毛大慶：市場(chǎng)對(duì)降息很敏感 房地產(chǎn)未來(lái)十年仍有上升空間

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毛大慶

毛大慶表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有10年的增長(zhǎng)空間。現(xiàn)在客戶群體已經(jīng)變了，倒騰房的人已經(jīng)逐漸退出市場(chǎng)，大量剛性需求和改善性需求仍然存在，“這兩天降息，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)一下子起來(lái)了。大家問我房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)暴漲，不會(huì)?，F(xiàn)在對(duì)降息，有點(diǎn)優(yōu)惠特別敏感，稍微有一點(diǎn)優(yōu)惠就激發(fā)了，說(shuō)明市場(chǎng)、需求是很大的，只不過不支撐大幅增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)”。

對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)思維，毛大慶稱，不要天天一張嘴就是互聯(lián)網(wǎng)思維，互聯(lián)網(wǎng)思維管不了飯吃，也蓋不起房子來(lái)。

對(duì)于未來(lái)萬(wàn)科的發(fā)展，毛大慶表示，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是萬(wàn)科一定學(xué)習(xí)的內(nèi)容。

以下為演講實(shí)錄：

毛大慶：怎么轉(zhuǎn)型，我不知道來(lái)過多少次這個(gè)活動(dòng)了，好像有不少年了，每年來(lái)都PK轉(zhuǎn)型這兩個(gè)字，我特別討厭這兩個(gè)字，每年都說(shuō)我們轉(zhuǎn)型，一轉(zhuǎn)回去了，再一轉(zhuǎn)又回來(lái)了，我是偶數(shù)還是基數(shù)來(lái)的，如果是基數(shù)來(lái)的，我轉(zhuǎn)過一次。沒有這么多轉(zhuǎn)型，革新倒是真的。

今年有些現(xiàn)象挺有意思，年初看著我們挺活躍，拜訪這個(gè)拜訪那個(gè)，拜訪了互聯(lián)網(wǎng)、傳統(tǒng)制造業(yè)。緊接著大面積談互聯(lián)網(wǎng)思維，很多人以為我們要干互聯(lián)網(wǎng)了。

我想談?wù)勥@個(gè)問題，互聯(lián)網(wǎng)這件事跟房地產(chǎn)冒出如此多的新概念，并不是互聯(lián)網(wǎng)蓬勃興起，互聯(lián)網(wǎng)一直在那兒，他蓬勃起來(lái)要把我們吃掉，背后不是互聯(lián)網(wǎng)興起，倒是房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)發(fā)生了變化。不要天天一張嘴就是互聯(lián)網(wǎng)思維，互聯(lián)網(wǎng)思維管不了飯吃，也蓋不起房子來(lái)。

為什么今年突然間互聯(lián)網(wǎng)跟房地產(chǎn)這么密切的聯(lián)系呢?今年買方和賣方市場(chǎng)發(fā)生了重大的變化。我估計(jì)這個(gè)變化一直會(huì)形成新常態(tài)，就這么下去了。這個(gè)時(shí)候，渠道的爭(zhēng)奪和客戶端的爭(zhēng)奪變成房地產(chǎn)公司突然間意識(shí)到這是一件要命的事，這時(shí)候誰(shuí)快，互聯(lián)網(wǎng)快，更多是這么來(lái)解釋。

李文杰也罷，我們也好，說(shuō)第二點(diǎn)，現(xiàn)在我們都面臨這個(gè)問題，我們得走出原來(lái)的舒適空間。原來(lái)我們習(xí)慣了，我們倆多少年都習(xí)慣了，我怎么弄他怎么賣，我也沒想過他客戶怎么弄來(lái)，我也沒想過我做出來(lái)賣不出去，玩著玩著供求關(guān)系發(fā)生了變化，供求關(guān)系肯定是導(dǎo)致房地產(chǎn)傳統(tǒng)行業(yè)變革重要的因素。

第二個(gè)要澄清的房地產(chǎn)絕對(duì)不是住宅。互聯(lián)網(wǎng)解決的問題是給住宅的去庫(kù)存提供著必要的渠道，渠道之間也在互相爭(zhēng)奪市場(chǎng)。這些渠道爭(zhēng)來(lái)爭(zhēng)去爭(zhēng)的是什么人，爭(zhēng)的是住宅的主要消費(fèi)群體。今天互聯(lián)網(wǎng)思維怎么能解決寫字樓更多的客戶，商場(chǎng)怎么辦?

第三個(gè)觀點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)給我們帶來(lái)什么變化?我們現(xiàn)在更重視兩件事，一個(gè)是院長(zhǎng)說(shuō)的技術(shù)。不是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，我們對(duì)技術(shù)是有特別定義的。第二是客戶，客戶仍然是主要研究的對(duì)象，只不過客戶在變化，從買房子的小業(yè)主可能變成租房子的人，變成我們的商鋪，我們的合作方都可能是我們的客戶。我們研究說(shuō)，未來(lái)什么樣的客戶市場(chǎng)是跟不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能夠持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)，這就是我們?cè)谡业脑掝}。是不是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，面臨今天這樣的變革，這些問題，房地產(chǎn)大家說(shuō)不靈了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是這個(gè)問題。我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)太初級(jí)，原因是我們長(zhǎng)時(shí)間有舒適空間，使得我們不去向真正高級(jí)別的房地產(chǎn)市場(chǎng)邁進(jìn)，這是根本的問題。要更加重視客戶，要增加黏性。雷軍[微博]的話我很認(rèn)同，互聯(lián)網(wǎng)思維就是走群眾路線，誰(shuí)抓住了群眾就是思想的變革，李文杰可以抓住客戶，他也可以取代互聯(lián)網(wǎng)，這個(gè)問題并不是唯一的答案。

第二個(gè)，沿著這個(gè)思路說(shuō)，我們要干什么。萬(wàn)科就兩件事情，第一件事傳統(tǒng)行業(yè)。傳統(tǒng)行業(yè)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)就是核心業(yè)務(wù)，這個(gè)事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)有著巨大的市場(chǎng)空間和發(fā)展，我們以每年5%的速度增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)沒有大幅增長(zhǎng)，任總也在說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲。5%總是可以的，豬肉還在漲呢。中國(guó)房地產(chǎn)我們相信還有10年的空間，5%的增長(zhǎng)率，乘在一塊是十幾萬(wàn)億，這個(gè)業(yè)務(wù)沒得做嗎?肯定有得做。這個(gè)做誰(shuí)抓住終端客戶。現(xiàn)在客戶變了，倒騰的，還有一些說(shuō)不清楚一些人，現(xiàn)在找不著了。但是大量的實(shí)際用戶還是存在的。剛性需求、改善性需求仍然是存在的。北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩天稍微一降息一下子起來(lái)了。媒體問我房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)暴漲，不會(huì)。但是市場(chǎng)會(huì)大漲?，F(xiàn)在對(duì)降息，有點(diǎn)優(yōu)惠特別敏感，稍微有一點(diǎn)優(yōu)惠就激發(fā)了，說(shuō)明市場(chǎng)、需求是很大的，只不過不支撐大幅增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。核心業(yè)務(wù)大有可為，只不過得換思路了。

我們跟員工帶著很多人不斷的走訪，我們不但走訪小米，還走訪做服裝的公司，我們?nèi)デ鄭u準(zhǔn)備看西裝，人家叫高端定制，很掙錢，利潤(rùn)很薄，但是周轉(zhuǎn)率特別高。每個(gè)扣子都有專門的質(zhì)量控制。一個(gè)西裝掙多少錢。小米這個(gè)行業(yè)的人一臺(tái)手機(jī)就是幾十塊錢，他們這個(gè)行業(yè)人的概念，掙幾十塊錢就是正常的常態(tài)。問房地產(chǎn)從業(yè)人員，幾十塊錢的買賣誰(shuí)干。如果這個(gè)行業(yè)的人還是睡在那個(gè)舒適空間里，這個(gè)行業(yè)是要完蛋的。所以我們教育從業(yè)的人，跟他們說(shuō)要學(xué)會(huì)做小買賣，懂得周轉(zhuǎn)率，要知道投資回報(bào)率這個(gè)概念。負(fù)責(zé)任的說(shuō)，70—80%房地產(chǎn)員工，在過去舒適空間里從來(lái)沒有關(guān)心過這些問題。做慣了大生意，上來(lái)幾十萬(wàn)幾億的，他得學(xué)會(huì)做小生意，這是互聯(lián)網(wǎng)思維帶來(lái)我們很重要的變革。

第二塊，我們確實(shí)要革新，我們現(xiàn)在向著服務(wù)行業(yè)在轉(zhuǎn)型，好象似乎不太掙錢，掙不掙錢兩說(shuō)，有的東西可以培育它，能夠掙到錢的。前一段時(shí)間說(shuō)萬(wàn)科轉(zhuǎn)型了，做商業(yè)地產(chǎn)了，開兩個(gè)商場(chǎng)，弄幾個(gè)鋪?zhàn)咏^對(duì)不是萬(wàn)科真實(shí)的轉(zhuǎn)型。你想萬(wàn)達(dá)[微博]都開了100個(gè)商場(chǎng)，他們面臨很多商業(yè)的問題，現(xiàn)在租戶租期普遍加長(zhǎng)，租金的上升空間受到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，也很有瓶頸，整個(gè)對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的回報(bào)率是有影響的。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)怎么找到更合適匹配他的錢是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)思考的問題。

我們也在思考這個(gè)問題，我們作為一個(gè)不熟悉購(gòu)物中心、商業(yè)中心的企業(yè)，我們說(shuō)是新業(yè)務(wù)，人家是做了幾十年的老業(yè)務(wù)，我們是步人家的后塵，我們能有多大的發(fā)展。我們是不會(huì)做商業(yè)呢?這也不行，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)未來(lái)一定得做社區(qū)商業(yè)，我們也得做引領(lǐng)中心式的商業(yè)。這些東西只是生態(tài)系統(tǒng)里面的一些東西，可能是里面的小樹，或者是灌木，還有什么成為增長(zhǎng)點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)里面大量的東西，是根據(jù)客戶端的需求創(chuàng)造。我們?cè)?u>湖南做了新的模型，回報(bào)率比商場(chǎng)好很多。一個(gè)樓，原來(lái)只知道除了寫字樓、商場(chǎng)不會(huì)干了，我們跟北美學(xué)了一個(gè)方式，把這個(gè)樓當(dāng)然是密集住宅區(qū)，老百姓特別多，我們改造成教室，大教室，小教室，做一個(gè)移動(dòng)的流動(dòng)的教學(xué)樓，幾十個(gè)幾百個(gè)培訓(xùn)課程，我們跟老師們的關(guān)系就是租戶跟不動(dòng)產(chǎn)管理者的關(guān)系。我們開始干這個(gè)生意的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)學(xué)校的回報(bào)比商場(chǎng)高得多，這可能是一個(gè)模式，這個(gè)模式誰(shuí)干過?誰(shuí)有?沒有，這也許是我們的增長(zhǎng)點(diǎn)。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，沒有說(shuō)那個(gè)人干的，和那個(gè)人干的，只能干那兩個(gè)，仍然是互聯(lián)網(wǎng)思維，客戶要什么，你就去干那個(gè)，就沒錯(cuò)。

所以我覺得，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的課程一定是萬(wàn)科要學(xué)習(xí)的內(nèi)容，學(xué)會(huì)了不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，里面裝的東西不見得是商場(chǎng)，不見得是購(gòu)物中心還是什么，只要客戶需要的都可以去做，創(chuàng)造新模式，理解新原則，尋找新伙伴，這是萬(wàn)科必須要走的課程?；貞?yīng)王院長(zhǎng)說(shuō)的，我們也重視技術(shù)，不是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，不是軟件工程師技術(shù)，我們是我們的經(jīng)營(yíng)能力和我們的經(jīng)營(yíng)技術(shù)。比方說(shuō)發(fā)現(xiàn)一個(gè)新產(chǎn)品，研發(fā)出來(lái)，廣為復(fù)制。最近幾個(gè)臺(tái)灣人找我，我們要寫字樓，我開醫(yī)院。容積率高的豎起來(lái)的樓你們只會(huì)做寫字樓，我可以做醫(yī)院，做月嫂中心、商務(wù)中心都是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)夜話別都講房?jī)r(jià)，我問任總怎么人這么多，是關(guān)心房地產(chǎn)怎么死的呢還是什么?這個(gè)問題留給任總。

中國(guó)建設(shè)行業(yè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)平臺(tái)，工程造價(jià)信息價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、參考價(jià)，登錄http://查看更多……