YOU+社區(qū)：小戶大家的部落體

中國(guó)房地產(chǎn)“野蠻生長(zhǎng)”的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)為新引擎的新地產(chǎn)時(shí)代才剛剛揭開(kāi)一角。物競(jìng)天擇，適者生存，新一輪的“進(jìn)化”再次開(kāi)啟。創(chuàng)新與變革，時(shí)不我待。“2015•創(chuàng)新中國(guó)行”系列報(bào)道自4月15日起正式啟動(dòng)，中國(guó)建設(shè)報(bào)記者隨同首開(kāi)集團(tuán)相關(guān)人員考察調(diào)研了廣州市、深圳市區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和社區(qū)文化的相關(guān)內(nèi)容，并同各方進(jìn)行了深度交流，研判房地產(chǎn)新常態(tài)下的管理、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新趨勢(shì)。

邏輯的改變往往會(huì)帶來(lái)“格式化”的結(jié)果。

去年馬佳佳在萬(wàn)科總部演講時(shí)拋出了“90后不買(mǎi)房”的觀點(diǎn)，且不論90后是不買(mǎi)房還是買(mǎi)不起房，如何為沒(méi)有買(mǎi)房的城市新白領(lǐng)階層提供一個(gè)“有溫度的家”已然是一個(gè)巨大的市場(chǎng)切口。

“45歲以上不租、帶孩子的不租、不愛(ài)交朋友的不租。”這是獲得“雷布斯”雷軍1億元A輪融資的YOU+國(guó)際青年社區(qū)的“不租三原則”，這家青年社區(qū)因此也被冠以“YOU+社區(qū)”的光環(huán)。“我們最大的不可復(fù)制競(jìng)爭(zhēng)力就是情懷，在這里生活的年輕人都是家友，從而營(yíng)造出純粹的粉絲部落，從入住的那一刻起你就擁有了家人和伙伴。”4月8日，由共青團(tuán)北京市委、首開(kāi)集團(tuán)以及中國(guó)建設(shè)報(bào)社三家單位成員聯(lián)合組成的考察團(tuán)前往YOU+國(guó)際青年社區(qū)廣州海珠寶崗店一探究竟，其聯(lián)合創(chuàng)始人楊輝向慕名而來(lái)的團(tuán)友們這樣描述起YOU 社區(qū)的核心“爆點(diǎn)”。

小戶大家

既然將青年作為主力客群，如果社區(qū)沒(méi)有好玩、有趣的設(shè)計(jì)就絕對(duì)不會(huì)吸引他們跟隨。

對(duì)于外來(lái)者而言，即使給你房卡也不知道在哪里刷卡，因?yàn)楣堑拇箝T(mén)上沒(méi)有鑰匙孔，也沒(méi)有刷卡器。其實(shí)，作為“機(jī)關(guān)”的刷卡器就隱藏在門(mén)口一處不起眼的門(mén)柱豁口處，這既提高了安全性，也提供了與眾不同的體驗(yàn)感。

走進(jìn)YOU 社區(qū)似乎就能感受到青春的荷爾蒙在涌動(dòng)。其一樓大堂更像是一個(gè)巨大的青年會(huì)所，臺(tái)球桌、游戲機(jī)、健身房、小酒吧、茶座小而精致地分布在數(shù)百平方米的公共空間里，甚至還有一處懸掛80寸投影電視的影視廳。沙發(fā)和桌椅則為青年人社交、辦公提供了圍合環(huán)境下相對(duì)獨(dú)立的活動(dòng)空間。在考察中，正好有十幾個(gè)家友圍坐在沙發(fā)上，興致勃勃地談?wù)撝苣┑募w出游計(jì)劃，而“大客廳”的角落里還有幾個(gè)年輕人正在用筆記修改PPT文件。

從電梯上去，樓上的七層一共有100多套精裝公寓，每個(gè)房間大約為15～20平方米，配備了桌椅、懸空架床、柜子與獨(dú)立衛(wèi)浴。

房間的設(shè)計(jì)雖然簡(jiǎn)單，但每個(gè)房間都一定有一面明亮的大窗戶。更重要的是，YOU+社區(qū)允許家友在房間里隨意創(chuàng)作，增添各種設(shè)計(jì)，甚至可以在墻上涂鴉，展現(xiàn)自己的個(gè)性。退房后這些設(shè)計(jì)并不要求還原，也不會(huì)扣租客的押金。

鑒于多數(shù)年輕人沒(méi)有自己做飯的習(xí)慣，因此房間里沒(méi)有配備廚房，而是有一個(gè)迷你食堂，提供午餐和晚餐，一頓飯大約15元。此外，還有一個(gè)公用廚房，滿足家友自己做飯的需求。

對(duì)此，記者不禁想起當(dāng)年盧鏗執(zhí)掌海爾地產(chǎn)時(shí)提出的“小戶大家”的生活模型。所謂“小戶大家”，即通過(guò)小戶型居室 大面積的公共空間組合，形成小戶型與大社區(qū)的結(jié)合。這樣，在總價(jià)有限的“小戶”基礎(chǔ)上，給業(yè)主提供更多的公共社交空間。

這種模型建立在“80后”、“90后”這些新生代的需求之上，試圖改變中國(guó)目前以家庭住宅為主流的堡壘似的鋼筋水泥“堡壘叢林”式居住模式，從居住的硬件條件上創(chuàng)造出以網(wǎng)絡(luò)、交往、共享為特征的新人居文化，從而弱化家居空間功能，將傳統(tǒng)家居空間的部分功能轉(zhuǎn)移到公共空間。此外，“小戶大家”提出的“家居空間緊湊化、環(huán)境空間功能化、會(huì)所空間場(chǎng)所化、商業(yè)空間生活化、網(wǎng)絡(luò)空間無(wú)域化”原則與YOU+社區(qū)的設(shè)計(jì)也多有吻合。

不過(guò)，公攤面積過(guò)大、物業(yè)管理復(fù)雜以及業(yè)主參差不齊的素質(zhì)使“小戶大家”的概念難以落地。更重要的是，那個(gè)時(shí)候還沒(méi)有今天的互聯(lián)網(wǎng) 這把利器，能夠像YOU+公寓一樣精準(zhǔn)滿足碎片化的個(gè)性需求。

社區(qū)自治

“很多開(kāi)發(fā)商都在宣稱自己的社區(qū)服務(wù)多么好，但是等到房子一賣(mài)出去，剩下的只有冷冰冰的水泥墻。”YOU+社區(qū)創(chuàng)始人劉洋曾這樣評(píng)價(jià)一些傳統(tǒng)居住小區(qū)的社區(qū)生態(tài)。

事實(shí)上，YOU+社區(qū)每月2000～3000元的房租并沒(méi)有太多的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，真正打動(dòng)年輕人的地方在于這里無(wú)法復(fù)制的生活氛圍。與外界的原有看法不同，YOU 社區(qū)并不需要很多的專(zhuān)職員工管理公寓，一般一家店只需要3名左右的員工。YOU+社區(qū)本身更像是生態(tài)圈的發(fā)起人和提供者，社區(qū)自身的日常生活則建立在契約式的“家規(guī)”之上，依靠家友自治達(dá)到彼此高度信任。

鑒于每個(gè)人都有一些好玩的特質(zhì)，因此要充分吊足大家對(duì)一件事情的熱情和胃口，就要找到同類(lèi)，然后細(xì)分出來(lái)，讓他們分成小組自?shī)首詷?lè)。方案是大家一起制定的，YOU 社區(qū)只是告訴他們應(yīng)該組織什么，需要什么支持。例如，YOU+社區(qū)的五同會(huì)，即同鄉(xiāng)會(huì)、同專(zhuān)業(yè)、同樓層、同愛(ài)好、同星座，就將家友分成了不同的微部落。

很多家友都有這樣的體驗(yàn)：搬進(jìn)YOU+社區(qū)，就認(rèn)識(shí)了一群來(lái)自五湖四海、年齡相近的小伙伴，每天下班回到Y(jié)OU+社區(qū)都是熱熱鬧鬧的，似乎回到了大學(xué)時(shí)代的集體宿舍。YOU+社區(qū)讓家友來(lái)設(shè)計(jì)，給他們更多的權(quán)力，當(dāng)人們?cè)敢庵鲃?dòng)參與進(jìn)來(lái)的時(shí)候，他就對(duì)這個(gè)房子有了情感，也就形成了強(qiáng)黏性。

對(duì)此，共青團(tuán)北京市委有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，YOU+社區(qū)十分尊重人性和人的體驗(yàn)，在線下構(gòu)建了熟人圈層的微社區(qū)，又在互聯(lián)網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)了多地多人的互聯(lián)互通，是很大的創(chuàng)新。目前北京在社會(huì)管理方面面臨很大挑戰(zhàn)，其中很多問(wèn)題在于人與人之間的不信任，彼此“面對(duì)面心很遠(yuǎn)”。

同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化和國(guó)際化進(jìn)程的加快，整個(gè)社會(huì)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了巨大變化，青年居住問(wèn)題尤其受到各方高度關(guān)注，特別是“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”又給解決青年人的居住問(wèn)題提出了更高要求。根據(jù)共青團(tuán)北京市委對(duì)北京青年居住狀況的調(diào)研，北京共擁有大約990萬(wàn)青年人口，外地戶口的青年有500多萬(wàn)。其中30%擁有自住房、70%靠租房居住。“很多青年的居住環(huán)境非常糟糕，存在安全隱患，青年又是思想活躍的群體，如果長(zhǎng)期生活在冷漠、孤獨(dú)的環(huán)境里，對(duì)其身心成長(zhǎng)將產(chǎn)生不利影響。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，YOU 社區(qū)形成了熟人圈層的社會(huì)約束和自約束，這種方式將會(huì)促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。

楊輝告訴記者，在入住YOU+社區(qū)時(shí)有這么一條家規(guī) 社區(qū)每半年會(huì)對(duì)家友進(jìn)行一次投票，如果超過(guò)30%的家友投票反對(duì)某一個(gè)租客，那么他就得離開(kāi)，否則就要爭(zhēng)取大家的原諒。去年YOU+社區(qū)鳳凰店就選出一個(gè)“IT男”，他一般凌晨三四點(diǎn)鐘回來(lái)，上午11點(diǎn)離開(kāi)，和家友沒(méi)有交流。不過(guò)這位“IT男”并不想離開(kāi)YOU+社區(qū)，最終靠請(qǐng)家友吃冰淇淋的“賄賂”方式成功留了下來(lái)。

來(lái)自首開(kāi)集團(tuán)的團(tuán)友表示，盡管YOU+社區(qū)目前規(guī)模還不大，但卻給行業(yè)帶來(lái)一次顛覆性的創(chuàng)新試驗(yàn)，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的邏輯首先就是看商業(yè)模式能不能盈利，而創(chuàng)新型公司的邏輯則是找出痛點(diǎn)、聚集“粉絲”、提升人氣。“事實(shí)上，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，誰(shuí)能聚攏人氣形成生態(tài)圈，誰(shuí)就掌握了未來(lái)。”