求創(chuàng)新，雖然都在摸著石頭過(guò)河，但隨著更多企業(yè)參與，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)逐漸成熟。”

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