王玉珂：項(xiàng)目未開工產(chǎn)品已落后 商業(yè)地產(chǎn)存在無效供應(yīng)

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王玉珂

人物檔案：

王玉珂：RET睿意德高級(jí)董事兼鄭州公司總經(jīng)理，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域浸潤(rùn)已有10余年。曾在戴德梁行工作，2012年和伙伴們一起創(chuàng)立RET睿意德機(jī)構(gòu)，專注商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)策略、市場(chǎng)營(yíng)銷、金融分析到代理的全過程服務(wù)。擁有多個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢顧問服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)亦為許多零售企業(yè)提供咨詢服務(wù);持有工商管理碩士學(xué)位，并取得國(guó)家人事部頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師職稱。

談成長(zhǎng)：商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)容龐雜 完全熟悉至少需5年浸潤(rùn)

據(jù)王玉珂介紹，當(dāng)時(shí)他他正準(zhǔn)備選擇戴德梁行住宅服務(wù)部，正好商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部急需用人，一不小就進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部，這一干就是十一年。“對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，起初我也是非常陌生，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)涉及的品牌更是一竅不通。但是這個(gè)部門所涉及領(lǐng)域卻深深地吸引我，商業(yè)地產(chǎn)每天都可以與人們息息相關(guān)的吃、喝、玩、樂打交道，工作過程中也會(huì)不斷挖掘新鮮、好玩、時(shí)尚的消費(fèi)，這些豐富的內(nèi)容激發(fā)了我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的激情。”

回憶起自己在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的成長(zhǎng)歷程，王玉珂坦言，商業(yè)所涉及的領(lǐng)域是在是太多，也正因?yàn)槿绱?，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新人成長(zhǎng)為資深顧問，要付出更多的努力和時(shí)間，“短則5年，多則8-10年。”

談項(xiàng)目：北京華潤(rùn)五彩城 服務(wù)難度最大印象最深

據(jù)了解，RET睿意德目前已經(jīng)為全國(guó)超過350個(gè)項(xiàng)目提供過服務(wù)，作為公司的高級(jí)董事，王玉珂自然也參與了不少項(xiàng)目，談及印象比較深的項(xiàng)目，王玉珂認(rèn)為為北京華潤(rùn)五彩城提供顧問服務(wù)的經(jīng)歷比較難忘。

“華潤(rùn)五彩城這一項(xiàng)目難點(diǎn)多。”王玉珂告訴記者，當(dāng)時(shí)的華潤(rùn)五彩城面臨兩個(gè)難點(diǎn)突出，一個(gè)是規(guī)模大、地段偏，第二個(gè)是可借鑒先例不多。為此，RET睿意德團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造性的提供了去百貨化、主打鮮明益智主題等對(duì)策。據(jù)記者了解，目前，華潤(rùn)五彩城(專題閱讀)不僅為居住在上清板塊的居民提供了更便利的購(gòu)物環(huán)境，還填補(bǔ)了區(qū)域消費(fèi)者休閑的需求，市場(chǎng)反響良好。

“其實(shí)我們遇見的項(xiàng)目一般都比較棘手?？蛻魧㈨?xiàng)目委托給我們，肯定是業(yè)主自己解決不了的，才找到我們。顧問的角色就是提供解決方案，方案有許多，但完滿方案都很難，我們的目標(biāo)是協(xié)助客戶尋找最適合的方案。”

談行業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)看上去很繁榮 其實(shí)不少都是無效供應(yīng)

根據(jù)RET睿意德前不久剛剛發(fā)布的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)顯示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正以年增長(zhǎng)12.5%的增速繼續(xù)躍進(jìn)。以武漢為例，2014年武漢商業(yè)供應(yīng)量為400萬方，比廣州、深圳還要多100多萬方。跑馬圈地，大興土木，這樣的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是否過剩了呢?對(duì)此，王玉珂表示，商業(yè)地產(chǎn)有無泡沫關(guān)鍵是要看有沒有需求，僅看供應(yīng)量的絕對(duì)數(shù)值還不能說明有無過剩問題。

“事實(shí)上，有的企業(yè)也好，商戶也好，在選址的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)讓他稱心如意的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不多。這里面就有一個(gè)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)是無效供應(yīng)的問題。”在王玉珂看來，目前許多商業(yè)地產(chǎn)從一開始都沒有認(rèn)真研究過用戶及消費(fèi)者需求，就開始匆忙建設(shè)，這樣的項(xiàng)目其實(shí)還沒開業(yè)，產(chǎn)品就已經(jīng)落后了，是很難得到商家認(rèn)可的。“所以，今天商業(yè)地產(chǎn)量是巨大的，但許多都是無效供應(yīng)。”

王玉珂認(rèn)為，作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該認(rèn)真思考、面的這一弊病。解決的方法就是在項(xiàng)目拿地后，要及時(shí)對(duì)消費(fèi)需求進(jìn)行前瞻性的研究，畢竟“一個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)是需要運(yùn)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)，而不僅僅是建筑。”

談投資：電商不會(huì)取代線下商家 商鋪投資仍有新機(jī)會(huì)

我們采訪王總的時(shí)間恰逢電商年度節(jié)日雙十一，而此前有關(guān)于受電商對(duì)零售業(yè)的沖擊，全國(guó)多地都出現(xiàn)了商鋪遇冷的情況，為此，我們就商鋪投資的前景咨詢了王玉珂。王玉珂表示，電商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響明顯，對(duì)中低端零售行業(yè)影響尤其大。但電商不會(huì)取代線下商家，而是重塑線下，未來人們對(duì)商鋪便利化的服務(wù)需求會(huì)大大增加，因此商鋪投資仍然面新機(jī)會(huì)。

王玉珂認(rèn)為，目前，面對(duì)電商帶來的新商業(yè)消費(fèi)形態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)必須調(diào)整。

“O2O這種新的商業(yè)消費(fèi)形態(tài)必將越來越多的應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，同時(shí)，人不可能只生活在虛擬網(wǎng)絡(luò)生活空間，對(duì)以體驗(yàn)為特征的消費(fèi)形式仍然會(huì)得到更多消費(fèi)者的認(rèn)可。”零售業(yè)高速增長(zhǎng)的動(dòng)力是人均收入提高、城鎮(zhèn)化率提高。這兩者能滿足，就意味著消費(fèi)升級(jí)，也就意味著商業(yè)地產(chǎn)、商鋪投資還將面臨大量的新機(jī)會(huì)。

在王玉珂看來，商業(yè)地產(chǎn)真正要做，是要迎接人們新的消費(fèi)方式的變革，主動(dòng)做出調(diào)整。