段建設(shè)：后十年的商業(yè)地產(chǎn)人才是關(guān)鍵

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美橋(香港)國(guó)際資產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng) 段建設(shè)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近20年的發(fā)展歷程，市場(chǎng)格局幾經(jīng)變遷，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;分化創(chuàng)新”并舉的行業(yè)新常態(tài)。從企業(yè)和投資者來看，越來越多的業(yè)主和開發(fā)商在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，逐漸都注意到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，并開始著手將手中的項(xiàng)目從以往的銷售經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營(yíng)模式。但經(jīng)驗(yàn)的不足以及對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的把握不充分，導(dǎo)致多數(shù)項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值開始面臨重大的壓力。而人才，尤其是商業(yè)資產(chǎn)管理方面的人才，在當(dāng)下顯得尤為珍貴。

美橋(香港)國(guó)際資產(chǎn)管理學(xué)院是一家以企業(yè)特色內(nèi)訓(xùn)、商業(yè)地產(chǎn)高端項(xiàng)目培訓(xùn)及課程卡項(xiàng)目培訓(xùn)為主，致力于培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域高端人才的專業(yè)教育機(jī)構(gòu)。成立以來，為行業(yè)輸送不少優(yōu)質(zhì)人才。結(jié)合“商業(yè)資產(chǎn)管理”及“人才培養(yǎng)”等有關(guān)話題，美橋(香港)國(guó)際資產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)段建設(shè)分享一個(gè)在商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域工作26年之久的操盤手對(duì)商業(yè)地產(chǎn)以及人才培養(yǎng)的觀點(diǎn)。

Q：您的名片上有很多的頭銜，您最喜歡哪一個(gè)?

段建設(shè)：坦率的說，我還是最喜歡美橋國(guó)際資產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)這個(gè)身份。記得有一句話叫“海不擇細(xì)流，方能成其大;山不拒細(xì)壤，方能就其高。”我覺得這說的是一個(gè)知識(shí)的層面，其實(shí)人生何嘗不是。我已經(jīng)到了這樣一個(gè)年齡了，職業(yè)生涯走的比較多了，有幾十年的工作經(jīng)歷，如果在這個(gè)階段能夠和大家分享一下我的人生經(jīng)歷，特別是在商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，是我比較樂意做的一件事。

當(dāng)然，每一個(gè)人都有一個(gè)當(dāng)老師的夢(mèng)，我們?cè)诤⒆拥臅r(shí)候，經(jīng)常就會(huì)說誰(shuí)長(zhǎng)大想做老師之類的。現(xiàn)在我從一線操盤手最后能夠回歸到傳遞經(jīng)驗(yàn)、分享知識(shí)的老師的這樣一個(gè)角色，是我比較樂意的，所以我是比較喜歡這個(gè)身份的。

Q：您為什么當(dāng)時(shí)會(huì)進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)(商業(yè)地產(chǎn))呢?或者從大的方面來講，您為什么當(dāng)時(shí)選擇房地產(chǎn)呢?

段建設(shè)：我步入社會(huì)時(shí)是文化大革命那個(gè)年代，我第一份職業(yè)是做了職業(yè)軍人，軍隊(duì)待了13年，之后轉(zhuǎn)業(yè)到地方工作，在國(guó)家機(jī)構(gòu)也做過國(guó)家工作人員。其實(shí)真正接觸商業(yè)是1987年，到今年算下來也大概有26年左右的經(jīng)歷。而最終走進(jìn)房地產(chǎn)是2007年，在這(87年)之前，房地產(chǎn)還也不成為一個(gè)行業(yè)，那時(shí)還是停留在國(guó)家安排的層面，國(guó)家統(tǒng)一的調(diào)配，分房子，也不怎么造房子，當(dāng)初不是在房地產(chǎn)行業(yè)。

那么，造房子有造住宅，就有造商業(yè)。從做商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)角度來講，如果從商業(yè)轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，我覺得這是一個(gè)非常自然的過度，也是一個(gè)很順理成章的事情，因?yàn)檫@樣你才能夠真正的理解這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別，因?yàn)樽≌禺a(chǎn)無非就是滿足居住，如果成為資產(chǎn)，成為一個(gè)業(yè)主的資產(chǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)不僅是房地產(chǎn)，它還是一種資產(chǎn)，而這個(gè)資產(chǎn)可能是在開發(fā)商手里，也可能在業(yè)主手里，所以它的屬性就不單單是居住了。

所以我是從商業(yè)走向商業(yè)地產(chǎn)。在這之前商業(yè)也會(huì)有拓展，我們需要不同的城市和不同的物業(yè)。過去開店幾乎就是湊合，可能看到一個(gè)物業(yè)，這個(gè)物業(yè)或許開始不是為商業(yè)造的，是通用的。所以后期(成為商用物業(yè))肯定要做各種調(diào)整。但是2003年，從萬達(dá)概念開始，中國(guó)就有一個(gè)系統(tǒng)的集團(tuán)在做商業(yè)地產(chǎn)，他們開始提出訂單式的建造。即在拿地的時(shí)候，就開始想怎么設(shè)計(jì)、怎么規(guī)劃、運(yùn)用什么業(yè)態(tài)，整個(gè)是一整套的流程。所以過去我們做商業(yè)地產(chǎn)都是利用(原有物業(yè))，但是2003年以后，我們會(huì)認(rèn)真的認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)是簡(jiǎn)單做一個(gè)物業(yè)來做，而是我們要提前量，所以這時(shí)候就有了房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)之說。而我是2007年，離開了商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)，進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的領(lǐng)域。

Q：當(dāng)時(shí)成立美橋資產(chǎn)管理學(xué)院有什么初衷呢?

段建設(shè)：我們?cè)?jīng)有的同事把2003年到2013年稱之為商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年，在這黃金十年當(dāng)中，它所凸顯的特性就是開發(fā)為王，占地為王，所以全國(guó)無論什么地方，各級(jí)城市，凡是有條件的、有關(guān)系的、有資本的都已經(jīng)進(jìn)入了，所以這個(gè)十年是粗放型的開發(fā)，以開發(fā)為導(dǎo)向。

但是經(jīng)濟(jì)周期會(huì)有變化，我在今年二月份接受媒體采訪時(shí)說，后十年(2014-2024)，商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)代尚未走遠(yuǎn)，這句話是有保留的。黃金十年認(rèn)為過時(shí)，那種是以開發(fā)為導(dǎo)向的(住宅地產(chǎn))，但是尚未走遠(yuǎn)是商業(yè)地產(chǎn)，而且其間還“大有學(xué)問”。

從這個(gè)角度來講，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不是“開發(fā)為王”，而是要提倡精細(xì)化，要精耕細(xì)作。有數(shù)據(jù)表明，我國(guó)的購(gòu)物中心現(xiàn)在的存活率只有八分之一，八個(gè)當(dāng)中有七個(gè)都遇到了或多或少的困難，有的開不了工，有的開了工招不到商，有的招商可以又運(yùn)營(yíng)不好，有的運(yùn)營(yíng)也行但不賺錢的等等。真正成功率不高，原因就是前面開發(fā)太粗礦了，而現(xiàn)在就是要精細(xì)化運(yùn)作，這就需要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來原作和管理。

美橋集團(tuán)因?yàn)殚L(zhǎng)期關(guān)注在商業(yè)地產(chǎn)的資本和資產(chǎn)這兩個(gè)板塊的，我們認(rèn)識(shí)到未來商業(yè)地產(chǎn)如果想發(fā)展，人才是關(guān)鍵，和前面這十年是“資本是關(guān)鍵”一樣。因?yàn)榍懊婺玫降鼐涂梢粤?，那時(shí)候拿到地幾乎是零地價(jià)，可能是幾十萬一畝，現(xiàn)在變成百萬、千萬一畝了，所以它不用做也不虧。但是現(xiàn)在就不同了，現(xiàn)在如果再用這個(gè)思路已經(jīng)過時(shí)了，所以服務(wù)的項(xiàng)目和服務(wù)的業(yè)主或者和合作的項(xiàng)目，都遇到了人才的瓶頸。

這樣一個(gè)行業(yè)既缺人又缺才，我們當(dāng)時(shí)覺得應(yīng)該成立美橋資產(chǎn)管理學(xué)院，好解決人才的瓶頸這一問題。其實(shí)業(yè)內(nèi)也認(rèn)識(shí)到人才高度就是企業(yè)的業(yè)績(jī)高度，如果沒有人才是不行的，像萬達(dá)，王健林也意識(shí)到這個(gè)問題，他也成立了萬達(dá)學(xué)院。

Q：和國(guó)外比較，您覺得目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)從業(yè)隊(duì)伍大概是什么樣的水平?

段建設(shè)：其實(shí)目前從事商業(yè)地產(chǎn)的人員是有三部分主要來源：一部分是開發(fā)人員轉(zhuǎn)到了商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)楦鱾€(gè)開發(fā)商不見得有那么多的復(fù)合型人才，所以只能勉為其難，趕鴨子上架，所以這是從開發(fā)商轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)的操盤者;第二種是從設(shè)計(jì)人員轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的操盤者，因?yàn)樵O(shè)計(jì)還是和商業(yè)是有點(diǎn)關(guān)系的，他們?cè)谠O(shè)計(jì)的過程中和大量的商業(yè)對(duì)接以后，他們也掌握了一些商業(yè)地產(chǎn)的理念和精髓;第三就是像我這樣的，本身從商業(yè)出來，過去是去租別人家房子，現(xiàn)在去指導(dǎo)別人造房子，指導(dǎo)招商運(yùn)營(yíng)。

再和國(guó)外或者港澳臺(tái)地區(qū)比較來來看，其實(shí)我們國(guó)家商業(yè)起步比較晚，最早的一些高級(jí)管理人員都是從國(guó)外、境外或者是港澳臺(tái)請(qǐng)來的專業(yè)人士，像我以前就是在商業(yè)工作當(dāng)中，很多同事都是老外或者是港澳臺(tái)同事，在這些過程當(dāng)中，他們帶來了一些新的理念。但是從目前來看，國(guó)內(nèi)的從業(yè)人員成長(zhǎng)也很迅速，現(xiàn)在(國(guó)內(nèi)項(xiàng)目)主要的操盤者還都是以國(guó)內(nèi)的為主，也出現(xiàn)了一些很亮麗的項(xiàng)目。

Q：您剛才講商業(yè)地產(chǎn)是黃金年代還沒有走完，您對(duì)中國(guó)未來的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，您自己有什么好的看法?

段建設(shè)：我覺得中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)是有泡沫的，是有局部的問題的，但這些問題在發(fā)達(dá)的商業(yè)國(guó)家也都走過，是正常的。比如像現(xiàn)在招不到商這種情況，我1995年在美國(guó)，1991年在日本都看到過，所以這個(gè)都很正常。

但是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)過去走的是“大刀闊斧”的路子，浮躁太多，缺乏準(zhǔn)備。我們說恒隆、港匯，它從立項(xiàng)到開工就用時(shí)兩年，而我們很可能沒有做過定位和規(guī)劃，就已經(jīng)開工了。所以我想中國(guó)未來的商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)是堅(jiān)持大資管的路線，用資管的眼光來看待，第二個(gè)就是精耕細(xì)作，千萬不要把程序做亂。

然后商業(yè)地產(chǎn)要有一個(gè)好的DNA，就像生個(gè)孩子要講DNA一樣。這些東西要整，一個(gè)就是找到合適的資本，做好商業(yè)的規(guī)劃，商業(yè)設(shè)計(jì)要先于建筑設(shè)計(jì)，人才高度，要做好人才的培養(yǎng)和準(zhǔn)備，然后才能開工。二個(gè)就是經(jīng)精耕細(xì)作。

現(xiàn)在有問題，大家也不要太緊張，這個(gè)很正常，肯定有成功，也有敗筆，隨著理念的普及，人才的不斷培養(yǎng)，商業(yè)地產(chǎn)最終的結(jié)果還是可以的。

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