胡志剛：舊城改造應(yīng)該按規(guī)則和法律來做

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中國房地產(chǎn)研究會副會長 胡志剛

開發(fā)商在投身舊改時并非都面臨的是鮮花和美酒，也有各種麻煩要處理。舊城改造之中到底存在哪些玄機?開發(fā)商應(yīng)如何應(yīng)對?對此，中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛進行了專訪。

Q：房企為什么熱衷舊改?是為了囤地嗎?

胡志剛：城中村項目所處地段一般都比較好，開發(fā)商肯定會首選好地塊拿地，但地段好，就要做一類產(chǎn)品;如果還按以前方式做粗放產(chǎn)品，就算地段好，還是不會有人買。

Q：相比于以一般的招拍掛方式拿地開發(fā)，房企做舊城改造或城中村改造項目的成本和難度怎么樣?

胡志剛：舊城改造項目的難度更大，付出的成本其實更高。開發(fā)商前期拆遷過程中，需要對被改造的住戶按照征地補償辦法補償，從而增加成本。把房子建好后，還要給這些拆遷戶還建回遷房，之后，才是正常的房地產(chǎn)銷售?；谶@些難度和成本，地方政府應(yīng)該做好城中村項目的前期規(guī)劃，確保開發(fā)商的利潤，否則羊毛出在羊身上，最后損害的可能是居民的利益。

Q：舊城改造項目對于房企而言最大的風(fēng)險是什么?

胡志剛：關(guān)鍵是地方政府信用，如果地方政府不講信用，則開發(fā)商風(fēng)險很大。前幾年，很多地方發(fā)生了政府不講信用的情況，開發(fā)商造了很多房子，但到現(xiàn)在還沒有拿到政府補償款。政府現(xiàn)在在做舊城改造規(guī)劃時，不應(yīng)再發(fā)生這樣的事情，應(yīng)該按規(guī)則和法律來做。

Q：要做好舊城改造項目開發(fā)，你對政府和房企有什么建議?

胡志剛：地方政府不能搞大躍進和突擊，城中村改造應(yīng)按照市場規(guī)律和需求來做，現(xiàn)在市場已經(jīng)積壓很多庫存房，城中村改造過后，除了回遷房外，還會有大量房屋進入市場，進而增加更多市場供應(yīng)量。

如何做好舊城改造，一是靠政策，二是靠產(chǎn)品。對于政府而言，應(yīng)該給予開發(fā)商一定的政策支持，確保開發(fā)商利益和拆遷戶的回遷利益。對開發(fā)商而言，要用創(chuàng)新思維、改革思維、誠信思維對待城中村改造，改造后的新產(chǎn)品要提高質(zhì)量，重新樹立新業(yè)態(tài)，從前期設(shè)計創(chuàng)新到后期服務(wù)都要比原來的爛尾有顯著提升，造出讓老百姓滿意的房子，這樣除回遷房外的多余商品房才能銷售出去。